1. 원심결정의 요지

원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 경매신청채권자인 재항고인 주식회사 농심가는 1993. 7. 15. 이 사건 부동산의 소유자이던 항고외 호정개발 주식회사(이하 호정개발이라 한다)로부터 이 사건 부동산을 기간은 1993. 12. 17.부터 1998. 12. 16.까지, 임차보증금을 금 5억 원으로 하되 월 임료는 없는 것으로 정하여 임차하고, 위 임차보증금반환채권을 담보하기 위하여 1994. 1. 27. 위 호정개발로부터 근저당권자 재항고인, 채권최고액을 금 5억 원으로 하는 근저당권설정등기를 마친 사실, 그 후 위 호정개발은 1996. 5. 8. 이 사건 부동산을 재항고인에 대한 임차보증금반환채무를 포함한 이 사건 부동산에 관한 임대차계약상의 지위를 매수인이 이를 승계하기로 하여 항고인 ○○○에게 매도하고, 같은 달 14. 이에 따른 소유권이전등기를 마친 사실, 그러자 재항고인은 1996. 6. 24. 위 호정개발에게 임대인으로서의 지위를 ○○○으로 하여금 승계하게 하는 것에 동의할 수 없고 임차인인 재항고인의 동의 없이 이 사건 부동산의 소유권을 ○○○에게 이전하는 것은 계약위반이라는 이유로 위 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 요구한 사실, 그러나 위 호정개발이 이에 응하지 아니하자 재항고인은 1996. 11. 20. 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 대한 경매신청을 하였고, 경매법원은 같은 달 21. 이를 받아들여 이 사건 경매개시결정을 한 사실을 인정한 다음, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 임료를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차계약이 성립된 후 그 계약의 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 다른 사람에게 이전하였다고 하더라도 그것만으로는 임차인에 대한 관계에서 채무불이행이 된다고는 단정할 수 없고, 따라서 임차인이 그러한 소유권의 이전을 이유로 곧바로 그 임대차계약을 해지할 수는 없으며, 다만 그러한 소유권의 이전으로 말미암아 임차인이 목적물을 사용·수익하는데 지장을 받게 되었다거나 기타 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계가 파괴되었다고 볼 만한 사정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 할 것이고, 부동산의 매수인이 그 매매 목적물에 관한 임차보증금반환채무 등을 인수하기로 약정한 경우 그 인수에 채권자인 임차인이 동의 내지 승낙하지 아니하는 한 그 인수는 면책적 인수가 아니라 단순한 이행의 인수로 보아야 할 것이므로 부동산의 매도인과 매수인 사이의 그와 같은 인수의 약정만으로는 매도인의 임차인에 대한 임차보증금채무가 당연히 소멸되는 것은 아니라고 할 것이다라고 전제한 후 위에서 인정한 사실 및 이 사건 기록에 나타난 제반 사정, 즉 (1) 이 사건 부동산의 매수인인 ○○○이 임차인인 재항고인에 대하여 이 사건 부동산의 명도를 요구하는 등으로 이 사건 부동산에 대한 임차인으로서의 지위를 부인하는 듯한 태도를 보인 바 없고, 따라서 재항고인의 임차인으로서의 이 사건 부동산에 대한 사용·수익에 무슨 지장이 생겼다고는 할 수 없는 점, (2) 재항고인은 위 임차보증금반환채권에 관하여 이 사건 부동산에 제1순위 근저당권을 설정받은 데다가 이 사건 경매절차에서의 이 사건 부동산에 대한 경매법원 감정인의 감정가격은 위 임차보증금을 훨씬 상회하는 금 15억 원이므로 재항고인의 위 임차보증금에는 담보부족 등이 문제될 여지가 없는 점, (3) 더욱이 재항고인이 위와 같은 임대인의 지위승계에 동의하지 않는 이상 전 소유자인 위 호정개발은 이 사건 부동산에 대한 소유권의 이전에도 불구하고 여전히 재항고인에 대한 관계에서 임대인 및 위 임차보증금 반환 채무자로서의 지위를 그대로 보유하고 있게 되는 점 등을 종합하여 보면, 위 호정개발이 ○○○에게 이 사건 부동산의 소유권을 이전하였거나 재항고인의 임대차계약상의 임대인으로서의 지위를 이전하였다는 것만으로는 재항고인에 대한 관계에서 채무불이행이 된다거나 임차인의 신뢰를 파괴한 경우에 해당한다고는 할 수 없어, 결국 재항고인의 이 사건 1996. 6. 24.자 임대차계약 해지의 의사표시는 그 효력이 없고, 따라서 재항고인과 위 호정개발 사이의 임대차계약은 여전히 유효하게 존속하고 있으므로 이 사건 경매신청의 근거가 된 위 근저당권의 피담보채권인 위 임차보증금반환채권은 아직 그 변제기가 도래하지 아니하였으며, 따라서 위 근저당권을 실행하는 것은 허용되지 아니한다고 판단하였다.

2. 판단

그러나 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다 고 보아야 할 것이다.

원심이 확정한 사실 및 기록에 의하면, 위 호정개발이 ○○○에게 1996. 5. 8. 이 사건 부동산을 재항고인에 대한 임차보증금반환채무를 포함한 이 사건 부동산에 관한 임대차계약상의 지위를 매수인이 승계하기로 하여 ○○○에게 매도하고, 같은 달 14. 이에 따른 소유권이전등기를 한 사실, 재항고인은 뒤늦게 이러한 사실을 알게 되자 같은 해 6. 24. 호정개발에게 임대인으로서의 지위를 ○○○으로 하여금 승계하게 하는 것에 동의할 수 없고 임차인인 재항고인의 동의 없이 이 사건 부동산의 소유권을 ○○○에게 이전하는 것은 계약위반이라는 이유로 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 요구하는 통지를 하여 그 통지가 그 무렵 호정개발에게 도달한 사실을 인정할 수 있으므로 호정개발과 재항고인 사이의 이 사건 임대차계약은 임대차의 승계를 원하지 아니하는 재항고인의 해지의 의사표시에 의하여 적법하게 해지되었으므로 위 호정개발은 재항고인에게 이 사건 임차보증금을 반환하여야 할 의무가 있다 할 것이고, 따라서 위 임차보증금반환채권을 담보하기 위한 이 사건 근저당권의 실행을 위하여 경매법원이 한 경매개시결정은 적법하다고 할 것이다.

그럼에도 원심이, 재항고인과 위 호정개발 사이의 이 사건 임대차계약은 재항고인의 해지의 의사표시에도 불구하고 여전히 유효하게 존속하고 있으므로 이 사건 경매신청의 근거가 된 위 근저당권의 피담보채권인 위 임차보증금반환채권은 아직 그 변제기가 도래하지 아니하였으며, 따라서 위 근저당권을 실행하는 것은 허용되지 아니한다고 판단하였음은 임대인의 지위 양도로 인한 임차인의 임대차계약 해지에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 이 사건 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.

대법관 조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈

심급 사건

원심판결

참조판례

따름판례

참조조문

평석

관련문헌