수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결[손해배상(기)][미간행]
원고 (소송대리인 변호사 한병진)
피고
2017. 9. 20.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
피고는 원고에게 39,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
1. 기초 사실
가. 부동산 분양회사인 제이앤씨에스개발 주식회사(이하 ‘제이앤씨에스개발’이라 한다)는 2008. 10. 10. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다가, 2008. 9. 10. 소외인에게 이 사건 상가를 매도하고 2008. 11. 14. 위 상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 피고는 2012. 10. 31. 소외인으로부터 이 사건 상가를 매수하고 2012. 11. 19. 위 상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 원고는 2008.경 제이앤씨에스개발과 이 사건 상가에 관하여 임대차계약을 체결하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 소외인은 이 사건 상가를 매수하면서 제이에스개발로부터 임대인의 지위를 승계하였고, 2010. 1. 10. 원고와 위 임대차계약의 연장계약을 체결하였다.
다. 원고는 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 70,000,000원, 차임 월 2,200,000원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.
라. 피고는 원고를 상대로 서울남부지방법원 2015가단246166호 로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물명도 청구 소송을 제기하였다. 위 법원은 2016. 7. 13. 원고와 피고의 임대차계약은 묵시의 갱신이 되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 근거로 ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 명도하라.’는 일부 인용 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
마. 원고는 위 판결의 취지에 따라 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1, 2, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
피고는 2016. 10.초경 원고에게 이 사건 점포를 인도받아 피고 또는 피고의 자녀로 하여금 직접 커피전문점을 운영하겠다고 말하였고 원고의 권리금 요구도 거절하였다. 이로 인하여 원고는 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못하여 권리금 상당의 손해를 입게 되었다. 따라서 피고는 원고에게 권리금 상당 손해배상금 37,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
1) 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 손해배상청구권을 정한 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 는 다음과 같다.
| 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. |
| 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 |
| 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 |
| 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 |
| 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 |
| ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. |
| 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 |
| 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 |
| 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 |
| 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 |
| ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. |
| ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. |
| ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. |
2) 위 법률 조항은 임차인의 권리금 회수 기회를 일반적, 포괄적 규정으로 보호하는 것이 아니라 임대인의 방해 행위 유형을 특정하여 손해배상청구를 인정하고 있다. 이에 따른 ‘권리금 회수기회 보호의무 위반’이 인정되기 위해서는 우선 임대차 기간만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 사이에 임차인이 신규 임차인을 주선하였을 것이 전제되어야 하고, 여기서 ‘주선’이라 함은 단순 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 할 것이다.
원고가 제출한 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재만으로는 원고가 피고에게 신규임차인을 주선하였다거나, 주선할 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 그를 특정할 수 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 결론
원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판단한다.