소송대리인 변호사 유근성

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담당변호사 문응필

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

가. 원고는 2006. 10.경부터 C로부터 서울 마포구 D 지상의 3층 근린생활시설 및 주택 중 1층 63.42m²(이하 위 3층 건물을 '이 사건 건물'이라 하고, 그 중 1층 63.42m²를 '이 사건 점포'라 한다)를 임차하여 'E'이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다.

나. 피고는 2014. 2. 27. C로부터 이 사건 건물을 매수하고 2014. 3. 25. 위 건물에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였고, 원고와의 임대차계약에 따른 임대인지위를 승계하였다.

다. 원고는 2016. 10. 17. 피고와 이 사건 점포에 관하여 보증금 9,000만 원, 차임 월 250만 원, 임대기간 2016. 10. 22.부터 2017. 10. 22.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

라. 당시 이 사건 건물은 내력 부족으로 인한 구조보강공사와 균열 및 누수 등으로 인한 보수공사가 필요하였고, 이에 원고와 피고는 위 임대차계약에서 이 사건 건물에 대하여 구조보강공사 등을 하기로 하고 특약으로 다음과 같이 정하였다.

마. 원고는 이 사건 건물 공사를 위하여 2016. 11. 13.경 이 사건 점포에서 집기 등을 반출하였고, 피고는 즉시 공사를 시작하여 2017. 1. 20.경 거의 완성단계에 이르렀다. 그러나 공사과정에서 1층 점포의 바닥 방수층이 손상되어 추가공사가 필요하게 되었으나, 추운 날씨로 인해 공사가 지연되었다.

바. 그 후 이 사건 건물공사는 완료되었으나, 원고는 공사를 위하여 집기 등을 반출한 이래 위 임대기간 종료일까지 일부 집기를 이 사건 점포에 보관하는 외에 이 사건 점포에서 영업을 하지 못하였다.

사. 원고는 2017. 11. 21.경 이 사건 점포에서 집기 등을 모두 반출하고 피고로부터 보증금 9,000만 원을 반환받았다.

[인정근거] 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1 내지 5호증, 을 제7, 11, 12호증, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 원고의 주장

1) 피고는 한 달 정도 공사를 하기로 했음에도 2017. 1.경에야 공사를 완료하였고, 공사 완료 후에도 원고에게 이 사건 점포를 인도하지 않고 원고의 영업을 방해하고 퇴거를 강요하였다. 피고는 임대인으로서 원고가 이 사건 점포를 사용·수익하도록 할 의무가 있음에도 위와 같이 그 의무를 위반하였고, 그로 인해 원고는 2016. 11. 5.부터 1년 동안 영업을 하지 못함으로써 손해를 입었다. 따라서 피고는 원고에게 위 기간 피고가 이 사건 점포에서 영업을 하였더라면 얻을 수 있었던 영업이익 3,900만 원 상당의 손해를 배상할 의무가 있다.

2) 원고는 2017. 10. 10. F과 권리금계약을 체결하기로 하고 공인중개사를 통하여 피고에게 신규임차인으로 F을 소개하려 하였으나, 피고는 자신이 원하는 업종이 아니라는 이유로 전화를 받지 않는 등 F과의 임대차계약을 거절하였다. 원고는 2017. 10. 11. G과 권리금계약을 체결하고 피고에게 계약사실을 통지하였으나, 피고는 G과의 임대차계약도 이유 없이 거절하였다. 위와 같이 피고는 정당한 사유 없이 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절함으로써 원고가 F 등으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였으므로, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 원고에게 피고의 방해로 원고가 취득하지 못한 권리금 5,000만 원 상당의 손해를 배상할 의무가 있다.

나, 판단

1) 영업이익 상당의 손해배상청구

이 사건 건물공사가 당초 원·피고가 예상했던 것보다 지연되었고, 원고가 공사기간 이 사건 점포에서 영업을 하지 못하였으며, 공사 완료 후에도 2017. 10. 22.까지 영업을 하지 못한 사실은 앞서 본 바와 같다.

그러나 앞서 든 증거 및 을 제9호증의 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 따르면, 원고가 공사기간 영업을 하지 못한 것은 이 사건 임대차계약에 따른 것이고, 피고가 공사완료 후 임대기간 만료일인 2017. 10. 22.까지 원고가 이 사건 점포에서 영업을 하지 못하게 하였더라도 그것은 원·피고 사이의 2017. 2. 1.자 합의에 따른 것이라고 보아야 한다.

① 원고와 피고는 이 사건 임대차계약에서 피고가 임대기간 이 사건 건물공사를 하되 원고는 적극 협조하고 공사기간 임료는 지급하지 않기로 하였다. ② 이 사건 공사는 건물구조보강공사를 포함한 대규모 공사였고, 원고와 피고는 공사기간의 종기를 별도로 정하지 않았다. ③ 당초 예상보다 공사가 지연되자, 원고와 피고는 2017. 2. 1.경 '이 사건 임대기간 만료일인 2017. 10. 22.까지 피고는 원고로부터 임료를 받지 않고, 원고는 이 사건 점포에서 영업을 하지 않되 새로운 임차인을 구하여 권리금을 회수한다'는 내용으로 합의하였다. ④ 원고는 공사완료 후에도 2017. 10. 22.까지 피고에게 이 사건 임대차계약에 따른 임료를 지급하지 않았다.

따라서 피고가 임대인으로서 임차인인 원고로 하여금 이 사건 점포를 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 위반하였다고 할 수 없고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

2) 권리금 회수기회 방해를 원인으로 한 손해배상청구

가) 갑 제7호증의 기재에 따르면, F이 2017. 10.경 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 위하여 인근 부동산중개업소를 방문한 사실은 인정된다.

그러나 앞서 든 증거에 따라 인정되는 다음과 같은 사정에 따르면, 원고가 이 사건 점포에 관하여 F과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급받을 수 있었음에도, 피고가 정당한 사유 없이 F과의 임대차계약 체결을 거절하여 원고의 권리금 회수를 방해하였다고 단정할 수 없고, 달리 인정할 증거가 없다.

① 원고가 사전에 피고에게 F과 권리금계약을 체결하려 한다거나, F이 임대차계약을 체결하기 위하여 방문한다는 사실을 알렸음을 인정할 증거가 없다. ② 상가건물임대차보호법 제10조의4 제5항은 '임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다'고 정하고 있음에도, 원고는 피고에게 F의 보증금 및 차임 지급 자력 등에 대한 정보를 제공하지 않았다. ③ 원고와 F 사이에 권리금계약이 체결된 것도 아니다.

나) 갑 제3, 4, 6호증의 각 기재에 따르면, ① 원고와 G 사이에 2017. 10. 11.자로 권리금을 5,000만 원으로, 권리금 지급기일을 2017. 10. 11.로 정한 권리금계약서가 작성된 사실, ② 원고가 다음날인 2017. 10. 12. 피고에게 G과의 권리금계약 체결 사실을 알리고 G과 임대차계약을 체결할 것을 요구하는 내용의 내용증명우편을 발송한 사실은 인정된다.

그러나 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 따르면, 원고와 G 사이에 진정한 권리금계약이 체결되었다거나, 원고가 위 권리금계약에 따라 G으로부터 권리금을 회수할 수 있었음에도, 피고가 정당한 사유 없이 G과의 임대차계약을 거절하여 권리금 회수를 방해하였다고 단정할 수 없고, 달리 인정할 증거가 없다.

① G은 원고의 딸이고, 원고와 G 사이에 계약금이나 권리금은 수수되지 않았다. ② 원고는 피고에게 G이 딸인 사실을 알리지 않았고, G의 보증금 및 차임 지급 자력 등에 관한 정보도 제공하지 않았다. ③ 피고로서는 원고와 G 사이에 진정으로 권리금계약이 체결되었는지를 의심할만한 사정이 있음에도, 원고는 권리금계약서 외에 진정한 계약임을 알 수 있는 아무런 자료도 제출하지 않았다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 한다.