청구인은 서울특별시 관악구 OOOO동 OOOOOO외 1필지 대지 265.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)상의 무허가건물 165㎡를 1985.1.17 취득하고, 그 후 1987.1.16 위 쟁점토지를 국가로부터 취득하여 보유하던 중 동 지상 무허가건물을 철거한 후 지하 1, 2층과 지상 7층중 1층을 신축(이하 “쟁점건물”이라 한다)하던 중 1995.9.5 양도하고, 쟁점토지 181,049,000원, 건설가계정(공정율 25%) 220,040,000원 합계 401,089,000원을 취득가액으로, 양도가액을 720,000,000원(쟁점토지 499,960,000원, 건설가계정 220,040,000원)으로 하여 1996.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고한 바,

처분청은 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액 중 쟁점토지의 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 1999.4.13 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 126,193,000원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.5.6 이의신청과 1999.9.1 심사청구를 거쳐 2000.1.14 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지 지상 무허가건물을 40,000,000원에, 쟁점토지 중 OOOOOOO 대지를 54,593,000원에, OOOOOOO 대지를 36,456,000원에 각각 취득하여, 무허가건물을 철거한 후 청구인이 직접 건물신축을 주도하여 1995.4월 터파기공사비용 50,000,000원 등 토지취득원가 및 부대비용으로 총 181,049,000원(토지취득가액)을 지출한 상태에서 청구외 주식회사 OO건설의 대표자 OOO으로 하여금 대신 공사를 진행하여 지하1, 2층과 지상1층의 신축공사가 진행중(공정 25%)상태에서 (건설가계정:220,040,000원) 자금사정 등으로 청구외 OOO에게 부득이 매도한 것인 바, 쟁점토지의 총 취득원가로 위 금액들의 합계 181,049,000원, 건설가계정 220,040,000원이 소요되었고, 청구외 OOO 명의로 청구인이 대출받은 금액 500,000,000원과 공사비 미지급금 220,000,000원, 총 720,000,000원(쟁점토지 499,960,000원, 건설가계정 220,040,000원)을 매수인이 부담하는 조건으로 양도하였던 바, 위 취득 및 양도대금은 증빙에 의하여 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하고

(2) 특히 처분청이 쟁점토지의 실지양도가액 499,960,000원은 기준시가 749,556,000원의 66.7%에 불과함을 이유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 것은 부당하며, 처분청이 청구인의 대출금상환압박 등의 긴박한 정황을 감안하지 아니하고 신고후 몇 년이 지난 후에 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다.

(3) 또한 국세심사청구 결정에서도 관련 금융자료등의 제시가 없어 이를 기각한다고 하나 청구인이 제시한 부동산취득상황등에 의하여 확인할 수 있음에도 금융기관의 서류보관의 유효기간이 지난 시점에서 금융자료가 불충분하다는 이유등으로 이를 받아들이지 않는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 취득가액 181,049,000원, 양도가액 499,960,000원이 실거래가액이므로, 확인되는 실거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하고 있는 바,

(2) 청구인이 사실거래임을 입증하기 위하여 제출한 1995.8.10 작성 양도계약서를 보면, 대출금 500,000,000원을 계약금으로 대체하여 1995.8.30 이후 매수인이 승계하기로 하고, 대출금 중 청구인이 기 불입한 금액은 추후 정산하여 청구인에게 지급하기로 되어 있으나, 청구인은 매매계약 체결이후 대금수수가 없었다고 확인한 바 있고, 이에 대하여 청구인은 실제 대출금 및 연체이자 등에 대하여 추후 정산한 결과 오히려 1,000,000원 정도 매수인에게 더 지급하여야 하나 매수인이 이를 포기하고 받지 않았다고 주장하는 바, 동 정산사실을 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하므로 추후 정산된 사실이 없다고 보여지고,

(3) 청구주장은 잔금 220,000,000원을 공사비 미지급금과 대체하였다고 하나, 양도계약서는 이에 대한 특약사항이 없고, 매매대금 720,000,000원의 고액거래임에도 중개인이 없어 양도계약서를 신뢰할 수 없으며,

(4) 청구인은 매수인 청구외 OOO명의로 1994.6.8 대출받은 500,000,000원(양도계약서상 계약금)의 실제 대출금은 510,000,000원으로서, 각 1993.6.26 200,000,000원, 1993.6.29 160,000,000원, 1993.12.1 150,000,000원의 대출금을 해지하고 통합 대출받은 것이며, 동 대출금의 사용인은 청구인이라고 주장하면서, 그 중 1993.6.29 대출받은 160,000,000원은 청구인의 처 청구외 OOO의 상가 구입자금으로 1993.12.1 대출받은 150,000,000원은 청구인의 OOO동 주택구입자금으로 사용하였다고 하나, 동 대출금들이 상가 및 주택 구입자금으로 사용되었음을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없고, 청구외 OOO가 구입한 상가 매매금액은 95,944,869원에 불과함에도 160,000,000원을 사용하였다고 주장하므로 청구주장이 신빙성이 없으며,

(5) 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이라고 주장하는 499,960,000원은 기준시가인 749,556,000원 대비 66.7%에 불과한 바, 대출금 상환압박 등 당시 정황을 감안하더라도 너무 낮은 금액으로서, 양도당시의 실거래가액이 불분명하다고 할 것이므로, 처분청에서 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

청구주장 쟁점토지의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목은 『제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고,

같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 말한다』라고 규정하고 있으며, 제5항은 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하고, 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 열거하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 처분청의 과세내용과 청구주장을 비교하면 아래표와 같은 바

즉, 처분청은 건설공사 신축중에 양도한 것으로 보지 아니하고 쟁점토지를 양도한 것으로 보았으며 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액에 대하여는 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 사실이 과세기록에 의하여 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점토지와 건물(신축중, 공정 25%)의 양도대금 중 청구인(명의자는 매수인 OOO)이 받은 대출금액 500,000,000원과 공사대금 미지급금 220,000,000원을 매수인이 부담하는 조건으로 양도하였다고 주장하는 바,

첫째, 청구인이 제시한 매매계약서의 첨부된 약정서에 의하면 기집행(기성고)분 220,000,000원은 총 매매대금 720,000,000원에 포함하는 것으로 약정되어 있으나, 실제 기성고분이 220,000,000원이 있었는지 여부에 대하여 공사일지, 공사대금원자재지급 관련영수증등 제 증빙이 없어 실지 공정율이 25%에 상당하는 위 금원을 상계한 사실이 불분명하고,

둘째, 매매계약서상 대출금 500,000,000원은 계약금조로 매입자가 승계하기로 하였으나 양도당시 청구인(OOO)의 채무는 존재하지 않는 반면, 배우자인 청구외 OOO의 채무(채권최고액 165백만원 93.6.26 OOO(양수인) 면책적 채무인수)만이 있음에도 불구하고 매매계약서에는 청구외 OOO의 채무에 대한 언급이 없고,

셋째, 청구외 OOO(매수인)은 쟁점토지·건물을 양수하기 전인 1993.6～12사이에 쟁점토지를 담보로 하여 청구외 (주)OO상호신용금고로부터 대출받은 사실이 쟁점토지 등기부등본에 기재된 내용(1989.6.28 근저당설정. 채권최고액 165백만원 채무자 OOO, 1993.6.25 근저당설정·채권최고액 375백만원 채무자 OOO, 1993.12.1 근저당설정·채권최고액 210백만원 채무자 OOO)에 의하여 확인되어 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 담보제공한 것으로 판단되는 한편, 위 채권최고액은 양도일 현재까지 존속하여 쟁점토지의 평가액은 적어도 위 채권최고액 750,000,000원 이상으로 볼 수 있고,

넷째, 청구인은 매수인 청구외 OOO 명의로 대출받은 500,000,000원(양도계약서상 계약금)의 실제 대출금은 510,000,000원으로서, 각각 1993.6.26 200,000,000원, 1993.6.29 160,000,000원, 1993.12.1 150,000,000원의 대출금을 해지하고 1994.6.8 통합대출 받은 510,000,000원이며, 동 대출금의 사용인은 청구인이라고 주장하면서, 그 중 1993.6.29 대출받은 160,000,000원은 청구외 OOO의 상가 구입자금으로, 1993.12.1 대출받은 150,000,000원은 청구인의 OOO동 주택구입자금으로 사용하였다고 하나, 동 대출금들이 상가 및 주택 구입자금으로 실제 사용된 사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없을 뿐만 아니라 그 대출일자와 매매대금(계약금과 잔금등)의 지급시기가 상호 일치하지 아니하여 청구주장은 신빙성이 약하고,

다섯째, 특히 청구주장 쟁점토지의 실지 양도가액 499,960,000원은 양도당시의 기준시가 749,556,000원 대비 66.7%에 불과하고 금융기관이 대출하기 위하여 설정한 위 채권최고액(750백만원)을 감안하면 설령 대출금상환의 압박등의 당시 정황을 감안하더라도 너무 낮은 금액이라고 하지 아니할 수 없다.

위 사실을 모아 볼 때, 청구주장 쟁점토지의 실지 양도가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 기준시가에 의하여 이 건 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.