가. 원고는 2017. 9. 15. 피고로부터 서울 강남구 C 외 1필지상 D빌딩 내 지상 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 15층(총 8개층, 임대차면적 9001.9㎡, 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 보증금 25억 8,000만 원, 월 차임 2억 5,869만 원(부가가치세 별도), 월 관리비 54,461,000원(부가가치세 별도), 기간 2018. 3. 1.부터 2024. 2. 29.까지(6년간)로 정하여 임차하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2017. 9. 15.부터 2018. 1. 31.까지 5차례에 걸쳐 위 보증금 25억 8,000만 원을 피고에게 모두 지급하였다.

나. 이 사건 임대차계약에 의하면, 원고는 매월 말일까지 위 차임, 건물관리비 및 제비용(단, 임대차계약기간이 월 도중에 개시 또는 종료되는 경우에는 실제 일수에 따라 일할 계산함)을 피고에게 지급하되(제6조 제1, 2항), 그 지급을 지체하는 경우 미지급 금액에 대하여 연 18%의 비율로 계산한 지연손해금을 가산하여 지급하기로 하고(제8조 제2항), 만일 원고가 위 지급을 각각의 지급기일로부터 2개월분 이상 연체하였을 때 피고는 최고 없이 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있으며(제20조 제2항), 이 경우 피고는 원고에게 별도 합의한 금액(= 8개월분의 월 차임 및 건물관리비)을 위약벌로 지급하기로 하였다

(제20조 제3항, 특약사항 제6조, 이하 ‘이 사건 위약벌 약정’이라 한다). 한편, 이 사건 임대차계약의 특약사항에 의하면, ① 피고는 2018년에는 3, 4, 5월분의 차임을, 2019 ~ 2020년에는 각 9, 10, 11월분의 차임을, 2021 ~ 2023년에는 각 10, 11월분의 차임을 각 면제하여 주고(특약사항 제2조), ② 입주공사(인테리어 등)기간(2017. 12. 1.부터 2018. 2. 28.까지)은 차임을 면제하되, 건물관리비는 50%를 적용하기로 하며(특약사항 제5조) 다만, 원고 측 사정으로 내부인터리어 등...