[2] 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 그 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당액을 그 대지 지분의 소유자에게 부당이득으로 반환하여야 하는지 여부(적극)

1. 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조 에 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다( 제1항 ). 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다( 제2항 )”라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제1조에 “이 법은 공포 후 1년이 경과한 날로부터 시행한다.”, 제4조에 “이 법 시행 당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조 의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다.”라고 규정하고 있다.

위와 같은 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조 의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고, 그 후에 집합건물법 제20조 가 소급 적용되어 분리 처분이 무효로 되는 것은 아니다. 그리고 집합건물법 제20조 가 적용되기 전에 전유부분과 분리하여 대지사용권이 처분되었다면, 집합건물법 제20조 가 적용된 후에 그 전유부분과 대지사용권이 각자 처분되더라도 그 처분이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외인은 1979. 3.경 이 사건 대지 위에 지하 1층, 지상 6층의 한일빌딩(각 층마다 3개 호수, 즉 지하층 1호 내지 지하층 3호, 101호 내지 603호가 있다)을 완공한 사실, 소외인은 1979. 3. 29. 주식회사 우리은행에 한일빌딩 중 101호, 102호, 103호, 201호, 202호(이들 건물의 면적 합계는 729.9㎡로 한일빌딩 전체 면적 2959.47㎡의 24.66%이다) 및 이 사건 대지 중 위 건물이 차지하는 부분인 110.7/452지분(24.5%)의 소유권을 이전한 사실, 소외인은 1979. 6. 27. 한일빌딩 중 자신이 소유하는 지하층 1호, 지하층 2호, 지하층 3호, 301호, 302호, 303호, 401호, 402호, 403호, 501호, 502호, 503호, 601호, 602호, 603호(이들 건물의 면적 합계는 2127.56㎡로 한일빌딩 전체 면적의 71.89%이다) 및 이 사건 대지 중 341.3/452지분(75.5%)에 관하여 한국외환은행에 근저당권을 설정한 후(근저당권을 설정한 위 건물과 대지지분을 합하여 ‘근저당설정목적물’이라 한다), 1979. 10. 25. 국제농림 주식회사에게 위 근저당설정목적물과 한일빌딩 중 203호(102.01㎡로 한일빌딩 전체 면적의 3.45%이다. 이 203호를 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유권을 이전하였는데, 위 근저당설정목적물에 관하여는 한국외환은행의 신청에 의하여 임의경매절차가 개시되어 1982. 12. 23. 한국외환은행에 경락으로 그 소유권이 이전된 사실, 한국외환은행은 자신이 취득한 근저당설정목적물에 관하여 1984. 8. 20. 범아석유 주식회사에 소유권을 이전하였고, 범아석유 주식회사는 1998. 12. 9. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)에게 그 소유권을 이전한 사실, 한편 국제농림 주식회사는 이 사건 건물에 관하여 1990. 5. 7. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 1990. 3. 30.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐준 사실, 현재 원고가 소유하는 대지지분의 비율은 75.5%, 원고가 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 71.89%, 피고가 소유하는 대지지분은 없으며 피고가 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 3.45%, 주식회사 우리은행이 소유하는 대지지분의 비율은 24.5%, 주식회사 우리은행이 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 24.66%인 사실을 인정하였다.

원심은 이러한 사실관계를 토대로, 집합건물법 제20조 는 같은 법 부칙 제4조에 의하여 그 시행일인 1985. 4. 10.부터 2년이 경과한 1987. 4. 10.부터 적용되는데 이 사건 건물을 소유함에 의하여 이 사건 대지 중 이 사건 건물을 소유하는 데 필요한 지분(이하 이에 해당하는 대지지분을 ‘이 사건 대지지분’이라 한다)은 이미 그 전에 이 사건 건물과 분리 처분되었고 이에 따라 이 사건 건물의 구분소유자였던 국제농림 주식회사는 이 사건 대지지분의 소유권을 가지고 있지 아니하였으며, 위 법 제20조 는 구분소유자가 가지는 대지사용권을 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르게 하는 규정이므로, 이 사건 대지지분의 소유권에 관한 한 구분소유자에게 그 권리가 없어, 피고가 위 법 제20조 에 의하여 이 사건 대지지분에 관한 소유권을 취득할 수는 없다고 판단하고, 이어서 피고의 주장 즉, 원고가 1998. 12. 9. 범아석유 주식회사로부터 한일빌딩의 구분건물들을 취득하면서 그에 해당하는 대지지분을 초과하여 이 사건 건물의 대지지분까지 취득하였는바, 이 사건 대지지분의 취득은 위 법 제20조 에 반하여 무효라는 주장에 대하여, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물과 이 사건 대지지분이 서로 유효하게 분리처분된 이상 원고의 이 사건 대지지분에 관한 소유권취득이 위 법 제20조 에 반하여 무효라고 볼 수는 없다고 판단하여 피고의 위 주장을 배척하였다.

원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 기록과 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 집합건물법 제20조 에서 규정하는 전유부분과 대지사용권의 일체성의 적용 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고 있고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 동액 상당의 손해를 입고 있으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다 ( 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 등 참조).

원심이 제1심법원의 임료감정촉탁 결과에 따라 부당이득을 산정한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 위 임료감정이 위법하게 산정되었다고 볼 자료도 없다.

그리고 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 이유로, 선의의 점유자로서 과실수취권이 있다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.

3. 원심은 피고의 취득시효 주장에 대하여, 피고는 이 사건 건물을 매수함에 있어 이 사건 대지지분에 관하여 매매 등 소유권취득을 위한 법률요건을 갖추지 않은 채 이러한 사실을 잘 알면서 이 사건 건물의 소유로 인하여 이 사건 대지지분을 점유하여 왔음을 알 수 있으므로 피고가 이 사건 대지지분을 소유의 의사로 점유하고 있다는 추정은 깨어졌다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 이를 다투는 상고이유는 받아들이지 않는다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.