원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 모두 7건의 근저당권을 설정하였는데, 그 근저당권 중 1 내지 3순위 각 근저당권은 1982. 3. 16.부터 1989. 7. 31.까지 사이에, 4, 5순위 각 근저당권은 1990. 2. 8.에, 6, 7순위 각 근저당권은 1993. 6. 29. 및 1995. 2. 21.에 각 설정된 사실, 원고는 위 각 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 대구지방법원 99타경100846 부동산임의경매를 신청한 사실, 한편 피고는 1998. 3. 1. 이 사건 부동산 중 2층 전부를 임차보증금 2,000만 원에 임차·입주한 후 같은 달 9. 전입신고를 마친 사실, 집행법원은 2000. 1. 19. 열린 배당기일에서 그 배당할 금액 중 소액임차인이라고 주장하는 피고에게 700만 원을 우선적으로 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여 임차인이 담보물권자와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것이라고 전제하고, 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것, 이하 '개정법'이라고만 한다) 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것, 이하 '종전 시행령'이라고 한다) 등의 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것, 이하 '개정 시행령'이라고 한다)에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 개정 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 개정법 시행 후에 설정된 원고의 제4, 5순위 각 근저당권에 대하여는 그 보증금 중 개정 시행령에서 정한 일정액에 관하여 우선변제권이 인정된다고 할 것이라는 이유를 들어 원고의 주장을 배척하였다.

개정법 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 개정법 시행 후에 설정된 이 사건 4순위 이하 근저당권에 대하여는 개정법의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이지만, 그 중 4, 5순위 각 근저당권이 설정될 당시인 1990. 2. 9.에 있어서는 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가에 관하여 개정법의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전이었으므로, 이 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 종전 시행령은 신법인 개정법의 취지에 반하지 않는 범위 내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 그 이후 1990. 2. 19.부터 시행된 개정 시행령에서 아무런 경과규정을 둔 바 없다고 하여 개정 시행령의 규정이 막바로 개정법의 시행시점으로 소급하여 위 4, 5순위 근저당권에 대하여 적용될 수는 없는 것이다 .

그럼에도 불구하고, 원심은 개정 시행령의 규정이 이 사건 4, 5순위 각 근저당권의 경우에도 적용된다고 보고 피고의 위 임차보증금 반환채권 중 700만 원의 범위에서는 원고의 4, 5순위 근저당권에 우선하는 것으로 판단하였으니, 원심에는 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조에 관한 해석을 그르쳐 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.