나. 재산세 부과시 구조의 불법변경이 공동주택 해당 여부의 판단에 영향을 미치는지 여부

나. 재산세는 현황부과가 원칙이므로 과세대상물건이 공부상의 등재상황과 사실상의 현황이 상이할 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과하는 것이고, 구조가 불법으로 변경되었다는 사정은 공동주택에 해당하는지 여부를 판단하는 데 있어 영향을 미치는 것은 아니다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고 소유의 이 사건 지하 1층, 지상 5층 건물 중 지상 3층 일부와 4층, 5층은 주택으로 건축 또는 개조되어 사용되고 있는바, 3층 주택부분은 4가구가, 4층은 5가구가 각 독립하여 생활할 수 있는 구조로 되어 있고, 현재 9가구가 가구별로 살고 있는 사실, 위 건물 3, 4층 부분은 원래 목욕탕 용도로 건축허가를 받아 준공검사를 마친 것인데, 원고가 그 구조를 임의로 개조하여 각 가구별로 임대하고 있으나 건축법상의 용도변경은 되어 있지 않은 사실을 인정한 다음, 이 사건 건물 3. 4층의 주택부분은 비록 각 세대가 사용에 있어서는 각 독립한 주거생활을 영위하도록 되어 있기는 하나, 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도로 되어 있다고 보기 어려우므로(위 건물부분은 불법하게 구조변경되어 있는 것이므로 당국의 시정명령에 따라 복구되어야 한다) 공동주택에 해당하지 않는다고 판단하였다.

2. 구 지방세법시행령 제142조 제1항 제2호 (1)목(1993.12.31. 대통령령 제14041호로 개정되기 전의 것)은 주택을 “주거용에만 공할 수 있도록 건축된 건물로서 상시 주거용으로만 사용되고 있는 건물, 다만 1동의 건물이 주거와 주거 이외의 용도에 공하여지고 있는 경우에는 주거용에 공하여지는 부분만을 주택으로 보며, 아파트 또는 연립주택 등 공동주택의 경우에는 1세대가 독립하여 구분사용할 수 있도록 구획된 부분(전용면적을 말한다)을 1구의 주택으로 본다.”라고 규정하고 있는바, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하고 (당원 1993.8.24. 선고 92누15994 전원합의체 판결; 1993.8.24. 선고 93누7075 전원합의체 판결 참조), 여기서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도라 함은 구분소유권의 객체가 될 수 있는 것을 뜻한다 할 것인데, 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다 할 것이다(당원 1993.3.9. 선고 92다41214 판결 참조).

한편, 재산세는 현황부과가 원칙이므로 과세대상물건이 공부상의 등재상황과 사실상의 현황이 상이할 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과하는 것이고(지방세법시행령 제139조), 피고 역시 이 사건 건물의 3, 4층을 사실상의 현황인 주택으로 보고 재산세를 부과한 것이지, 공부상의 용도인 목욕탕으로 보고 과세한 것은 아니므로, 구조가 불법으로 변경되었다는 사정은 위 주택부분이 공동주택에 해당하는지 여부를 판단하는데 있어 영향을 미치는 것은 아니라고 할 것이다.

이 사건에 있어서 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 건물 3, 4층의 주택부분은 각 세대가 사용에 있어서 각 독립한 주거생활을 영위하도록 되어 있다면, 원심으로서는 나아가 위 주택부분이 각 세대별로 구조상의 독립성이 있는지를 심리한 다음 공동주택에 해당하는지 여부를 판단하였어야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 이점에 대하여 심리하지 아니한 채 불법으로 구조가 변경되었다는 이유만으로 위 주택부분이 공동주택에 해당하지 않는다고 판단하였으니 원심판결에는 공동주택과 재산세 현황부과에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이고, 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것이라고 할 것이므로 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

3. 그리고 원심이 확정한 바와 같이 피고는 1993.6.11. 원고에게 위 건물에 관하여 재산세 금 4,580,940원 등의 부과처분을 하였다가 같은 해 7.24. 5층 부분 가산율을 잘못 적용하였다 하여 재산세를 금 3,756,400원으로 감액하는 등 감액경정처분을 하였고, 그 후 같은 해 8.24. 다시 점포 등의 면적계산을 잘못하였다 하여 재산세를 금 3,878,230원으로 증액하는 등 증액경정처분을 하였다면, 1993.8.24.자 증액경정처분만이 쟁송의 대상이 된다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은 당초의 과세처분을 그대로 쟁송의 대상으로 삼고 있으니, 이 점에 있어서도 원심판결은 파기를 면할 수 없다고 할 것이다.

4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.