1. 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 '임차 외 건물 부분이라 한다)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별

한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임부담하게 된다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 2012다86901 전원합의체 판결 참조).

2. 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 화재로 인하여 이 사건 임대차 목적물뿐만 아니라 임차 외 건물 부분까지 불에 타거나 화재진압시 뿌려진 소방수에 침수됨으로써 훼손되었는데, 이 사건 임대차계약의 목적물인 이 사건 건물의 5층 내부는 이 사건 임차 외 건물 부분과 상호 유지 · 존립에 있어 구조상 불가분의 일체를 이루고 있으므로, 피고가 이 사건 임대차 목적물을 보존할 의무를 다하였음을 인정할 증거가 부족한 이상, 피고는 채무불이행책임에 따라 이 사건 임대차 목적물에 발생한 손해뿐만 아니라 이 사건 임대차 외 건물 부분이 소훼되어 원고가 입게 된 손해까지도 배상할 의무가 있다는 취지로 판단하였다.

3. 그러나 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면, 이 사건 화재의 원인에 관하여, 용인소방서는 '방화가능성은 없고, 사무실 공간에 전축, 컴퓨터 복사기, 씨디플레이어, 파워기, 냉온정수기 등과 방송설비 일체가 내장되어 있어 전기적 또는 기계적 요인을 배제할 수 없으며, 가스누출 · 인적 부주의 등은 없는바 정확한 화재원인의 규명이 어려운 원인 미상의 화재'라고 판단하였고, 경기지방경찰청은 '현장의 잔해물에서 발화원으로 작용할 수 있는 특이점은 식별되지 않고 잔해물 외 소실된 부분은 확인이 불가능하여 발화원인에 대하여 논단 불가능하며, 현장상황만으로 방 · 실화 등 범죄 관련 발화여부에 대하여도 논단 불가능하다'고 판정한 사실을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 임차인인 피고가 보존·관리의무를 위반하여 이 사건 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 이 사건 화재 발생과 관련된 피고의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로, 이 사건 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여는 피고에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 할 수 없다.

4. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 사정들만을 이유로 들어 이 사건 임차 외 건물 부분에 발생한 손해에 대해서도 피고에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 임차 건물 부분의 화재로 인하여 발생한 임대인 소유의 임차 외 건물 부분의 손해에 대한 임차인의 배상책임에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

5. 그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하며, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관김창석

주심대법관조희대

대법관박상옥