2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 신탁 및 건물 점유 등

⑴ 백산개발 주식회사는 현대스위스저축은행(현재는 주식회사 에스비아이저축은행)으로부터 대출을 받으면서 2007. 8. 9. 별지 목록 기재 이 사건 집합건물을 피고에게 신탁하는 등기를 하여 주었고, 그 우선수익자는 현대스위스저축은행이다(이하에서는 회사의 명칭 중 주식회사 부분을 생략한다).

⑵ 백산개발은 2009. 10.경 주식회사 밀레니엄건설에 이 사건 건물에 관한 대수선 공사를 도급주었고, 밀레니엄건설은 그 무렵 소외 1(항소심판결의 소외인) 등 하도급업자에게 공사를 일부씩 하도급주었다. 이후 공사가 대부분 완료된 상태에서 2010. 10.경 나머지 공사가 중단되었다.

⑶ 현대스위스저축은행은 우선수익자로서 현장보존 내지 불법점유 방지를 위해 2011. 2. 16. 및 2011. 2. 18. 현장관리에 대한 백산개발 및 피고의 동의를 얻은 다음, 2011. 2. 23. 주식회사 와이앤피(용성종합경비 주식회사)와 경비도급계약을 체결하고, 그 회사를 통해 이 사건 건물을 점유·관리하여 왔다.

나. 매매계약 등

⑴ 원고는 2012. 11. 28. 공매절차를 통해 이 사건 건물의 매수인으로 선정되어 2012. 12. 3. 피고로부터 이 사건 건물을 46억 190만 원에 매수하고 계약금 4억 6,500만 원을 지급하면서 잔금 41억 3,690만 원을 30일 내에 지급하기로 약정하였다(이하 이 사건 매매계약이라 한다). 이 사건 매매계약 및 공매공고의 주요 내용은 아래와 같다.

⑵ 매매계약의 주요 내용

제8조 [하자책임 등]

① 원고는 공매공고 및 입찰자 준수규칙을 숙지하고 매매목적물의 권리와 공부 현황 및 사용에 관한 제반 사항을 상세히 검토한 후 매매목적물 상 일체의 법률적·사실적 제한 사항은 원고의 책임과 비용으로 모두 처리·해결하기로 하며 본 계약을 체결하는 것으로서 이에 대하여 피고는 아래 각 호에 대한 책임을 지지 아니한다.

2. 매매목적물과 관련한 소송, 압류, 경매, 보전처분, 제한물권, 법적지상권, 유치권, 임대차 등 제3자의 권리 및 행정상 규제 등 소유 및 이용을 제한하는 사항

제9조 [명도 및 인도]

① 피고는 제3조 제1항에서 정한 잔금 납부 등 제반 사항을 원고가 이행시 원고에게 매매목적물을 현상 그대로 인도하며, 매매목적물에 대한 명도 또는 인도 책임은 원고가 부담한다.

② 매매목적물 상에 매매목적물로 표시되지 않은 물건(건물, 공작물 등 일체)과 제3자가 시설한 지상물건, 수목, 농작물 등이 있는 경우 그에 대한 명도, 철거, 수거 및 법적 분쟁에 관한 책임을 원고가 부담하기로 한다.

제12조 [계약의 해제 및 위험부담]

다음 각 호의 경우에는 피고는 본 계약을 해제할 수 있으며 이 경우 피고가 기 수납한 매매대금 중 계약금(부가가치세액을 포함한 합계금액)은 위약금으로 피고에게 귀속되고 나머지는 별도의 이자를 가산하지 않고 원고에게 반환한다.

1. 원고가 매매대금지급을 약정일로부터 1개월 이상 연체한 경우

제14조 [특약사항]

① 매매대금 이외에 추가로 원고가 부담하는 비용에 대하여는 원고의 책임과 비용으로 해결하여야 하며 이와 관련하여 원고는 피고에게 일체의 이의를 제기할 수 없다.

⑤ 매매목적물에 존재하는 집기 및 비품 등의 동산은 매각 대상에서 제외되며, 향후 철거나 명도 등 동산 소유자와의 분쟁이 발생할 경우 이에 대한 일체의 책임을 원고의 부담으로 처리하여야 한다.

⑶ 공고의 주요 내용

4. 유의사항

○ 매매목적물 상 일체의 법률적·사실적 제한 사항(소송, 압류, 경매, 보전처분, 제한물권, 법적 지상권, 유치권자, 점유자, 임대차 등)은 매수인이 직접 공부의 열람 및 현지 답사 등으로 확인하시고 매수인의 책임으로 처리하는 조건으로 이에 대해 당사는 일체의 책임을 지지 않습니다.

다. 관련 소송 등

⑴ 소외 1 등 밀레니엄건설의 하수급인들은 이 사건 매매계약 체결 시점을 전후한 무렵인 2012. 12. 1.경부터 2013. 1.경까지 사이에 이 사건 건물에 일시 방문하였다가 퇴거하거나 유치권 행사를 알리는 현수막 등을 위 건물 외벽에 설치하였다가 현대스위스저축은행의 용역업체 직원이 현수막을 철거하자 2012. 12. 31. 유치권 행사 업무를 방해하였다는 취지의 고소장을 제출하였다.

⑵ 소외 1 등은 2012. 12. 29. 이 사건 건물의 유치권자인 자신들의 점유를 침탈당하였다고 주장하면서 2013. 7. 18. 현대스위스저축은행을 상대로 이 사건 건물의 인도 청구소송을 제기하였다가( 대전지방법원 2013가합102798호 ), 위와 같이 2011. 2. 23.경부터 현대스위스저축은행이 이 사건 건물을 점유하여 왔는데 그때부터 1년이 지난 후에 소를 제기하여 부적법하다는 이유로 소각하판결을 선고받고 항소를 제기한 상태이다( 대전고등법원 2014나10197호 ).

⑶ 원고는 2012. 12. 26. 및 2013. 1. 2. 내용증명우편을 통하여 피고 및 현대스위스저축은행에 ‘원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 피고 측과 협의 하에 금융기관으로부터 대출을 받아 매매잔금을 지급하기로 약정하였음에도, 위 매매계약 체결 직후 피고 측의 건물 관리 소홀로 위 건물에 유치권 행사를 알리는 공고문 등이 부착됨에 따라, 원고의 매매잔금 대출에 상당한 지장을 초래하게 되었다. 이에 원고는 피고 측에 매매목적물에 대한 철저한 관리를 요구함과 아울러 금융기관에서 대출실사를 나갈 때 유치권 행사를 알리는 공고문이 부착되지 않도록 당부하였음에도 그러한 사항이 제대로 시정되지 아니하고 있으므로, 부득이 잔금지급기일을 2013. 1. 31. 이후로 연기하여 달라. 나아가 이 사건 건물에 반드시 있어야 하는 중앙난방식 공조시스템 등 일부 물품이 현재 도난된 상태이니 이를 원상회복하여 달라’는 취지의 요청을 하였다.

라. 계약해제통보 등

⑴ 피고는 2013. 1. 3. 내용증명우편을 통하여 원고에게, ‘이 사건 매매계약 상의 매매잔금 조달방식에 대하여 원고와 협의한 바 없을 뿐만 아니라, 이 사건 건물은 우선수익자인 현대스위스저축은행이 그 책임하에 점유·관리하는 것이고, 원고가 주장하는 일부 시설물의 원상회복 역시 공매공고 및 이 사건 매매계약에 따라 원고의 책임과 비용으로 처리할 사항에 불과하여 잔금지급기일을 연기할 수 없다’는 취지로 통지하였다.

⑵ 원고는 2013. 1. 11. 내용증명우편을 통하여 피고에게 이 사건 매매계약을 착오 및 사기를 이유로 취소한다는 의사를 표시하였고, 그 내용증명우편은 그 무렵 피고에게 도달하였다.

⑶ 원고는 2013. 1. 31. 피고에게 이 사건 매매계약이 취소되었음을 전제로 잔금지급의무를 이행할 의사가 없음을 표명하였고, 피고는 2013. 2. 4. 원고에게, ‘원고가 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급을 약정일로부터 1개월 이상 연체하였으므로 매매계약서 제12조 제1항 제1호에 따라 이 사건 매매계약을 해제하고, 원고가 이미 납부한 계약금은 위약금으로 피고에게 귀속된다’는 취지의 통보를 하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑1~9호증의 각 기재(각 가지번호가 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을1~21호증의 각 기재, 증인 소외 2의 증언, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 및 판단

가. 원고의 주장

○ 주위적 주장 : 소외 1 등은 2010. 9.경부터 관리인을 상주시키고 현수막을 설치하는 등 이 사건 건물을 점유·관리하며 유치권을 행사하고 있었다. 피고는 이와 같은 사정을 고지하지 않은 채 원고가 위 건물 실사를 나오기 직전 용역업체를 통해 현수막 등을 제거하여 유치권 행사 사실을 고의적으로 은폐하였고(당시 현대스위스저축은행 직원인 소외 3, 소외 2는 원고에게 유치권을 행사하는 자가 없다고 말하였다), 그로 인하여 원고는 이 사건 건물 실사 결과 유치권을 행사하는 자가 없는 것으로 착오에 빠져 이 사건 매매계약을 체결하였다. 원고는 이와 같은 착오 내지 기망행위를 이유로 이 사건 매매계약을 취소하였으므로, 피고는 원고에게 계약금 4억 6,500만 원을 반환할 의무가 있다.

○ 예비적 주장 : 위약금(계약금)은 손해배상의 예정액으로서 부당히 과다하여 감액되어야 한다.

나. 주위적 주장에 관한 판단

⑴ 2010. 12. 27.경 및 이 사건 매매계약 체결 시점을 전후한 무렵 소외 1 등이 이 사건 건물에 관하여 유치권을 주장하거나 유치권 행사를 알리는 현수막 등을 설치한 바 있음은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거에 의하면, 피고가 이 사건 매매계약 당시 유치권을 주장하는 자가 존재한다는 사실을 적극적으로 고지하지 않은 사실은 인정된다.

⑵ 그러나, ① 소외 1 등이 이 사건에 관하여 유치권을 갖고 있었다 하여도 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 당시에는 그 점유를 상실하여 그 유치권이 상실된 것으로 보아야 하는 점, ② 증인 소외 2의 증언이나 원고 자신의 진술(2013. 6. 28.자 준비서면)에 의하여도, 원고가 이 사건 매매계약 체결 전인 2012. 12. 1. 이 사건 건물을 실사하는 과정에서 공사업체 관계자가 무단 침입하였다가 발각되는 등(을11호증의 6 보고문), 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물의 신축공사에 관하여 공사대금을 받지 못한 업자가 있고 그들이 유치권을 주장할 수 있다는 사정을 알고 이 사건 매매계약을 체결한 것으로 보이는 점(공매공고 및 매매계약서에도 유치권을 비롯하여 이 사건 건물에 존재할 여지가 있는 일체의 법률적·사실적 제한 사항은 매수인인 원고가 직접 현지 답사 등으로 확인하고 원고의 책임과 비용으로 모두 처리·해결하는 것으로 되어 있다), ③ 피고 내지 현대스위스저축은행이 소외 1 등이 설치한 현수막 등을 철거하는 등 유치권을 주장하는 자가 존재한다는 사정을 고의로 은폐하였다고 인정할 만한 자료가 없는 점 등을 종합해보면, 원고가 착오 내지 피고의 기망행위에 의해 이 사건 매매계약을 체결하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 주위적 주장은 이유 없다.

⑶ 따라서, 이 사건 매매계약은 원고의 잔금지급의무 불이행에 따른 피고의 의사표시에 따라 적법하게 해제되었고, 계약금 4억 6,500만 원은 위약금으로서 일응 피고에게 귀속되었다고 보아야 한다.

다. 예비적 주장에 관한 판단

다만, 이 사건 변론에 나타난 매매계약 체결의 경위와 과정, 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시 경제상태, 원고의 지위 등 제반 사정을 종합해보면, 이 사건 매매계약에서 정한 위약금은 손해배상의 예정액으로서 부당하게 과다하다고 보이므로, 이를 약정 위약금의 80% 정도인 3억 8,500만 원으로 감액함이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 이를 공제한 계약금 8,000만 원(4억 6,500만 원 - 3억 8,500만 원)을 반환할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 8,000만 원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2013. 2. 8.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2014. 2. 14.까지 민법에서 정하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정하는 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.

[별지 생략]

판사 이성구(재판장) 성하경 김경록

심급 사건

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