2020가합521664(반소) 손해배상(기)

2. 주식회사 B

3. 주식회사 C

원고(반소피고)들 소송대리인 법무법인(유한) 강남

담당변호사 김성수, 최춘근

소송대리인 변호사 박근수, 이은형

가. 원고(반소피고)들로부터 100,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산 중 별지도면(1층) 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 159.36㎡를 인도하고,

나. 별지 목록 기재 부동산 중 별지도면(1층) 표시 ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분 124.74㎡를 인도하라.

2. 원고(반소피고)들은 공동하여 피고(반소원고)에게,

가. 197,153,574원 및 이에 대하여 2020. 3. 11.부터 2020. 9. 18.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하고,

나. 피고(반소원고)로부터 별지 목록 기재 부동산 중 별지도면(1층) 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 159.36㎡를 인도받음과 동시에 100,000,000원을 지급하라.

3. 원고(반소피고)들의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 각 기각한다.

4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 그 1/2은 원고(반소피고)들이, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.

○ 반소: 원고들은 공동하여 피고에게 494,307,148원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.

1. 인정사실

가. 피고는 2011. 1. 11. 주식회사 E와의 사이에 서울 서초구 F 지상 5층 건물 중 G호(이하 '이 사건 점포'라고 한다)에 관하여 임대기간 2011. 2. 1.부터 2013. 1. 31.까지, 임대차보증금 100,000,000원, 월 임대료 5,500,000원(부가세 별도)으로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

나. 피고는 2018. 1. 29. 주식회사 E와의 사이에 임대기간 2018. 2. 1.부터 2020. 1. 31.까지, 임대차보증금 100,000,000원, 월 임료 6,400,000원(부가세 별도)으로 정하여 위 임대차계약을 갱신하였다(이하 변경된 내용을 포함하여 '이 사건 임대차계약'이라 한다).

다. 원고들은 2018. 12. 4. 주식회사 E로부터 이 사건 점포가 위치한 서울 서초구 F 지상 5층 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 매수하였고, 2019. 6. 4. 이 사건 건물에 관하여 원고들 명의로 각 1/3 지분의 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고들은 2019. 7. 4. 피고에게 이 사건 건물을 철거한 후 신축할 예정이므로 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없다는 내용의 통지를 하였다.

마. 한편, 피고는 현재까지 이 사건 건물 중 이 사건 점포가 위치한 별지도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 연결한 선내 (가)부분 159.36㎡와 이 사건 임대차계약의 목적물에 포함되지 않은 별지도면 표시 ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㄱ의 각 점을 연결한 선내 (나)부분 124.7㎡(이하 위 각 부분을 통틀어 '이 사건 각 부동산'이라 한다)를 점유하고 있다.

2. 본소 청구에 관한 판단

가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2018. 1. 29. 갱신되었다가 그 기간 만료일인 2020. 1. 31.로부터 1개월 전에 임대인인 원고들이 갱신거절의 의사표시를 함으로써 2020. 1. 31. 기간만료로 종료되었다고 할 것이고, 피고가 현재까지 이 사건 각 부동산을 점유하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

나. 이에 대하여 피고는 반소 중 일부로 임대차보증금의 반환을 구하고 있으므로 이를 동시이행 주장으로 선해하면, 이 사건 임대차계약이 종료됨에 따라 원고들은 피고에게 임대차보증금 100,000,000원을 반환할 의무가 있고, 원고들의 임대차보증금 반환의무는 피고의 이 사건 점포 인도의무와 동시이행관계에 있으므로, 피고의 위 주장은 이유 있다.

다. 따라서 피고는 원고들에게, 동시이행관계에 있는 이 사건 각 부동산 중 선내 (가)부분 159.36㎡에 관하여는 이를 100,000,000원을 지급받음과 동시에, 아무런 권원 없이 점유하고 있는 이 사건 각 부동산 중 선내 (나)부분 124.74㎡에 관하여는 이를 즉시 각 인도할 의무가 있다.

3. 반소 청구에 관한 판단

가. 당사자들 주장의 요지

1) 피고

피고는 2010. 12. 30. 이 사건 점포의 전 임차인 H에게 권리금 180,000,000원을 지급하고 임차인 지위를 이전 받았고, 이후 추가로 형성된 권리금 93,907,148원, 시설비 투입으로 인한 시설 권리비 120,400,000원을 포함하여 394,307,148원의 권리금을 신규 임차인으로부터 받을 수 있었는데, 원고들의 갑작스런 갱신 거절 통보로 인하여 권리금을 회수할 수 없게 되었다. 따라서 원고들은 피고에게 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제10조의4 제3항에 따라 신규임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금 상당의 손해배상으로 394,307,148원, 이 사건 임대차계약 종료로 인한 임대차보증금 100,000,000원 등 합계 494,307,148원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 원고들

원고들은 이 사건 점포를 인도받은 후 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축할 예정으로 위와 같은 사정은 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 및 제2항 제3호에서 정한 권리금 회수기회 보호의 예외사유인 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'에 해당하므로, 원고들은 피고에게 권리금 상당의 손해배상의무를 부담하지 않는다.

나. 권리금 상당 손해배상을 구하는 부분에 관한 판단

1) 손해배상책임의 발생

가) 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).

나) 살피건대, 원고들이 2019. 7. 4. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하면서 이 사건 건물을 철거한 후 신축할 예정이라 이 사건 임대차계약의 계약기간이 종료되면 이 사건 점포를 인도할 것을 통지하여 이 사건 점포에 관하여 신규임차인을 구하지 않을 것임을 분명하게 밝힌 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이는 원고들이 피고가 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 봄이 타당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 원고들의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들은 피고에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.

다) 이에 대하여 원고들은, 원고들이 신규임대차계약의 체결을 거절한 데에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 주장하므로 살피건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 상가임차인이 영업상 유무형의 재산적 가치를 권리금이라는 형태로 환수할 수 있도록 보장하기 위해 신설된 상가임대차법 제10조의4의 입법취지 및 상가임대차법 제10조의4 제2항에서 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는 것으로 간주되는 사례를 제1 내지 4호(신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등)로 구체적으로 열거하고 있음에 비추어 보면, 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유에 해당하는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 '정당한 사유'는 위 각 호에서 열거하고 있는 사유에 준하는 사정으로 엄격하게 해석하여야 하는 점, ② 원고들은 이 사건 건물을 철거한 후 신축할 예정이므로 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'에 해당한다고 주장하나, 위 조항은 임대차목적물이 그대로 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 경우에 관한 규정이 아닌 점, ③ 임대차계약의 목적물인 건물에 관하여 철거 또는 재건축 계획이 있어 이를 임대차계약 체결 당시 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나 건물이 노후·훼손되는 등 안전사고의 우려가 있는 등에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호에 따라 임대인은 권리금 회수 방해책임을 부담하지 않는다고 할 것이나, 원고들이 제출한 증거들만으로는 위 신축 예정이 위와 같은 면책사유에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거들만으로는 원고들이 신규 임대차계약의 체결을 거절한 데에 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다.

2) 손해배상의 범위 및 책임의 제한

가) 이 사건 점포에 관한 권리금이 397,307,148원인 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없으므로, 원고들의 권리금 회수 방해로 인한 피고의 손해액은 397,307,148원이 된다.

나) 다만, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되므로 공평의 원칙에 따른 손해배상책임의 제한이 가능하다고 할 것인데, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 피고는 이 사건 점포에서 9년 이상 영업해 오면서 투자비용 상당 부분을 회수할 기회가 있었던 것으로 보이는 점, ② 원고들이 이 사건 건물을 매수할 당시 매도인과의 사이에 피고의 권리금에 관한 합의가 없었던 것으로 보이는바, 임대인 지위를 승계한 원고들로서는 그 재산권을 행사함에 있어서 예상하지 못했던 불이익이 발생한 점, ③ 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인의 영업과정에서 형성되었다고 보기 어려운 점, ④ 상가임대차보호법상 권리금 회수 보호 조항은 피고가 이 사건 점포에 대한 최초 임대차계약을 체결한 후인 2015. 5. 13. 신설된 점 등에 비추어 보면, 원고들이 피고에게 지급하여야 할 손해배상액을 50%로 제한함이 타당하다.

다. 임대차보증금 반환을 구하는 청구에 관한 판단

1) 이 사건 임대차계약이 2020. 1. 31. 기간만료로 종료되었고, 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차보증금이 100,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고들은 공동하여 피고에게 임대차보증금 100,000,000원을 반환할 의무가 있다.

2) 원고들은 본소로 이 사건 점포의 인도를 구하고 있으므로 이를 동시이행 주장으로 선해하면, 이 사건 임대차계약이 종료됨에 따라 피고는 원고들에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있고 원고들의 임대차보증금 반환의무는 피고의 인도의무와 동시이행관계에 있으므로, 원고들의 위 주장은 이유 있다.

라. 소결론

따라서 원고들은 공동하여 피고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상금 198,653,574원(= 397,307,148원 X 50%), 임대차보증금 100,000,000원 등 합계 298,653,574원 및 그 중 100,000,000원에 대하여는 피고로부터 이 사건 각 부동산 중 선내 (가)부분 159.36m²를 인도받음과 동시에 이를 지급할 의무가 있고, 198,653,574원에 대하여는 불법행위일 이후로서 피고가 구하는 바에 따라 이 사건 반소장 부본이 원고들에게 송달된 다음날인 2020. 3. 11.부터 원고들이 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2020. 9. 18.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(피고는 임대차보증금 100,000,000원에 대한 지연손해금의 지급도 구하나, 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 목적물인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인이 목적물을 인도하지 아니한 이상 임대인의 보증금반환의무는 이행지체에 빠지지 아니하는바, 피고가 원고들에게 이 사건 점포를 인도하였다거나 이행 제공하였다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고의 위 지연손해금 청구 부분은 이유 없다).

3. 결론

그렇다면, 원고들의 본소청구 및 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 원고들의 나머지 본소청구 및 피고의 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 권혁준

판사 김창용

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