처분청은 청구법인이 채권보전을 위하여 1995.5.23. ㅇㅇ도 ㅇㅇ구 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지 대지 1,550㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 이 건 토지의 소유자이며 청구법인의 채무자인 청구외 ㅇㅇㅇ으로부터 법원경락으로 취득한 후 법인의 비업무용 토지 유예기간인 1년 이내에 매각하지 못하였으므로 이를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 토지의 취득가액(91,481,000원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 14,271,030원, 농어촌특별세 1,308,170원, 합계 15,579,200원(가산세 포함)을 1997.2.12. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구법인은 채권을 보전할 목적으로 이건 토지의 소유자이며 청구법인의 채무자인 청구외 ㅇㅇㅇ으로부터 법원경락으로 이건 토지를 1995.5.23. 취득한 후, 이를 법인의 비업무용토지 유예기간인 1년 이내에 매각하기 위하여 1995.7.21. ㅇㅇ도 ㅇㅇ군내 냉동창고업자에게 매각홍보문을 발송하고, 청구법인의 임직원이 직접 관내 부동산 중개업소를 방문하여 매각홍보를 하였으며, 1996년 1～2월 사이에 매매가격을 낮추어 부동산매매 전문광고지인 구미생활타임즈, 의성, 안동교차로에 매각광고를 하고, 1996년 4～5월 사이에는 매매가격을 2차로 낮추어 의성, 군위지역 교차로에 매각홍보를 하는 한편, 1996년 8월에는 경매부동산 정보지인 청구외 (주)ㅇㅇ시스템의 부동산 급매물코너에 표지광고를 하였으나, 대북양곡지원등으로 인한 정부양곡보관물량의 감소로 창고업의 경기가 침체되어 원매자를 찾지 못하다가, 1997.5.13. 청구외 ㅇㅇㅇ와 이건 토지 및 그 지상정착물의 취득원가(경락금액 128,000,000원, 제세공과금등 7,452,800원, 합계 135,452,800원)에도 못미치는 105,000,000원에 매매계약을 체결하고 1997.5.15. 잔금을 수령하였는 바, 청구법인이 이건 토지 및 그 지상정착물을 법인의 비업무용토지 유예기간(1년)내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있음에도 처분청에서는 홍보효과가 낮은 지역정보지 등에 광고하였으므로 매각을 위한 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수 없다 하여 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 채권보전용으로 취득한 토지를 법인의 비업무용토지 유예기간내에 매각하지 못한데 대하여 정당한 사유가 있는지에 대한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”고 규정한 다음, 그 제2호에서 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득후 1년(은행법·보험업법 그밖의 법률에 의한 금융기관이 한국산업은행법에 의하여 설립된 성업공사에 매각을 위임한 토지...는 2년 6월) 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우(정당한 사유없이 매매계약이 해제된 경우를 포함한다)에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면

처분청은 청구법인이 채권보전용으로 취득한 이건 토지를 법인의 비업무용토지 유예기간인 1년 이내에 매각을 위한 정상적인 노력을 다하여야 함에도 지역정보지 등에 광고하거나 부동산 매매정보지 등에 광고한 것만으로는 유예기간을 경과하여 매각한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없으므로 취득세 등을 중과세율로 부과고지한 사실은 제출된 관계 증빙서류에서 알 수 있다.

그런데 청구법인은 지역정보지 및 부동산 매매정보지에 지속적으로 매각홍보를 하였고, 부동산 중개업소 등에 임직원이 직접 방문 홍보를 하였으나 대북양곡지원 등의 사유로 창고업의 경기가 침체되어 매수인을 찾을 수 없었고, 결국 이건 토지 및 그 지상정착물을 취득원가에도 미달하는 가격으로 매매한 점에 비추어 볼 때 법인의 비업무용토지 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있음에도 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지에 해당한다고 보아 취득세 등을 중과세율로 부과고지한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

살피건대, 지방세법 제112조제2항, 같은법시행령 제84조의4제4항제2호에서 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지는 법인의 비업무용토지로 보지 아니하지만, 토지를 취득한 후(성업공사에 매각을 위임한 토지는 2년6월)이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니한 경우에는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 위 규정에서의 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 취득한 토지를 매각하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간내에 매각에 이르지 못한 경우까지 포함한다 할 것이고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 그 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 그 해당법인의 목적사업, 소정기간내에 매각할수 없었던 법령상, 사실상의 장애사유와 장애정도, 당해법인이 토지를 취득목적에 비추어이를 매각하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부와 유예기간 경과후 매각여부 및 경과기간 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(같은 취지의 감사원 심사결정 1997.4.22, 제57호)인 바, 청구법인이 채권보전목적으로 법원 임의경매에 참가하여 최고가 경매가격인 128,000,000원에 경락허가 결정을 받아 1995.5.23. 취득한 후 이건 토지 취득일로부터 1년 이내에 매각을 위한 최선의 노력을 다하였어야 함에도 청구법인은 성업공사에 매각을 위탁하지도 않았고, 지역정보지인 구미생활타이즈, 의성·안동교차로 등에 매각광고를 하였으나 청구법인의 주장과 같이 창고업의 경기가 침체해 있음에도 불구하고 취득원가(135,452,800원)보다 높은 금액을 매매가격(151,000,000원)으로 제시하였고, 이 가격은 1997.5.13. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 실제 매매한 금액(105,000,000원)보다 상당히 높은 매매가격이며, 그 후의 지역정보지 광고에서는 구체적인 매매예정가격을 제시하지도 않았고, 불특정 다수인이 볼 수 있도록 주요일간신문에 매각광고를 하지 않은 점 등으로 볼 때 청구법인이 이건 토지를 매각하기 위한 적극적인 노력을 다하였다고는 볼 수 없다 하겠으므로, 이건 토지를 취득한 날로부터 1년이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠는 바, 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. .

따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1997. 7. 23.

내 무 부 장 관