원심은, 이 사건 입찰대상 부동산(다음부터 '이 사건 부동산'이라 한다) 중 삼척시 원덕읍 ○○리 (지번 1 생략) 토지와 같은 리 (지번 2 생략) 토지(다음부터 '이 사건 각 토지'라 한다)는 같은 입찰대상 부동산인 같은 리 (지번 3 생략), (지번 4 생략), (지번 5 생략) 토지와 ○○ 비치호텔 건물의 별관과 본관으로 들어가는 진입로로서 이 사건 각 토지가 분할경매되는 경우 ○○ 호텔의 운영에 막대한 피해가 예상된다는 재항고인의 주장에 관하여, 2개 이상의 부동산에 대한 일괄경매 여부는 집행법원의 재량행위에 해당하고, 이 사건 각 토지를 분할경매로 하는 것보다 일괄경매로 하는 것이 현저히 고가로 매각할 수 있음이 명백하다고 인정할 자료가 없다고 보아 집행법원이 이 사건 각 토지를 분할경매로 진행하여 낙찰허가결정을 한 것에 잘못이 없다고 판단하여 재항고인의 주장을 배척하였다.

2. 이 법원의 판단

경매목적부동산이 2개 이상 있는 경우에 그것이 동일한 담보제공자에 귀속되는 한에 있어서는 분할경매로 할 것인지 또는 일괄경매로 할 것인지는 집행법원의 재량에 의하여 결정할 성질의 것이라고 할 것이지만, 그와 같은 집행법원의 자유재량은 제한이 없는 것이 아니고 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되거나 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우 및 2필지 이상의 토지를 매각함에 있어서 분할매각에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지가 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우와 같이 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 현저히 고가로 매각할 수 있다고 인정되는 경우 등 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 경우에는, 집행법원으로서는 일괄경매가 부당하다거나 일괄경매를 할 수 없다고 볼 사유가 없는 한 일괄경매의 방법에 의하여 경매절차를 진행하는 것이 타당할 것이고, 이것을 개별 부동산별로 분할경매하는 것은 재량권의 범위를 넘는 행위라고 할 것이다.

기록 중의 자료들에 의하니, 이 사건 각 토지를 포함한 이 사건 부동산의 경우 그 전체가 일체가 되어 ○○ 호텔의 경영을 위하여 사용되고 있는 사실, 집행법원의 현황조사결과 및 감정평가결과에 의하면, 이 사건 각 토지 중 삼척시 원덕읍 ○○리 (지번 1 생략) 토지의 경우 도시계획시설인 도로에 저촉되어 있으면서 도로에 접해 있는 토지로서 ○○ 호텔 건물의 진입로로 사용되고 있으므로, 위의 토지를 분할경매하게 되면 ○○ 호텔 건물 및 그 부지는 진입로가 없는 맹지가 될 것으로 보이고, 삼척시 원덕읍 ○○리 (지번 2 생략) 토지의 경우 그 자체가 맹지인 사실, 이 사건 각 토지가 현재도 ○○ 호텔의 진입로 등 호텔 부지로 사용되고 있고, 재항고인이 이 사건 부동산을 낙찰받을 당시에도 이 사건 각 토지는 상업용 부지로 이용되고 있었던 것으로 조사되는 등 이 사건 각 토지가 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지에 해당한다고 단정할 수 없는 사실, 재항고인은 이 사건 각 토지를 포함한 이 사건 부동산을 일괄하여 낙찰받았고, 집행법원의 현황조사 결과에 의하더라도 집행관은 이 사건 각 토지를 포함한 이 사건 부동산 전체를 일괄하여 경매하는 것이 상당하다는 의견을 제시하였던 사실, 이 사건 각 토지를 이 사건 호텔의 진입로 등 호텔부지로 사용하는 이외에 다른 용도로 사용할 수 있을 것으로 볼 만한 아무런 자료가 없는 사실을 알 수 있다.

이러한 사정을 위의 법리에 비추어 볼 때, 이 사건 각 토지는 다른 토지들과 함께 이 사건 호텔의 부지로 이용되고 있어 그 이용관계에 있어서 서로 견련관계가 있다고 보아야 할 것이고, 이 사건 각 토지를 분할경매 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 이 사건 부동산 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것으로 예상된다고 할 것이며, 이 사건 각 토지와 나머지 토지들 및 호텔 건물과의 위치, 형태 등에 비추어 보면, 달리 이 사건 각 토지를 나머지 호텔 부지 및 호텔 건물과 일괄하여 매각하여서는 안 된다고 볼 사정은 없는 것으로 보이므로, 이 사건 부동산 전체를 일체로 일괄경매함이 상당하다고 할 것이다.

그럼에도 원심이 이 사건 각 토지가 농지취득자격증명이 필요한 농지에 해당하는지, 이 사건 각 토지가 ○○ 호텔의 진입로로 사용되고 있어서 분할경매를 하는 경우 호텔부지 등이 맹지로 되는지 및 이 사건 각 토지의 실제 이용상황, 이 사건 각 토지를 나머지 호텔부지, 건물과 일괄경매할 수 없는 사정이 있는지 등에 관하여 심리판단도 하지 않은 채, 이 사건 부동산 전체를 일괄하여 매각하더라도 이 사건 각 토지를 분할경매하는 경우에 비하여 현저히 고가로 매각할 수 있다고 볼 자료가 없다고 보아 이 사건 각 토지를 분할경매하여 낙찰허가결정을 한 집행법원의 조치가 적법하다고 판단한 것은, 일괄경매에 관한 법리를 오해하여 결정 결과에 영향을 끼친 위법이 있다고 할 것이므로 이를 지적하는 재항고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 결정한다.

대법관 이규홍(재판장) 조무제(주심) 유지담 손지열

심급 사건

원심판결

참조판례

참조조문

관련문헌