주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제1항에 의하면, 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추면 임차주택과 그 대지의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 한편 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이며(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다59741 판결 참조), 대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지와 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각 배당을 받아야 한다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다. 66291 판결 참조).

원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고와 피고는 다가구주택인 이 사건 건물의 임차인으로서 이 사건 건물과 대지 및 기타 토지에 대한 경매절차에서 각 임대차보증금 채권을 배당요구하였는데, 피고가 전세권설정등기를 마친 날이 원고의 전입신고일과 확정일자일보다 우선하고, 그보다 뒤에 피고가 전입신고를 마친 사실, 배당법원은 건물과 대지 등의 매각대금을 선순위 권리자들에게 배당한 후 잔여액 76,769,975원을 원고와 피고에게 배당함에 있어서 피고가 선순위 권리자라는 이유로 건물에 관한 매각대금과 대지에 관한 매각대금을 나누지 않고 피고의 배당요구액 60,000,000원을 피고에게 먼저 배당하고 나머지 16,769,975원을 원고에게 배당한 사실, 위 잔여액 76,769,975원 중 건물 매각대금은 37,133,263원, 대지 매각대금은 39,636,712원인 사실 등을 알 수 있다.

이와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 건물의 매각대금에 관한 배당순위는 원고가 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추기 전에 먼저 전세권설정등기를 마쳐 건물의 전세권자로서 우선변제권을 취득한 피고가 선순위이지만, 반면에 대지의 매각대금에 관하여는 원고가 피고보다 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권을 취득함으로써 선순위로 배당받아야 하므로, 결국 피고에게 배당된 금액 중 '건물'에 관한 배당금을 초과하는 금액은 '대지'에 관한 배당금으로 원고에게 배당되는 것으로 경정되어야 한다.

그럼에도 이와 달리 배당표를 경정한 원심의 판단에는 전세권에 기한 우선변제권 및 배당순위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관이인복

대법관고영한

주심대법관김소영