소송대리인 변호사 이광호

소송대리인 법무법인 서평

담당변호사 손지혜

1. 가. 원심은 다음과 같은 사실을 인정하였다.

1) 원고는 2013. 11. 30, 피고를 대리한 F과 사이에 피고 소유의 이 사건 상가를 원고가 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 150만 원(부가세 별도)에 2013. 12. 1.부터 2017. 6. 30.까지 임차하는 내용의 임대차계약서(이하 '이 사건 임대차계약서'라 한다)를 작성하였다.

2) 이 사건 임대차계약서 제9조 제2항은 계약 종료시 '임대인은 임대차보증금을 임차인에게 반환하되 그 금액은 연체된 관리비 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 공제한 금액으로 한다'고 규정하고 있고, 제12조는 특약사항으로 '이후 건립되는 재단부지 내 상가 또는 병원 옆 상가건물로 이전시에는 현 임차인에게 우선권을 보장하기로 하며 이전에 따른 인테리어 비용은 임대인이 부담하기로 한다. 현 임차건물에 대한 인테리어 비용 1,000만 원은 임차인이 별도 부담하기로 한다'고 규정하고 있다.

3) 원고는 2013. 12. 10.경 피고 및 피고를 대리한 F에게 5,000만 원 및 인테리어 비용 1,000만 원 등 합계 6,000만 원을 지급하고 그 무렵 이 사건 상가를 인도받았다. 4) 원고는 피고와 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하고 2014. 12. 31.경 이 사건 상가를 피고에게 인도한 다음 인근의 새로운 건물로 약국을 이전하였는데, 원고는 이 사건 상가를 인도받아 사용하는 동안 월 차임을 지급하지 않았다.

나. 원심은 위와 같은 사실을 근거로 다음과 같이 판단하였다.

1) 이 사건 임대차계약서는 임대차보증금이 5,000만 원이고, 임대차보증금은 임대인이 계약 종료시 반환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 원고가 지급한 5,000만 원은 반환의무가 없는 권리금이 아니라 피고가 계약 종료시 반환하여야 하는 임대차보증금이다.

2) 이 사건 임대차계약서는 월 차임이 150만 원이라고 규정하고 있으나, F, I의 증언에 의하면 H병원에서 발행한 처방전이 하루 60건이 될 때까지 피고가 이 사건 임대차계약서에서 정한 월 차임을 지급받지 않기로 하는 합의가 있었고, 이 사건 임대차계약이 합의해지될 무렵까지 H병원에서 발행된 처방전이 하루 60건을 넘지 않은 사실이 인정되므로, 원고가 피고에게 지급하지 않은 차임은 존재하지 않는다.

3) 따라서 피고는 원고에게 임대차보증금 5,000만 원과 약국 이전에 따른 인테리어 비용 1,000만 원의 합계 6,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2. 그러나 월 차임에 관한 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

가. 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다58728 판결 등 참조).

나. 원심이 인정한 사실관계와 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 들고 있는 F과 I의 증언은 이 사건 임대차계약서의 기재내용과 달리 원고와 피고 사이에 H병원에서 발행되는 처방전의 개수에 따라 월 차임을 면제하기로 하는 별도의 합의가 있었다는 사실을 인정할 만한 분명하고도 수긍할 만한 반증이 된다고 할 수 없으므로, 이 사건 임대차계약서의 기재와 같이 원고가 피고에게 월 차임으로 150만 원을 지급할 의무가 있다고 봄이 타당하다.

1) 피고를 대리하여 원고와 이 사건 임대차계약서를 작성한 F은 원심에서 '이 사건 임대차계약서의 기재와 달리 5,000만 원은 임대차보증금이 아니라 K약국에 대한 일종의 권리금(랜딩비)이며, H병원에서 발행한 처방전이 하루 60건이 될 때까지는 월 차임을 받지 않기로 하였다'는 취지로 진술하였으나, 위 진술 중 5,000만 원이 권리금이라는 진술 부분은 배척한 채 병원에서 발행하는 처방전의 개수에 따라 월 차임을 면제하기로 하는 별도의 합의가 있었다는 진술 부분만을 채택하여 사실인정의 근거로 삼을 만한 합리적 근거를 찾기 어렵다.

2) 이 사건 상가를 원고에게 소개한 1은 원심에서, 이 사건 임대차계약서에 기재된 대로 5,000만 원은 계약 종료시 반환받기로 한 임대차보증금이지만, 월 차임은 처방전 이 하루 60건이 될 때까지 지급하지 않기로 하였다'라는 취지로 진술하였으나, I은 원고의 지인으로서 원고의 주장사실을 거의 그대로 진술하고 있는 만큼, 그의 진술을 그대로 믿기는 어렵다.

3) 이 사건 임대차계약서는 임대차보증금, 월 차임, 관리비, 임대차기간, 계약의 해지사유, 계약 종료시의 의무 등을 상세하게 규정하고 있고, 특히 인테리어 비용의 부담에 관한 별도의 특약까지 두고 있으므로, 원고와 피고 사이에 H병원에서 발행하는 처방전의 개수에 따라 월 차임을 면제하기로 하는 별도의 합의가 있었다면 이는 임대차계약의 주요 내용이 실질적으로 변경되는 것인 만큼, 이러한 합의의 내용을 이 사건 임대차계약서에 명시적으로 규정하였어야 할 것인데도 이 사건 임대차계약서에는 이에 관한 아무런 기재가 없다.

다. 그런데도 원심은 F, I의 증언만을 근거로 처분문서인 이 사건 임대차계약서의 기재와 달리 원고와 피고 사이에 H병원에서 발행한 처방전이 하루 60건이 될 때까지 피고가 월 차임을 지급받지 않기로 하는 별도의 합의가 있었다고 보아 피고의 차임 공제 주장을 배척하였으니, 이러한 원심의 판단에는 처분문서의 증명력과 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관이기택

주심대법관박정화

대법관김선수