가.청구인은 2000.10.19. 경기도 OOO OOO OOO OOO OO OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO로부터 취득하고 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기만을 설정한 상태에서, OOO 명의로 쟁점토지 지상에 다가구주택 635.44㎡를 2001.8.1. 신축하였고 쟁점토지는 2001.6.26. OOO에게 소유권이전하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지와 다가구주택을 미등기 양도한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 OOO가 확인한 197,855,000원으로 하여 2011.3.2. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 84,791,610원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지의 취득가액을 전 소유자 OOO가 2004년 중부지방국세청 조사당시 제출한 확인서상의 양도가액인 197,855,000원으로 하여 양도차익을 산정하였으나, 이는 OOO의 4년 전 기억에 의한 것으로 부동산매매계약서나 금융증빙 등에 의하여 확인되지 아니하고, 청구인도 10년 전에 거래한 부동산매매계약서를 관리소홀로 분실하여 쟁점토지의 취득가액을 입증하기 어려우나, 약 2억4,200만원에 취득한 것으로 기억하며, 쟁점토지와 거의 동시에 거래된 인근토지인 경기도 OOO OOO OOO OOO-O은 청구인의 올케 OOO이 1억2,100만원에 취득하였는데도, OOO는 1억1,000만원에 양도한 것으로 확인서를 작성하였으므로 확인서에 나타난 가액을 근거로 하여 쟁점토지의 취득가액을 산정함은 부당하고, 실지거래가액이 불분명한 경우로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 2억4,200만원에 취득하였다고 하나 매매계약서 및 금융증빙 등에 의하여 확인되지 아니하고, 인근토지인 경기도 OOO OOO OOO OOO-O을 청구인의 올케 OOO이 1억2,100만원에 취득하였다고 하며 매매계약서 및 영수증 등을 제시하고 있으나 매입자가 OOO이 아닌 OOO으로 기재되어 있어 이를 인정할 수 없으며, OOO가 세무조사를 받는 과정에서 자의로 작성한 확인서는 증거력이 있으므로 확인서상의 양도가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

취득당시 실지거래가액이 불분명한 경우로서 환산가액을 취득가액으로 할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기 양도자산인 경우

(이하 각 호 생략)

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다.가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서 및 결정결의서 등 과세심리자료에 의하면, 청구인은 2000.10.19. 쟁점토지를 197,855,000원에 취득하였으나, 자신의 명의로 소유권을 이전하지 아니한 채 OOO 명의로 지하 1층 및 지상 3층의 다가구주택을 2000.11.1. 착공하여 사용승인일(2001.8.1.) 이전인 2001.6.26. 쟁점토지를 OOO에게 소유권이전함으로써 미등기 양도하여 조사대상으로 선정되었음이 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점토지 및 건물(다가구주택)의 양도가액은 부동산 중개업자의 매매계약서에 의해 확인되는 770,000,000원으로 하고, 취득가액의 경우 토지는 OOO의 확인서에 의한 가액 197,855,000원으로, 건물은 기준시가 환산가액 508,134,267원으로 산정하였는바, 청구인에게 토지의 취득계약서를 요구하였으나 분실을 사유로 제시하지 아니하였고, 전 소유자 OOO 또한 동일한 사유로 계약서를 제시하지 아니하여, 2004년 중부지방국세청에서 실시한 OOO의 개인통합조사시 제출된 확인서에 의해 쟁점토지의 취득가액을 197,855,000원으로 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 나타난다.

(3) 전 소유자 OOO는 중부지방국세청의 조사시 작성한 확인서(2004.4.22.)에서 경기도 김포시 OOO OOO OOO-OO과 OOO OOO OOO OOO O OOO-O의 토지를 양도함에 있어 아래 <표1>과 같이 소유권이전청구권 가등기일에 잔금청산하고 대금을 수령하였으나, 부동산매매계약서의 분실로 계약금 및 중도금의 수령일자 및 구분금액에 대해서는 구체적으로 알 수 없으며 양도일자와 양도금액은 실제계약내용과 같다고 확인하고 있다.

<표1>

(4) 청구인은 올케 OOO도 쟁점토지와 연접한 경기도 OOO OOO OOO-O 토지를 청구인과 비슷한 시기에 동일한 형식으로 1억2,100만원에 취득하였으나, 위와 같이 OOO는 1억1,000만원에 양도하였다고 하여 결국 OOO의 확인서는 사실과 다르므로 이를 근거로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 산정함은 부당하고, 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 기준시가 환산가액으로 하여야 한다고 주장하며, 이계현의 인근토지 취득시 매매계약서(매수인이 등기부상 가등기권리자인 OOO이 아니라OOO으로 되어 있음), 영수증 등을 제시하고 있다.

(5) 또한청구인은 쟁점토지를 약 2억4,200만원에 취득하였다며 아래 <표2>와 같이 금융거래내역을 제출하고 있는바, 청구인과청구인의 배우자 예금계좌에서 2억4,200만원이 출금된 사실은 확인되나, 당해 금액이 쟁점토지의 취득에 사용되었는지는 확인되지 아니한다.

<표2>

(단위 : 원)

(6) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지의 취득과 관련된 매매계약서나 대금지급사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점,청구인이 제출한 금융거래내역은 수차례에 걸쳐 출금한 사실만 확인될 뿐 쟁점토지의 취득에 사용되었는지를 알 수 없는 점, 인근토지의 매매계약서도 가등기권리자인 이계현이 매수인으로 되어 있지 아니하여 신빙성 있는 증빙으로 보기 어려운 점, 전 소유자 OOO가 중부지방국세청의 조사과정에서 확인한 쟁점토지의 가액은 197,855,000원으로 비교적 구체적인 가액이며, OOO의 양도소득세도 당해 가액을 양도가액으로 하여 과세된 점, 당해 확인서가 OOO의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 그 내용이 미비한 것으로 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 전 소유자 OOO가 확인한 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.