[건물명도청구사건][하집1985(4),244]
임차인의 국세체납으로 임차보증금 반환채권이 압류된 상태에서 임대차관계가 경료된 경우의 법률관계
임대인이 국세청으로부터 임차인에 대한 보증금반환채무에 대한 압류통지를 받은 사실만으로는 임대인이 동 압류금액을 국세청에 납부하거나 민법 제487조 후단을 준용하여 불확지공탁을 할 수 있음에 비추어 바로 동 압류금액을 임차인에게 지급한 것과 동일한 효과가 생겼다거나 임대인이 임차인에 대한 채무를 면한 것으로 볼 수 없다.
1977.9.28. 선고 77다1241, 1242 판결 (요민Ⅰ민법 제536조(80)858면 카 11599 집 25③민121 공 570호10295)
원고
피고
1. 피고는 원고로부터 17,512,370원을 수령함과 상환으로 별지목록기재 건물을 명도하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 2분하여, 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
4. 위 제1항은 가집행 할 수 있다.
피고는 원고에게, 별지목록기재 건물을 명도하고, 1985.5.2.부터 명도완료시까지 1일 금 200,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.
소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고.
피고가 1981.9. 이래 원고 소유의 별지목록기재 건물부분(다만 그중 2층은 1983.3.1. 이후부터 임차함, 이하 이 사건 건물이라고만 표시한다)을 임차하여 계속 계약을 갱신하면서 그곳에서 의류직매점을 경영하여 오던 중 1984.9.1. 원·피고 사이에 임대차계약을 다시 갱신함에 있어 임대기간은 1985.3.1.까지로 하되 피고의 이사준비를 위하여 같은해 5.1.까지 2개월간 연장할 수 있고, 임대보증금은 금 27,000,000원으로 하며 월임료는 금 2,800,000원으로 하되 그중 금 1,500,000원씩은 월별로 지급하고 나머지 금 1,300,000원에 대하여 1984.9.부터 1985.2.까지의 6개월분은 종전에 피고가 원고에게 예치했던 임대보증금중 7,800,000원을 피고가 반환받지 않음으로써 미리 일괄하여 지급한 것으로 하고 그 이후 기간연장이 될 경우의 2개월분에 대하여는 피고가 그 지급의 담보를 위하여 원고 앞으로 액면 금 2,600,000원의 약속어음을 발행 교부하기로 약정한 사실, 피고는 원고에게 위 계약에서 정한 보증금을 예치하였고 1985.2.1.까지의 월별 임료는 모두 지급하였으나 그 다음날부터 같은해 5.1.까지 3개월간의 월별 임료 금 4,500,000원, 위 연장기간의 일부 임료의 지급담보를 위해 발생한 약속어음 금 2,600,000원, 1985.5.2.부터 뒤에서 보는바와 같이 피고가 이 사건 건물을 점포로 사용한 마지막 날인 같은달 26까지의 임료 금 2,333,340원(2,800,000원×(25/30) 전기료 등 공과금 금 54,290원을 각 지급하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 한편 각 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증의 2(임대차계약서), 갑 제7호증의 1,2(각 증인신문조서), 을 제3호증(안내문)의 각 기재와 증인 윤병창의 증언에 변론의 전취지를 보태어 보면 원·피고는 위 갱신계약에서 위 계약기간 만료후 피고가 명도를 지연할 경우 1일에 금 200,000원씩의 비율에 의한 지연손해금을 원고에게 지급하기로 약정한 사실, 피고는 1985.5.26.까지 이 사건 건물을 위 점포로 계속 사용하다가 같은달 28. 다른 곳으로 점포이전을 하고 그 사실을 원고에게 통지하였으며 그 이후에는 위 건물을 비워둔 채 출입문을 시정하고 그 열쇠만을 보관하고 있던 사실 등이 각 인정되고 반증이 없으며 을 제1호증(임대차계약서)의 기재는 위 증거들에 의하면 세무서 제출용으로 형식상 작성된 사실이 인정되므로 위 인정에 방해가 되지 아니한다.
원고는 이 사건 청구원인으로서 위 임대차기간은 1985.5.1.로서 만료되었으므로 피고에게 이 사건 건물의 명도와 아울러 위 기간만료 다음날인 1985.5.2.부터 명도완료일까지 1일 금 200,000원씩의 비율에 의한 약정 지연손해금의 지급을 구한다고 주장함에 대하여, 피고는 원고로부터 위 임대보증금중 피고의 위 미지급 임료 및 공과금등을 공제한 잔액을 반환받음과 상환으로만 명도의무가 있고 따라서 피고는 아직 명도를 지연하였다고 볼 수 없으므로 지연손해금의 지급의무도 없다고 다투고 있다.
살피건대, 임대차 종료의 경우 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 잔존보증금의 반환의무는 서로 동시이행의 관계에 있다고 할 것인바, 이 사건에 있어 피고가 1985.5.26.까지만 이 사건 건물을 점포로 사용하고 그 이후는 이를 비워두고 있는 사실은 앞서 본 바와 같아서 위 날짜를 기준으로(위 날짜 이후에는 피고가 이 사건 건물을 점유함으로써 실질적으로 이득을 얻었다고 볼 수 없으므로 임료지급 또는 부당이득반환의무 등이 발생할 여지가 없다) 원고가 피고에게 반환하여야 할 보증금액은 위 보증금 27,000,000원에서 위 미지급 임료 및 공과금 등을 뺀 금 17,512,370(27,000,000-4,500,000-2,600,000-54,290)이 남아 있음이 재산상 명백하므로 다른 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고로부터 위 금원을 반환받음과 상환으로만 명도의무가 있다고 할 것이고 따라서 원고가 피고에게 위 보증금 반환의무를 이행하였거나 그 현실적인 이행의 제공을 하였다는 사실이 입증되지 않는 한 피고의 지연손해금 지급의무도 없다고 할 것이다.
그런데 이에 대하여 원고는 피고에 대한 위 임차보증금 반환채무중 금 24,307,524원에 대하여 피고의 국세체납으로 인하여 1984.5.30. 국세청으로부터 압류통지를 받았다가 1985.7.2.에야 비로서 위 압류해제통고를 받았는바 위 압류해제 이전에는 피고의 위 미지급 임료 및 공과금등과 위 압류금액의 합계가 위 보증금액을 초과함이 명백하여 원고는 보증금반환채무가 전혀 없었으므로 그때까지는 동시이행관계는 성립할 여지가 없었고 따라서 피고는 위 계약기간의 만료와 동시에 즉시 명도의무의 이행지체에 빠졌다고 보아야 할 것이라는 취지의 주장을 하나 원고가 위와 같이 국세청으로부터 피고에 대한 보증금 반환채무에 대한 압류통지를 받은 사실만으로는 바로 원고가 동 압류금액을 피고에게 지급한 것과 동일한 효과가 생겼다거나 원고가 피고에 대한 채무를 면한 것으로는 볼 수 없는 만큼(원고로서는 압류금액을 국세청에 납부하거나 민법 제487조 후단을 준용하여 불확지 공탁을 했어야 할 것이다) 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다. 원고는 또한 가사 국세청의 위 압류에 관계없이 피고의 명도의무와 원고의 보증금 반환채무가 동시이행의 관계에 있었다 하더라도 원고는 1985.6.6. 및 같은달 10 두차례에 걸쳐 원고의 종업원인 소외인을 피고에게 보내 보증금을 즉시 정산해 주겠으니 이 사건 건물을 명도해 줄 것을 요청하였음에도 불구하고 피고가 정당한 이유없이 불응하였으므로 원고로서는 그 채무의 적법한 이행제공을 하였다는 취지의 주장을 하나, 원고가 피고에게 그 주장과 같은 구두요청을 한 사실만을 가지고 그 채무 내용에 쫓은 변제의 현실제공이 있었다고 볼 수 없으므로 원고의 위 주장도 이유없다.
그렇다면 피고는 원고로부터 1985.5.26. 현재의 위 인정 잔존보증금 17,512,370원을 지급받음과 상환으로만 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 정당하다 하여 인용하고 그 나머지 청구는 부당하므로 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 가집행의 선고에 관하여는 소송촉진등에관한특례법 제6조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.