2. BBB

3. CCC

4. DDD

5. EEE

6. FFF

7. GGG

8. HHH

9. iii

10. JJU

11. KKK

12. LLL

13. MMM

14. LLL

15. 000

16. PPP

17. QQQ

18. RRR

19. SSS

20. TTT

21. VVV

22. UUU

23. WWW

24. XXX

25. YYY

26. ZZZ

27. ABC

28. DEF

29. GHI

30. JKL

31. MLO

32. PQR

33. STU

34. VWX

35. YZA

36. STX

37. STS

38. KAC

39. SBC

40. BBC

41. KPP

42. YWK

원고들 소송대리인 변호사 &&

대표이사 QWE

소송대리인 법무법인 ★★

담당변호사 QQS

소송복대리인 변호사 PPA

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1 내지 7호증(각 가지번호 포함), 을 1호증, 을 2호증의 1, 2, 을 10 내지 18호증(각 가지번호 포함), 을 25호증의 1, 2의 각 기재 및 이 법원의 ●●은행 ◆●◆ 센터에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.

가. 피고는 주택 건설에 대한 각종 보증을 행함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하여 국민의 주거복지향상과 균형있는 국민경제의 발전에 기여할 목적으로 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제47조의6에 의하여 설립된 법인으로서, 2003.9.16. 주식회사 ◎◎주택(이하 '◎◎주택'이라 한다)과의 사이에, ◎◎주택이 부산 ▼▼구 0동 000-42외 4필지 위에 신축하는 ♣♣산음 00아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 분양과 관련하여 ◎◎주택이 부도, 파산 등으로 수분양자들과의 분양계약에 따른 주택의 분양을 이행하지 못하는 경우 수분양자들이 기납부한 입주금의 환급이행 또는 분양이 행채무를 부담하기로 하는 주택분 양보증계약(이하 '이 사건 분양보증'이라 한다)을 체결하였다.

나. ◎◎주택은 2003. 9. 18. 부산▼▼구청으로부터 입주자모집공고 승인을 받아 그 무렵부터 이 사건 아파트를 분양하던 중, 별지 분양 내역 기재와 같이 원고 LLL, GHI, PQR, STX 및 소외인들과의 사이에 분양계약을 체결하였고(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다), 원고 LLL, GHI, PQR, STX을 제외한 나머지 원고들은 분양권 매수를 통해 이 사건 분양계약상의 지위 일체를 승계 받았다.

다. 이 사건 각 분양계약에서 작성된 분양계약서(이하 '이 사건 분양계약서'라 한다)에 따르면 주택형 78.4995형인 아파트는 분양금액이 119,649,600원으로 계약금 11,965,000원은 계약시, 중도금은 4회로 나누어 각 17,947,000원씩 2003. 10. 30.(1차), 2004. 2. 28.(2차), 2004. 8. 30.(3차), 2005. 3. 30.(4차), 잔금 35,896,600원은 입주지정일에 각 지급하고, 주택형 110.2817 형인 아파트는 분양금액이 169,473,000원으로 계약금 16,948,000원은 계약시, 중도금은 4회로 나누어 각 25,420,000원씩 2003. 10. 30.(1차), 2004. 2. 28.(2차), 2004. 8. 30. (3차), 2005. 3. 30.(4차), 잔금 50,845,000원은 입주지정일에 각 지급하도록 정해져 있었다. 라. 또한, 입주자모집공고 및 이 사건 분양계약서 제6조에 의하면 중도금 및 잔금은 입주금납부계좌{●●은행, 계좌번호:000000-00-000000, 예금주: (주)◎◎주택[■■주택 (주)(이하 '입주금납부계좌'라 한다)로 입금하도록 지정되어 있었고, 이 사건 분양계약서 제19조에는 입주금납부계좌에 입금되지 아니한 금액은 이 사건 분양보증의 대상에서 제외된다는 취지의 보증제외 범위가 명시되어 있었다.

마. ◎◎주택은 계약금으로 1,000,000원만 지급받거나 계약금을 받지 않은 상태에서 이 사건 분양계약을 체결한 다음, 이 사건 분양계약서에 기재된 분양계약금 전액을 납부받은 것처럼 허위의 입금확인서를 작성하여 ●●은행 ❀❀❀지점에 제출하였고, 원고들과 아파트 중도금 대출약정을 체결(분양권 전매를 통해 매수한 원고들은 대출약정을 승계하였다)한 ●●은행은 대출금을 곧바로 입주금납부계좌에 중도금으로 입금하였는 바(계약금으로 1,000,000원이 입금된 부분은 제외), 원고들의 입주금납부계좌 입금 내역은 아래와 같다.

(1) 원고 AAA : 2003. 12. 18. 계약금 1,000,000원, 2003. 12. 19. 중도금 17,947,000원, 2003. 5. 6. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금.

(2) 원고 BBB : 2004. 6. 10. 중도금 17,947,000원 입금.

(3) 원고 CCC : 2004. 10. 15. 중도금 17,947,000원, 2005. 6. 1. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금.

(4) 원고 DDD : 2004. 9. 8. 중도금 17,947,000원, 2005. 2. 7. 중도금 17,947,000원, 17,617,860원, 2005. 3. 30. 중도금 329,140원, 17,506,350원 각 입금.

(5) 원고 EEE : 2004. 7. 8. 중도금 17,947,000원, 2005. 7. 1. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금.

(6) 원고 FFF : 2003. 11. 24. 계약금 1,000,000원, 중도금 25,400,000원, 2004. 10. 20. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금.

(7) 원고 GCG : 2004. 10. 15. 중도금 17,947,000원, 2005. 5. 13. 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금.

(8) 원고 HHH : 2003. 12. 18. 계약금 1,000,000원, 2003. 12. 19. 중도금 17,947,000원 각 입금.

(9) 원고 iii : 2004. 6. 10. 중도금 17,947,000원, 2005. 7. 29. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금.

(10) 원고 JJJ : 2003. 11. 24. 중도금 25,400,000원, 2005. 2. 3. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 25,032,950원 각 입금.

(11) 원고 KKK : 2003. 12. 18. 계약금 1,000,000원, 2003. 12. 19. 중도금 17,947,000원 각 입금

(12) 원고 LLL : 2004. 7. 8. 중도금 17,947,000원 입금.

(13) 원고 MMM : 2003. 12. 18. 계약금 1,000,000원, 2003. 12. 19. 중도금 25,400,000원, 2005. 1. 7. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (14)원고LLL:2004.9.8.중도금17,947,000원,2005.5.13.중17,947,0원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금. (15) 원고 000 : 2004. 10. 15. 중도금 17,947,000원, 2005. 6. 1. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금.

(16) 원고 PPP : 2004. 9. 8. 중도금 17,947,000원, 2005. 3. 15. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 2005. 3. 30. 중도금 17,947,000원 각 입금. (17) 원고 QQQ : 2004. 9. 8. 중도금 17,947,000원, 2005. 2. 7. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 2005. 3. 30. 중도금 17,617,860원 각 입금.

(18) 원고 RRR : 2004. 10. 29. 중도금 17,947,000원, 2005. 3. 24. 중도금 17,947,000원, 17,617,860원, 2005. 3. 30. 중도금 329,140원, 17,490,420원 각 입금. (19) 원고 SSS : 2004. 10. 18. 중도금 17,947,000원, 2005. 5. 13. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,947,000원 각 입금. (20) 원고 TTT : 2004. 9. 8. 중도금 17,947,000원 입금. (21) 원고 VVV : 2004. 9. 8. 중도금 17,947,000원, 2005. 5. 13. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금. (22) 원고 UUU : 2004. 9. 8. 중도금 17,947,000원, 2005. 5. 6. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 가 입금. (23) 원고 WWW : 2003. 11. 24. 계약금 1,000,000원, 중도금 25,400,000원, 2005. 1. 7. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (24) 원고 XXX : 2003. 11. 24. 계약금 1,000,000원, 중도금 25,400,000원, 2005. 2. 7. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (25)원고YYY:2004.6.30.중도금17,947,000원,2005.2.7.중도금17,947,0원, 17,617,860원, 2005. 3. 30. 중도금 329,140원, 17,506,350원 각 입금. (26) 원고 ZZZ : 2004. 6. 10. 중도금 17,947,000원, 2005. 6. 30. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금. (27) 원고 ABC : 2004. 10. 15. 중도금 17,947,000원, 2005. 6. 1. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금. (28) 원고 DEF : 2004. 9. 8. 중도금 17,947,000원, 2005. 3. 24. 중도금 17,947,000원, 17,617,860원, 2005. 3. 30. 329,140원, 17 490,420원 각 입금. (29) 원고 GHI : 2004. 6. 10. 중도금 17,947,000원, 2004. 10. 18. 17,947,000원, 17,617,860원, 2005. 3. 30. 329,140원, 17,546,000원 각 입금. (30) 원고 JKL : 2004. 7. 8. 중도금 17,947,000원, 2005. 3. 15. 중도금 17,947,000원, 17,617,860원, 2005. 3. 30. 중도금 329,140원, 17,493,600원 각 입금. (31) 원고 MLO : 2003. 12. 18. 계약금 1,000,000원, 2003. 12. 19. 중도금 25,400,000원, 2004. 10. 15. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (32) 원고 PQR : 2004. 6. 10. 중도금 17,947,000원 입금. (33) 원고 STU : 2003. 12. 4. 계약금 1,000,000원, 2003. 12. 5. 중도금 17,947,000원가 입금, (34) 원고 VWX : 2003. 12. 18. 계약금 1,000,000원, 2003. 12, 19. 중도금 25,400,000원, 2004. 10. 15. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (35) 원고 YZA : 2003. 11. 24. 중도금 25,400,000원, 2005. 2. 3. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (36) 원고 STX : 2004. 7. 8. 중도금 17,947,000원 입금. (37) 원고 STS : 2003. 12. 4. 계약금 1,000,000원, 2003. 12. 5. 중도금 17,947,000원 각 입금.

(38) 원고 KAC : 2003. 11. 24. 계약금 1,000,000원, 중도금 25,400,000원, 2005. 1. 7. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (39) 원고 SBC : 2003. 11. 24. 계약금 1,000,000원, 중도금 25,400,000원, 2005. 3. 15. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (40) 원고 BBC : 2004. 6. 10. 중도금 17,947,000원, 2005. 7. 25. 중도금 17,947,000원, 17,947,000원, 17,488,290원 각 입금. (41) 원고 KPP : 2003. 12. 18. 계약금 1,000,000원, 2003. 12. 19. 중도금 25,400,000원, 2005. 1. 25. 중도금 20,000원, 25,420,000원, 24,962,950원 각 입금. (42) 원고 YWK : 2005. 3. 15. 중도금 17,947,000원, 17,617,860원, 2005. 3. 30. 중도금 329,140원, 17,493,600원 각 입금. 바.한편, ◎◎주택은 자금사정의 악화로 2005.11.14. 부도가 나서 이 사건 아파트의 건축공사를 진행할 수 없게 되었다.

사. 이에 원고들은 2006. 2.경 이 사건 분양보증을 한 피고를 상대로 계약금 및 중도금의 환급이행을 청구하였다.

2. 주장 및 판단

가. 주장

원고들이 이 사건 아파트의 분양계약자로서 이 사건 분양보증을 한 피고를 상대로 이미 납부한 계약금 및 중도금의 반환을 구함에 대하여, 피고는 원고들이 이 사건 분양보증상의 보호대상인 선의의 수분양자가 아니므로 원고들의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.

나. 판단

(1) 이 사건 분양보증에 관한 책임의 법리

갑 5호증의 1, 갑 6호증의 1, 을 1호증, 을 2호증의 1, 2, 을 12호증의 1 내지 40의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 분양보증약관상, 피고는 ◎◎주택이 부도, 파산 등으로 주택 분양계약을 이행할 수 없다고 인정하는 경우 당해 주택의 분양이행 또는 납부한 입주금의 환급책임을 부담하되, ◎◎주택이 대물변제 · 차명 · 이중계약 등 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무에 대하여는 보증채무를 이행하지 않는 것으로 되어 있고, 이 사건 분양계약서에도 동일한 내용이 기재되어 있는 사실이 인정되는바, 이 사건 분양보증과 같이 구 주택건설촉진법 및 같은 법 시행령의 규정에 의한 피고의 주택분양보증제도는 위 법률에 의하여 제정된 주택공급에 관한 규칙에 규정된 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고, 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 이러한 주택분양보증을 한 피고로서는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 실제로 분양받은 선의의 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 등에 대한 보증책임을 부담할 뿐 그러한 선의의 수분양자가 아닌 분양계약을 가장한 수분양자에 대하여는 보증책임을 부담한다고 할 수 없다.

(2) 원고들이 선의의 수분양자에 해당하는지 여부

위와 같은 주택분양보증제도의 법리에 비추어 원고들이 선의의 수분양자인지에 대하여 살펴보건대, 위 제1항 인정사실과 을 10호증, 을 11호증, 을 13호증의 1 내지 7,을 14호증의 1 내지 42, 을 16호증, 을 17호증, 을 18호증, 을 25호증의 1, 2의 각 기재와 이 법원의 ●●은행 ***센터에 대한 사실조회결과에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정을 종합하면, 원고들의 경우 이른바 아파트 중도금 대출을 위한 이 사건 분양계약서상의 형식상 명의자에 불과한 가장수분양자들로서 이 사건 분양보증의 보호대상인 선의의 수분양자에 해당한다고 볼 수 없다.

① 이 사건 분양계약의 계약금이 통상의 경우와 달리 이례적으로 1,000,000원에 불과하고, 해당 아파트의 평수와 분양대금과는 상관없이 일률적으로 같은 금액일 뿐만 아니라 이 사건 분양계약서에 기재된 계약금 액수와 비교하여 현저한 차이가 나는 점.

2. 실제로 계약금이 1,000,000원이라면 분양계약서상 분양대금 10% 상당의 금액이 기재된 계약금란을 수정하여 1,000,000원으로 수정하고 나머지 계약금에 대하여는 별도의 지급시기와 방법을 정하여 분양계약서에 명기해 두는 것이 정상적임에도 아무런 기재가 없는 점.

3 이 사건 분양계약서 제19조에는 입주금납부계좌에 입금되지 아니한 입주금은 분양보증 대상이 아님이 명시되어 있음에도 원고 AAA, FFF, HHH, KKK, MMM, WWW, XXX, MLO, STU, VWX, STS, KAC, SBC, KPP의 경우 실제 계약금이라는 1,000,000원을 ◎◎주택에 교부하였고, ◎◎주택은 이를 보관하고 있다 이 사건 분양계약서 작성일이 아닌 중도금대출일 또는 바로 그 전날 일괄적으로 입금 처리하였을 뿐만 아니라, 위 원고들을 제외한 나머지 원고들의 경우 계약금을 면제 받았다는 이유로 아예 입금조차 되지 않아, 과연 계약이 체결된 것인지 의문스러운 점. 4 ◎◎주택의 기획실장 ysp의 증인신문조서(을 17호증)에 의하면, 이 사건 분양계약서의 계약금란을 수정하지 않은 채 계약금으로 1,000,000원을 받은 데 대하여 ◎◎주택은 경기가 좋아지면 원고들로부터 나머지 계약금을 받을 생각이었고, 경기가 좋지 않으면 이를 받지 않을 생각이었으며, 그런 사정에 대하여 원고들에게 말해 주지 않았다는 것인바, 그렇다면 이 사건 분양계약 당시 계약상 가장 중요한 사항인 분양대금조차 제대로 정해지지 않았던 것으로 보이는 점.

⑤ 이 사건 분양계약의 중도금 대출과 관련하여, 당시 ●●은행의 내부규정에 의하면 분양계약자가 ●●은행으로부터 중도금대출을 받기 위해서는 분양대금 10% 이상의 계약금이 납입되어야 하는 바, 원고들의 주장대로라면 실제 납입된 계약금은 1,000,000 원뿐이거나 면제 받았으므로 대출을 받을 수 없었음에도, ◎◎주택이 원고들이 분양대금 10% 상당의 계약금을 납부하였다는 허위의 입금확인증(을 14호증의 1 내지 42)을 ●●은행에 제출하는 등의 편법으로 그 중도금대출이 가능했던 점.

⑥ 이 사건 분양계약서에 의하면, 수분양자가 중도금을 4회에 걸쳐 나누어 납부하되 납입기일이 경과되면 연체료를 가산하여 납부하여야 하도록 규정되어 있는바, 원고들 대부분이 1차 중도금 납입기일을 지키지 않았음에도 연체료를 납부한 사실이 없고, 일부 원고들의 경우 수차의 중도금을 한꺼번에 내거나 납입기일 전에 낸 것으로 되어 있는 점.

(3) 나아가 원고들이 내세우는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 아파트의 분양계약서에터 잡아 이들 아파트를 담보로 중도금대출이 실행되었고 그 대출금이 입주금납부계좌에 입금되었던 점, ◎◎주택이 피고에게 위 계좌로부터의 자금인출을 요청한 경우 피고가 원고들의 입금현황을 비롯한 분양내역을 알고 있으면서도 이를 승인해 온 점, 그러한 자금이 ◎◎주택의 이 사건 아파트 공사자금으로 사용된 점 등을 감안한다 하더라도 원고들이 선의의 수분양자에 해당한다고 볼 수는 없고, 나아가 이와 같이 수분양자가 아닌 한 위와 같은 사정이 있다하여 피고가 원고들에 대한 계약금 및 중도금 환급책임을 부담한다고 할 수 없으며, 그 밖에 원고들의 주장을 인정할 만한 증거도 없다.

(4) 따라서 선의의 수분양자임을 전제로 한 원고들의 주장은 모두 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사전국진

판사이강호