2019. 12. 18.

가. 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들의 소를 모두 각하한다.

나. 소외 1은 피고의 조합장 지위에, 소외 8, 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6은 각 피고의 이사 지위에, ○○신용협동조합, 소외 7은 각 피고의 감사 지위에 각 있지 아니함을 확인한다.

2. 소송 총비용 중 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100과 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담하고, 위 원고들을 제외한 나머지 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 위 나머지 원고들이 부담한다.

청구취지

주문 제1의 나.항 기재와 같다.

원고들의 부대항소취지

제1심판결 중 원고들의 패소 부분을 취소한다. 소외 1은 피고의 조합장 지위에, 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6은 각 피고의 이사 지위에, ○○신용협동조합, 소외 7은 각 피고의 감사 지위에 각 있지 아니함을 확인한다.

피고의 항소취지

제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각한다.

가. 피고 주장의 요지

원고들은 피고의 조합장, 피고의 각 이사, 피고의 각 감사 지위의 각 부존재 확인을 구하는 이 사건 소를 제기하여 제1심에서 소외 8의 피고 이사 지위 부존재 확인 청구에 대하여만 승소판결을 선고받았고, 이에 대하여 피고가 항소하였으며, 원고들은 이 법원에서 소외 8을 제외한 나머지 피고 임원들의 지위 부존재 확인 청구에 대하여 부대항소를 하였다.

그런데 이 사건 소는 피고의 조합장, 피고의 각 이사, 피고의 각 감사 지위의 각 부존재 확인 청구가 병합된 것으로, 피고가 항소한 소외 8의 피고 이사 지위 부존재 확인 청구를 제외한 나머지 피고 임원들의 지위 부존재 확인 청구는 원고들이 항소하지 않아 그대로 확정되었다. 따라서 원고들의 부대항소는 이미 확정된 청구에 대한 것으로서 부적법하다.

나. 판단

제1심판결에 대하여 항소가 제기되면 제1심판결에 대한 확정이 차단되고, 제1심판결의 심판대상이었던 청구 전부가 불가분적으로 항소심에 이전하여 계속되게 되므로, 피고가 항소한 소외 8의 피고 이사 지위 부존재 확인 청구를 제외한 나머지 피고 임원들의 지위 부존재 확인 청구가 아직 확정되었다고 볼 수 없다.

그리고 부대항소란 피항소인의 항소권이 소멸하여 독립하여 항소를 할 수 없게 된 후에도 상대방이 제기한 항소의 존재를 전제로 이에 부대하여 원판결을 자기에게 유리하게 변경을 구하는 제도로서, 피항소인이 부대항소를 할 수 있는 범위는 항소인이 주된 항소에 의하여 불복을 제기한 범위에 의하여 제한을 받지 아니하므로( 대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다68914 판결 등 참조), 원고들로서는 제1심에서 기각된 나머지 피고 임원들의 지위 부존재 확인 청구에 대하여 부대항소를 할 수 있다.

따라서 원고들의 부대항소는 적법하다. 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

2. 기초 사실

가. 피고는 광주 북구 (주소 생략) 일대(이하 ‘피고 사업시행구역’이라 한다)의 도시환경정비사업의 시행을 위하여 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 의하여 설립된 조합으로, 피고 정관 규정 중 이 사건과 관련 있는 내용은 다음과 같다.

나. 피고는 2011. 5. 31. 광주광역시 북구청장(이하 ‘북구청장’이라 한다)으로부터 조합업무정지처분을 받는 등 장기간 정상적으로 운영되지 못하여 왔는데, 북구청장은 2012. 9. 14. 구 도시정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제24조 제7항 주1) 에 따른 피고 임원 선출을 위한 총회 소집에 관하여 피고 조합원들에 대해 의견 조사를 실시하면서(이하 ‘이 사건 의견조사’라 한다) 피고 조합원들에게 “최소한 조합원 1/2 이상이 설문에 참여하고, 2/3 이상이 동의한 경우에 한하여 조합을 정상화시키고자 하는 의사가 있는 것으로 간주하여, 북구 주관의 조합 임원 선출을 위한 총회를 소집하는 것으로 방침을 수립하여 이에 대한 조합원들의 의견을 묻고자 한다.”고 기재된 의견조사서를 교부하였다.

다. 광주광역시 북구는 2012. 9. 19.부터 같은 해 10. 17.까지 이 사건 의견조사를 실시하였고, 그 결과 “누문구역 토지 등 소유자 382명 중 주소불명 등을 제외한 352명이 설문지를 받아 이 중 180명(51.14%)이 설문에 참여하여 찬성 172명(참여자의 95.56%, 반대 6명, 무효 2명)으로 조합원 대다수가 찬성함에 따라 임원 선출을 위한 총회를 소집하기로 결정하였다.”는 내용의 의견조사 결과 안내문을 게시하였다.

라. 피고 대의원 43명 중 17명은 2013. 7. 8. 소외 10(당시 ○○신용협동조합의 이사장이었다)에게 대의원회의 소집 청구서를 제출하였다. 이에 소외 10은 2013. 7. 11. 피고 감사 자격으로 조합 임원 선출 및 선거관리위원회 구성을 안건으로 하여 2013. 7. 19.자 대의원회(이하 ‘이 사건 대의원회’라 한다)의 소집을 통지하였고, 위 대의원회에서 피고 조합원 중 소외 11, 소외 12, 소외 13이 선거관리위원으로 선임되었다.

마. 북구청장은 피고 조합 임원 선출을 위한 임시총회를 소집하였고, 2013. 11. 15. 위 임시총회에서 소외 1을 피고 조합장으로, 소외 14, 소외 8, 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 15를 각 피고 이사로, ○○신용협동조합, 소외 7을 각 피고 감사로 각 선임하는 결의(이하 ‘이 사건 선임 결의’라 한다)를 하였다.

바. 이 사건 선임 결의를 통해 선임된 임원 중 소외 14가 이사직을 사임하여 소외 6이 후임으로 선임되었고, 피고는 2015. 11.경 및 2017. 11. 12. 임시총회를 각 개최하여 위 임원들에 대한 연임 결의(이하 2017. 11. 12.자 임시총회에서의 연임 결의를 ‘이 사건 연임 결의’라 한다)를 하였다. 한편, 소외 15는 2018. 5.경 이사직을 사임하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 제5 내지 9호증, 제11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

3. 원고들 주장의 요지

원고들은 다음의 임원 선출 결의가 아래와 같은 사유로 무효이므로, 소외 1은 피고 조합장 지위, 소외 8, 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6은 각 피고 이사 지위, ○○신용협동조합, 소외 7은 각 피고 감사 지위에 있지 않아 그 확인을 구한다고 주장한다.

가. 소외 8의 피고 이사 지위 부존재 확인 청구 부분

소외 8은 아내 소외 9와 토지를 공유하고 있음에도 이 사건 선임 및 연임 결의 당시 피고 정관에 따른 대표조합원 선임절차를 거치지 않아 임원 피선임권이 없으므로, 피고 이사 지위에 있지 않다.

나. 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6, ○○신용협동조합, 소외 7(이하‘소외 1 등 8명’이라 한다)의 피고 임원 지위 부존재 확인 청구 부분

1) 이 사건 선임 결의의 무효

가) 총회 소집 절차의 하자

북구청장은 이 사건 의견조사 당시 최소한 조합원 1/2 이상이 설문에 참여하고, 2/3 이상이 동의한 경우에 한하여 임원 선출을 위한 총회를 소집하겠다고 하였는데, 위 설문조사에 참여한 인원은 180명으로 조합원 총원 382명의 절반에 미달함에도 북구청장은 피고 임시총회를 소집하여 이 사건 선임 결의를 하였으므로, 소집 절차의 하자로 이 사건 선임 결의는 무효이다.

나) 이 사건 대의원회 소집 절차의 하자

피고 정관 제24조에 의하면, 대의원회는 조합장이 필요하다고 인정하는 때에 소집하되, 조합원 1/10 이상 또는 대의원 1/3 이상이 회의의 목적사항을 제시하여 소집을 청구할 때 조합장이 소집하고, 조합장이 14일 이내에 정당한 이유 없이 대의원회를 소집하지 아니한 때에는 감사가 지체없이 이를 소집하여야 한다. 그런데 ① 이 사건 대의원회는 당시 조합장 직무대행이던 소외 16에 대한 소집 청구 없이 바로 소외 10에게 소집 청구가 이루어졌고, ② 당시 피고의 감사는 소외 10이 아닌 ○○신용협동조합이었으므로 위 대의원회 소집 절차에 하자가 있다. 따라서 위 대의원회 결의에 의해 구성된 선거관리위원회에서 주관한 이 사건 선임 결의는 무효이다.

2) 이 사건 연임 결의의 무효

가) 총회 소집에 관한 이사회 결의 하자

피고 정관에는 피고 총회를 개최하기 위해서는 총회의 목적ㆍ안건 등에 관하여 미리 이사회의 심의ㆍ의결을 거치도록 규정되어 있는데, 피고의 2017. 11. 12.자 임시총회 소집을 위하여 2017. 10. 20. 개최된 피고 이사회에서 이사회 구성원 8명 중 소외 8을 포함한 5명만이 참석하여 위 임시총회 소집 결의를 하였다. 그런데 앞서 본 바와 같은 이유로 소외 8은 피고 이사의 자격이 없으므로, 위 이사회 결의에는 구성원 과반수 출석이라는 이사회 개의 정족수를 충족하지 못한 하자가 존재하고, 위 이사회 결의로 소집되어 이루어진 이 사건 연임 결의는 총회 소집 절차에 하자가 있어 무효이다.

나) 선거관리위원회를 구성하지 아니하고 임원 후보자들이 임시총회를 주관한 하자

피고 정관에는 조합원 과반수가 출석한 총회에서 대의원회의 의결을 거친 선거관리규정에 따라 피선출일 현재 조합원 중에서 조합 임원을 선임하도록 하고 있고, 피고 선거관리규정에는 피고의 모든 선거는 선거관리위원회가 주관하도록 하고 있으며, 선거관리위원은 대의원회에서 선임하도록 하고 있음에도, 이 사건 연임 결의를 한 임시총회 전에 대의원회에서 선거관리위원을 선임하여 선거관리위원회를 구성하지 아니하였고, 임원의 선임ㆍ연임은 선거에 관한 사항이므로 선거관리위원회가 그 업무를 처리하여야 하나 선거관리위원이 아니라 임원 후보인 소외 1, 소외 8 등이 선거관리업무에 관여하여 임원의 연임 안건을 처리하고, 투표 및 개표관리 등 업무를 수행하였는바, 이 사건 연임 결의는 선거관리규정에 반하여 이루어진 하자가 있어 무효이다.

4. 본안전항변에 관한 판단

가. 본안전항변의 요지

원고들 중 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들은 피고가 정한 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되어 피고 조합원의 지위를 상실하였으므로, 피고 임원들의 지위 부존재확인을 구할 법률상 이익이 없다.

나. 판단

1) 도시환경정비사업조합의 조합원이 분양신청을 하지 않는 등 도시정비법 제73조 제1항 주2) 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산자가 된 경우 조합원으로서의 지위를 상실하게 되는데, 이때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 분양신청기간 종료일 다음날이 된다( 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 등 참조).

피고 정관 제11조가 분양신청 기한 내에 분양신청을 아니한 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있음은 앞서 본 바와 같고, 을 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 조합원들에게 2019. 3. 20.부터 2019. 4. 30.까지 분양신청을 하라는 공고를 하였는데, 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들은 위 기간 내에 분양신청을 하지 않은 사실을 인정할 수 있다.

위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들은 피고가 정한 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않았으므로, 분양신청기간 종료일 다음날인 2019. 5. 1. 피고 조합원의 지위를 상실하였다고 봄이 타당하다.

따라서 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들은 피고 조합원이 아니므로 피고를 상대로 피고 임원들의 지위 부존재확인을 구할 법률상 이익이 없고, 결국 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들의 소는 부적법하다.

2) 이에 대하여 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들은, 피고가 한 분양공고가 위법하여 이에 따른 분양신청 현황을 기초로 2019. 8. 31. 피고 임시총회에서 이루어진 관리처분계획 결의가 무효이고, 피고는 다시 분양공고 및 분양신청 절차를 진행하여야 하므로, 위 원고들은 여전히 피고 임원들의 지위 부존재확인을 구할 법률상 이익이 있다고 주장한다.

그러나 위 원고들이 제출한 증거만으로는 피고가 한 분양공고가 위법하다거나, 피고의 2019. 8. 31.자 관리처분계획 결의에 하자가 있고 그 하자가 중대하고 명백하여 무효에 해당한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 원고들의 주장은 받아들이지 않는다.

5. 소외 8의 피고 이사 지위 부존재 확인 청구에 관한 판단

구 도시정비법 제19조 제1항 제1호 는 “정비사업의 조합원은 토지등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”라고 규정하고, 앞서 살펴본 바와 같이 피고 정관 제9조는 “피고 사업시행구역 내 부동산의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보고, 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 대표조합원 선임동의서를 작성하여 피고에게 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.”라고 규정한다.

그리고 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제3, 12, 13호증, 제26호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 소외 8과 그 아내 소외 9가 피고 사업시행구역 내 토지인 광주 북구 (주소 2 생략) 토지 및 같은 동 (주소 3 생략) 토지를 공유하고 있는 사실, ② 북구청장은 2018. 10. 2. 피고에게 “2018. 1. 15. 개최한 ‘사업시행계획 수립을 위한 총회’ 안건 심의를 위한 이사회에서 대표조합원 선임절차가 없는 조합 이사를 포함 결의하여 해당 조합 이사를 제외할 경우 이사회 개의 정족수에 미달되는 절차상 하자가 있는 것으로 파악되었다. 따라서 귀 조합에서는 관련 규정에 따라 이사회 및 총회 절차를 적정하게 이행(보완)하여 그 결과를 2018. 11. 19.까지 제출하여 주시기 바란다.”라는 내용의 공문을 발송한 사실, ③ 북구청장은 2018. 10. 12. 피고에게 피고 조합원 수를 378명에서 362명으로 변경하는 조합 설립 변경인가 통지를 하였는데, 그 이유 중 가족(부부)관계에 있는 소외 8, 소외 9와 관련하여 조합원 수가 감소되었다는 내용이 포함되어 있는 사실이 각 인정된다.

위와 같은 사실관계를 앞서 살펴본 규정들에 비추어 보면, 소외 8과 소외 9는 피고 사업시행구역 내 토지를 공유하고 있는 사람에 해당하므로 대표조합원 선임 절차를 거쳐야 피고 조합원으로서의 법률행위를 할 수 있는데, 적어도 2018. 10. 2.경까지는 피고에 대하여 대표조합원 선임 절차를 거치지 않았다고 보이고(이에 반하는 을 제1호증, 제7호증의 1, 2의 각 기재는 믿지 않는다), 따라서 소외 8은 위 시점까지 대표조합원이 아니어서 임원의 피선임권을 포함하여 피고 조합원으로서의 권리를 행사할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 소외 8은 이 사건 선임 결의가 이루어진 2013. 11. 15. 당시 및 이 사건 연임 결의가 이루어진 2017. 11. 12. 당시 피고 이사로 선임될 자격이 없다고 보아야 한다.

따라서 이 사건 선임 결의 중 소외 8을 피고 이사로 선임한 것과 이 사건 연임 결의 중 소외 8을 피고 이사로 연임한 것은 무효라고 봄이 타당하므로, 소외 8은 피고의 이사 지위에 있지 않다고 할 것이고, 피고가 이를 다투는 이상 확인의 이익도 있다.

6. 소외 1 등 8명의 피고 임원 지위 부존재 확인 청구에 관한 판단

가. 이 사건 연임 결의의 무효 여부

앞서 살펴본 바와 같이 피고 정관에 의하면, 피고 총회를 개최하기 위해서는 총회의 목적ㆍ안건 등에 관하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 하고(제20조 제6항), 이사회는 조합장과 이사로 구성되는데(제27조 제1항), 피고는 7인 이상 10인 이하의 이사를 임원으로 두어야 하며(제15조 제1항), 이사회는 구성원 과반수 출석으로 개의하고 출석 구성원 과반수 찬성으로 의결하도록 정하고 있다(제29조 제1항).

위와 같은 피고 정관 규정에 의하면, 피고 이사회는 최소 8인(조합장 1인 + 이사 7인 이상)으로 구성되어야 하므로, 피고 이사회가 개의하려면 적어도 이사회 구성원 중 5명 이상이 출석하여야 한다.

그런데 갑 제10호증의 기재에 의하면, 이 사건 연임 결의가 이루어진 피고의 2017. 11. 12.자 임시총회 소집을 위한 피고의 이사회가 2017. 10. 20. 개최되었는데, 그 이사회에는 소외 1이 피고 조합장 자격으로, 소외 17, 소외 8, 소외 4, 소외 2가 각 피고 이사 자격으로 출석하여 위 임시총회 소집 결의를 한 사실이 인정되는바, 앞서 살펴본 바와 같이 소외 8은 피고 이사 자격이 없으므로, 결국 위 이사회에는 이사회 구성원 중 4명만이 출석한 것으로서 이사회 개의 정족수를 충족하지 못한 하자가 존재하고, 따라서 위 이사회에서 이루어진 총회 소집 결의는 무효이다.

위와 같이 2017. 11. 12.자 임시총회 소집을 위한 피고 이사회의 결의가 무효이므로, 그와 같은 상태에서 소집된 피고의 2017. 11. 12.자 임시총회는 총회 소집 절차가 정관에 위반된 경우에 해당하고, 결국 위 임시총회에서 이루어진 이 사건 연임 결의는 무효이다.

나. 소외 1 등 8명의 피고 임원 지위 부존재 확인 청구에 관한 판단

앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 연임 결의가 무효이므로, 소외 1 등 8명의 피고 임원 임기는 2015. 11.경에 이루어진 연임 결의가 유효하다고 하더라도, 2017. 11. 15.에는 만료되었다고 보아야 한다.

한편, 피고 정관 제5조가 “임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다.”라고 규정하고 있음은 앞서 살펴본 바와 같으나, 법인의 상태가 임기 만료된 이사에게 후임이사 선임 시까지 업무수행권을 인정할 필요가 있는 경우에 해당한다 하더라도, 그 임기 만료된 이사에게 이사의 지위는 인정되지 아니한다( 대법원 1996. 12. 10. 선고 96다37206 판결 등 참조). 따라서 피고 정관 제5조에 따라 소외 1 등 8명에게 후임 조합장, 이사, 감사 선임 시까지 직무수행권인 인정된다고 하더라도 이러한 사정만으로 소외 1 등 8명에게 당연히 또 포괄적으로 피고의 조합장, 이사, 감사로서 지위가 인정되는 것은 아니므로, 소외 1은 피고의 조합장 지위, 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6은 각 피고의 이사 지위, ○○신용협동조합, 소외 7은 각 피고의 감사 지위에 있지 않다고 할 것이고, 피고가 이를 다투는 이상 확인의 이익도 있다.

다. 피고의 주장에 관한 판단

피고는 2019. 11. 9. 개최된 임시총회에서 피고 임원 전체에 대해 다시 연임 결의를 하였으므로, 소외 1 등 8명은 여전히 피고 임원 지위에 있다고 주장한다.

피고 정관 제15조 제3항이 “임원의 임기는 2년까지로 하되, 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다.”라고 규정하고 있음은 앞서 살펴본 바와 같은바, “연임”의 사전적 의미는 ‘원래 정해진 임기를 다 마친 뒤에 다시 계속하여 그 직위에 머무름’으로, 임기를 마친 뒤에 연속하여 그 직을 유지하는 것을 의미하고, 달리 피고 정관 제15조 제3항의 “연임”의 의미를 이와 다르게 해석할 근거는 없다. 이에 비추어 보면, 피고 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있는 임원은 연임 결의가 이루어진 총회 당시 임원의 지위에 있어야 한다.

그런데 앞서 살펴본 바와 같이 소외 1 등 8명의 피고 임원 임기는 늦어도 2017. 11. 15.에는 만료되었으므로, 2019. 11. 9. 개최된 임시총회 당시 소외 1 등 8명은 피고 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있는 임원의 지위에 있지 아니하였다. 따라서 2019. 11. 9. 개최된 임시총회에서 소외 1 등 8명에 대하여 연임 결의가 있었다고 하더라도 이는 무효라고 할 것이므로, 이를 전제로 하는 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

7. 결론

그렇다면, 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들의 소는 부적법하여 각하하고, 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 한다.

제1심판결은 이와 결론이 달라 부당하므로, 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100의 부대항소를 받아들이고, 피고의 원고 8, 원고 11, 원고 12, 원고 22, 원고 94, 원고 100을 제외한 나머지 원고들에 대한 항소를 일부 받아들여, 제1심판결을 주문 제1항과 같이 변경한다.

(별지 생략)

주1) 제24조(총회개최 및 의결사항) ⑦ 제2항과 제5항에도 불구하고 조합 임원의 퇴임 또는 해임 후 6개월 이상 조합 임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 조합 임원 선출을 위하여 총회를 소집할 수 있다.

주2) 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 3. 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자