[건물명도등] 확정[각공2008상,752]
[1] 유치권자가 소유자인 채무자의 승낙 없이 목적물을 임대한 경우, 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는지 여부(소극)
[2] 소유자인 채무자의 승낙 없이 유치권자로부터 부동산을 임차한 점유자는 소유자의 부동산 인도 및 부당이득반환청구에 대하여 대항할 수 없다고 한 사례
[1] 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다.
[2] 소유자인 채무자의 승낙 없이 유치권자로부터 부동산을 임차한 점유자는 소유자의 부동산 인도 및 부당이득반환청구에 대하여 대항할 수 없다고 한 사례.
[1] 민법 제324조 제2항 [2] 민법 제324조 제2항
원고
피고 1외 1인
2008. 1. 28.
1. 원고에게,
가. 피고들은 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 피고들은 각자 3,496,000원과 2007. 11. 2.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료시까지 매월 184,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
주문과 같다.
1. 청구원인에 대한 판단
원고가 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)의 소유자이고, 피고들이 이 사건 주택을 2006. 4. 2.부터 변론종결일 현재까지 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 감정인 최덕근의 임료감정 결과에 의하면 2006. 4. 2. 이후 이 사건 주택의 월임료는 184,000원인 사실을 인정할 수 있다.
따라서 피고들은 어떠한 정당한 점유권원이 있음을 입증하지 않는 한 원고에게 이 사건 주택을 인도하고, 2006. 4. 2.부터 인도 완료일까지 184,000원의 월임료 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다.
2. 유치권 항변에 대한 판단
가. 당사자들의 주장 요지
피고들은 이 사건 주택에 대한 유치권자인 소외 1로부터 이 사건 주택을 임차하였으므로, 원고가 소외 1에게 유치권의 피담보채권을 변제하기 전까지는 원고의 인도청구에 응할 수 없다고 항변하고, 원고는 소외 1에게 지급하여야 할 공사대금이 남아있지 않다고 다툰다.
나. 인정 사실
갑2, 4호증, 을1, 2, 3호증, 을12호증의 1 내지 3의 각 기재, 증인 소외 1의 증언, 변론 전체의 취지에 의하니, 원고가 부산 부산진구 부전동 439-8, 9 대지를 소유하던 중 2003. 12. 16.경 소외 1과 위 양토지 지상에 4층 빌라 신축공사에 관한 도급계약을 체결하였는데, 공사시간은 2003. 12. 16.부터 2004. 1. 30.까지, 공사대금 2억 5,500만 원으로 정하였고, 소외 1이 위 빌라를 완공하여 원고가 2004. 4. 14. 신축한 빌라 건물 총 8세대에 대하여 소유권보존등기를 마친 사실, 원고는 2004. 6. 4.까지 공사대금 255,000,000원 중 7,340만 원을 지급하였고, 공사대금 중 일부의 지급을 위하여 2004. 1. 13. 이 사건 주택에 관하여 소외 1의 하도급업자 중 1인인 소외 2를 임차인으로 하여 보증금 5,000만 원의 임대차계약서를 작성하여 주기도 하였으나, 그 이후 소외 1과 사이에 공사대금 지급문제를 두고 분쟁이 계속되었던 사실, 소외 1은 자신의 공사대금 채권 중 1억 원을 소외 2에게 양도하여 소외 2가 원고를 상대로 부산지방법원 2004가단15715호 로 원고를 상대로 양수금청구 소송을 제기하였는데, 위 사건에서 2005. 10. 26. 소외 1이 조정참가인으로 참석한 가운데 소외 1이 신축한 빌라 중 301호와 302호를 소외 2에게 대물변제를 원인으로 이전하고, 이를 소외 1의 공사대금채권의 변제로 반영하며, 소외 2가 책임지고 이 사건 주택을 원고에게 인도하는 것을 주된 내용으로 하는 임의조정이 성립한 사실, 원고와 소외 1은 전체 공사대금 255,000,000원 중 1차 정산된 7,340만 원과 임의조정에서 대물변제하기로 한 301호, 302호 대금, 원고가 이미 지급한 설계비 등을 공제하면 7,988만 원의 공사대금 채권이 남는다는 내용의 정산서를 작성하였다가 소외 3이 대물변제로 이전하기로 한 301호의 전세보증금 2,000만 원을 원고가 책임지는 대신 공사대금에서 공제하는 문제에 관하여 의견이 맞지 않아 결국 정산문제가 정리되지 못하였고, 한편 2006. 1. 27. 대물변제로 이전하기로 한 빌라 중 302호에 관하여 채권자 소외 4, 청구금액 4,000만 원으로 된 가압류등기가 경료되어 조정조서의 이행을 둘러싸고 다툼이 일자 소외 1은 이 사건 주택을 피고들에게 임대하여 간접점유하면서 유치권을 주장하는 한편, 원고를 상대로 부산지방법원 2006가단97579호 로 공사대금청구 소송을 제기하였고, 원고는 공사대금에서 지체상금 등을 공제하면 공사대금지급채무가 존재하지 않는다고 주장하는 등 공사대금을 둘러싼 분쟁이 계속되고 있는 사실을 각 인정할 수 있다.
다. 판 단
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로( 민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다.
이 사건의 경우 앞서 거시한 증거들과 그에 기하여 인정한 사실들만으로는, 소외 1이 원고에게 공사대금 채권이 있다고 인정하기에 부족할 뿐만 아니라 설사 소외 1이 원고에 대하여 공사대금 채권이 있어 유치권이 성립한다고 하더라도 유치권에 관한 위 법리에 비추어 피고들이 소외 1로부터 임차하였다는 것만으로는 소유자인 원고의 동의가 없는 이상 원고에게 대항할 수 없다 할 것이다.
라. 소결론
따라서 피고들은 원고에게 이 사건 주택을 인도하고, 각자 3,496,000원(=2006. 4. 2.부터 2007. 11. 1.까지 19개월×184,000원)과 2007. 11. 2.부터 위 인도 완료시까지 매월 184,000원의 비율로 계산한 부당이득을 반환할 의무가 있다.
3. 결 론
그러므로 원고의 이 사건 청구는 이유있어 인용한다.
[[별 지] 부동산 목록 : (생략)]