[2] 토지매매계약에 있어서의 손해배상액 예정의 효력이 위 매매계약이 해제된 후의 매수인에 의한 별도의 불법행위에 미치지 않는다고 한 사례

[2] 토지매매계약이 매수인의 잔대금지급채무의 불이행을 이유로 해제된 다음 매도인이 매수인 등을 상대로 위 토지 상의 건물철거 및 대지인도의 소를 제기하여 승소판결을 받고 그 판결이 확정되었음에도 매수인 등이 이를 이행하지 아니하여 매도인이 위 토지를 사용·수익하지 못하게 됨으로써 입은 차임 상당의 손해는 위 매매계약이 해제된 후의 별도의 불법행위를 원인으로 하는 것으로서 계약 당시 수수된 손해배상예정액으로 전보되는 것이 아니라고 한 사례.

1. 원심판결의 요지

가. 원심이 확정한 사실의 개요는 다음과 같다.

원고들과 피고 1은 이 사건 토지 상에 이 사건 건물의 공동신축과 관광숙박업 공동경영에 관한 동업계약을 체결한 바 있었는데, 1989. 12. 22. 원고들이 이 사건 동업계약에서 탈퇴하고, 피고 1이 원고들로부터 이 사건 토지에 대한 원고들의 지분을 금 1,175,000,000원에 매수하되, 계약금 330,000,000원은 같은 날 지급하고, 잔금 845,000,000원은 1990. 3. 20.에 지급하기로 약정하여 매매계약을 체결하고, 피고 1이 원고들에게 금 330,000,000원을 지급하였다. 그 뒤 피고들이 이 사건 건물을 공동으로 건축하여 공동소유로 하기로 하고 피고 회사가 이 사건 건물의 신축공사를 시공하였는데, 이 사건 건물의 설계를 변경하여 지하 2층, 지상 9층으로 건축하였다. 원고들은 피고 1이 이 사건 매매계약상의 잔금을 1990. 3. 20.까지 지급하지 않자 피고 1에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하면서 잔금을 지급해 달라고 최고하였고 피고 1이 그 의무를 이행하지 않아 같은 해 4. 17. 이 사건 매매계약을 해제하였다. 원고들이 피고들을 상대로 이 사건 매매계약이 해제되었음을 이유로 이 사건 건물을 철거하라는 소를 제기하여 부산고등법원이 1994. 12. 9. 그 청구를 인용하는 판결을 선고하였다. 피고 1은 원고 1을 상대로 이 사건 매매계약이 해제되었음을 이유로 계약금 330,000,000원을 반환하라는 소를 제기하였으나, 부산지방법원은 1996. 4. 10. 위 계약금은 손해배상예정액으로 수수되었고 피고 1에게 책임있는 사유로 이 사건 매매계약이 해제되었으므로 원고 1은 피고 1에게 위 계약금을 반환할 의무가 없다고 판시하고 피고 1의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 피고들은 1996. 11. 6.까지 이 사건 건물 중 지상 부분을 철거하였다.

나. 원고들은 청구원인으로서, 이 사건 건물을 철거하고 그 대지를 인도하라는 위 판결이 확정되었는데도 피고들이 이 사건 건물 중 지상 부분만 철거하고 지하 부분을 철거하지 않음으로써 원고들로 하여금 이 사건 토지를 사용 $수익하지 못하게 하여 원고들에게 이 사건 토지에 대한 차임 상당의 손해를 입게 하고 있으므로, 피고들은 연대하여 원고들에게 1995. 1. 11.부터 이 사건 건물의 철거를 완료하여 이 사건 토지를 원고들에게 인도할 때까지 이 사건 토지에 대한 차임 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하였다.

다. 원심은 이에 대하여, 계약을 체결하면서 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 약정이 없는 한 채무불이행으로 발생하는 통상손해는 물론 특별손해도 그 예정액에 포함되고, 채권자의 손해가 그 예정액을 초과하더라도 채무자에게 그 초과손해를 따로 청구할 수는 없는 것인바, 이 사건 매매계약이 피고 1의 채무불이행으로 해제되어 매수인인 피고 1과 그와 공동으로 이 사건 건물을 건축한 피고 회사가 이 사건 건물을 철거하는 기간 원고들이 이 사건 토지를 사용 $수익하지 못하는 손해는 피고 1의 채무불이행으로 발생하는 손해라고 할 것이므로, 원고들은 이 사건 매매계약이 체결될 당시 수수된 손해배상예정액과는 별도로 그 손해배상을 청구할 수는 없다는 이유로 원고들의 주장을 배척하였다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다.

계약 당시 당사자 사이에 손해배상액을 예정하는 내용의 약정이 있는 경우에는 그것은 계약상의 채무불이행으로 인한 손해액에 관한 것이고 이를 그 계약과 관련된 불법행위상의 손해까지 예정한 것이라고는 볼 수 없다 (대법원 1965. 3. 23. 선고 65다34 판결 참조).

사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원고들과 피고 1 사이의 이 사건 매매계약이 위 피고의 잔대금지급채무의 불이행을 이유로 해제된 다음 원고들이 피고들을 상대로 이 사건 토지 상의 건물철거 및 대지인도의 소를 제기하여 승소판결을 받고 그 판결이 확정되었음에도 피고들이 이를 이행하지 아니하여 원고들로 하여금 이 사건 토지를 사용 $수익하지 못하게 됨으로써 입은 원고들의 차임 상당의 손해는 이 사건 매매계약이 해제된 후의 별도의 불법행위를 원인으로 하는 것으로서 계약 당시 수수된 손해배상예정액으로 전보되는 것은 아니라고 할 것이다(더구나 피고 회사는 이 사건 매매계약의 당사자도 아니므로 피고 회사에 대한 관계에 있어서는 위 손해배상액 예정의 효력을 논할 여지가 없다.).

그럼에도 불구하고, 원심이 이와 달리 원고들의 위 차임 상당의 손해도 이 사건 매매계약상의 채무불이행으로 인한 손해임을 전제로 위와 같이 판단한 것은 손해배상액 예정의 성격 및 그 효력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리 $판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.