[2] 대항력 있는 임차인이 경락기일 직전에 배당요구를 한 경우, 경매법원이 이를 채무자에게 통지하지 않은 것이 위법하지 않다고 한 사례

[2] 임대차의 존재 및 내용이 경매물건명세서에 기재됨으로써 경락인이 임대차의 존재사실을 감안하여 최고가입찰까지 마친 상태에서 경락기일을 불과 이틀 앞두고 임차인이 배당요구를 한 경우, 경매법원이 그대로 경락허가를 하더라도 경락인에게 예기치 못한 피해가 생기는 것은 아닐 뿐더러 배당요구를 한 임차인으로서도 여전히 경락인에게 임대차의 승계를 주장할 수 있는 터이어서 그다지 불이익이 돌아가지 않는다는 이유로, 임차인의 배당요구 사실을 채무자에게 통지하지 아니한 채 경락허가결정을 하고 배당표를 작성한 것이 위법하다고 할 수 없다고 한 사례.

대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증(권리신고 및 배당요구신청서), 갑 제2호증(전세계약서), 갑 제3호증(주민등록등본), 갑 제4호증(등기부등본), 갑 제5호증(임대차관계조사서), 갑 제6호증(배당표), 갑 제7호증의 1(영수증), 2(무통장입금증), 3(영수증), 갑 제8호증(호적등본)의 각 기재와 원고본인신문결과에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 원고는 1996. 1. 18. 소외 1로부터 그 소유인 서울 광진구 광장동 566 청구아파트 103동 105호를 임대차보증금 75,000,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하여 그 무렵 위 부동산을 인도받고 같은 해 3. 2. 주민등록을 마친 다음 같은 달 26. 임대차계약서상에 확정일자를 받았다.

나. 위 부동산에 관하여 피고 엘지신용카드 주식회사는 1996. 8. 20. 채권최고액 31,200,000원의 1번 근저당권을, 같은 금호주택할부금융 주식회사는 같은 달 23. 채권최고액 65,000,000원의 2번 근저당권을 각 취득하였다.

다. 피고 엘지신용카드 주식회사는 1996. 10. 4. 위 1번 근저당권에 기하여 이 법원 96타경21960호로써 위 부동산에 관한 임의경매를 신청하여 임의경매개시결정을 받았다.

라. 소외 2는 1997. 6. 16. 위 부동산경매사건의 3회 입찰기일에서 금 96,100,000원으로 최고가 입찰을 하였다.

마. 원고는 같은 달 21. 이 법원에 위 부동산경매사건에 관하여 권리신고 및 배당요구를 하였다.

바. 이 법원은 원고의 배당요구 사실을 채무자에게 통지하지 아니한 채 같은 달 23. 소외 2에게 위 가격으로 낙찰을 허가하였고 동인은 그 낙찰대금을 납부하였다.

사. 이 법원은 같은 해 8. 7.에 실시된 배당기일에 경락대금 96,100,000원 중 집행비용 등을 제외한 금액에서 제1순위로 소외 광진구청에 금 93,560원, 제2순위로 피고 엘지신용카드 주식회사에 금 31,200,000원, 제3순위로 피고 금호주택할부금융 주식회사에 금 62,496,220원을 각 배당하는 배당표를 작성하였는데, 원고는 위 배당기일에 출석하여 위 배당표에 대하여 이의를 제출하였다.

2. 원고의 주장

원고는, 1997. 6. 21. 권리신고 및 배당요구신청을 함으로써 위 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시를 하였는바, 경매법원으로서는 그 취지를 임대인인 채무자에게 통지하여야 할 의무가 있음에도 불구하고 이를 이행하지 아니한 채 원고의 배당요구를 무시하고 위법한 배당을 하였으므로 위 배당표를 경정하여야 한다고 주장한다.

3. 판 단

살피건대, 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 채무자인 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로 임대차관계는 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하는 즉시 종료되어 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권이 인정된다고 할 것이나(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 앞서 본 바와 같이 이 법원은 원고의 배당요구 사실을 채무자인 임대인에게 통지하지 아니하였으므로 원고와 채무자인 임대인 사이의 임대차관계는 아직 종료되지 아니하여 임차인인 원고에게 우선변제권이 발생하였다고 할 수 없다 할 것이다.

나아가 경매절차 진행중에 우선변제권을 가진 임차인의 배당요구가 있는 경우 경매법원이 반드시 이를 임대인에게 통지한 뒤 후속절차를 진행하여야 하는지에 관하여 보건대 우선변제청구권이 있는 채권자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있도록 규정한 민사소송법 제605조 제1항과 임대주택의 양수인과 후순위 채권자 간의 이해관계 조정을 위하여 규정된 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서의 취지 등을 종합해 볼 때 경매기일 이전에 배당요구가 있는 경우 그러한 사실을 경매물건명세서에 기재하여 이해관계인에게 명백히 인식시킬 수 있는 시간적 여유가 있다면 경매법원은 바로 이를 임대인에게 통지한 다음 경매기일을 그대로 진행하되, 그러한 시간적 여유가 없다면 그 통지 및 이해관계인에의 고지를 위하여 경매기일을 변경하여야 하며, 경매가 실시된 후 경락기일 이전에 배당요구가 있는 경우에도 특별한 사정이 없는 한 민사소송법 제633조 제6호 소정의 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하는 것으로 보아 경락불허결정을 한 다음 새로이 경매절차를 진행함이 원칙이라 할 것이다.

그러나 이 사건에서와 같이 임대차의 존재 및 내용이 경매물건명세서에 기재됨으로써 경락인이 임대차의 존재사실을 감안하여 최고가입찰까지 마친 상태에서 경락기일을 불과 이틀 앞두고 임차인인 원고가 배당요구를 하였다면 그대로 경락허가를 하더라도 경락인에게 예기치 못한 피해가 생기는 것은 아닐 뿐더러 배당요구를 한 임차인으로서도 여전히 경락인에게 임대차의 승계를 주장할 수 있는 터이어서 그다지 불이익이 돌아가지 않으니 경매법원이 경매절차의 지연방지 및 관계당사자들의 이해관계 등을 고려하여 원고의 배당요구 사실을 채무자에게 통지하지 아니한 채 경락허가결정을 하고 배당표를 작성하였다 하더라도 위법하다고 할 수 없을 것이며, 설령 경매법원이 원고의 배당요구 사실을 임대인에게 통지하지 않은 것을 위법한 것으로 본다 하더라도 앞서 본 바와 같이 원고와 채무자인 임대인 간의 임대차관계가 종료되지 아니하여 원고가 아직 실체법상의 임대차보증금반환청구권을 취득하지 못한 이상 경매법원이 원고를 제외하고 배당절차를 진행하였다는 사정을 들어 배당표 기재의 실체상 당부를 둘러싼 분쟁의 해결방법인 배당이의의 소로써 다툴 수는 없다고 할 것이다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 백윤기(재판장) 신명훈 김선희

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