서면인터넷방문상담5팀-562 (2008.03.19)

양도

장기임대주택을 소유하던 자가 국외이주 후 비거주자인 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하지 아니하는 것임.

「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정은 「소득세법」제1조 제1항 제1호의 규정에 의한 거주자에 한하여 적용하는 것으로서 「조세특례제한법」제97조 제1항 및 같은법 시행령 제97조 제1항에서 정한 장기임대주택 및 거주자의 요건에 충족되지 아니하거나, 당해 장기임대주택을 소유하던 자가 국외이주 후 비거주자인 상태에서 당해 주택을 양도한 경우에는 양도소득세가 감면되지 않는 것입니다.

조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

1. 질의내용 요약

○ 본인은 카나다 영주권자로 주택임대사업에 대해 아래의 궁금한 점에 대해 질의함.

- 카나다 영주권자도 주택임대사업이 가능한지

- 주택임대사업자등록에 명시된 국민주택규모의 아파트를 의무기간동안 임대 후 비거주자 신분으로 매도할 경우에도 양도세 면세해택을 받을 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정)

○ 소득세법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정)

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.(2001. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정)

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다).다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

○ 소득세법 제121조 【비거주자에 대한 과세방법】

① 비거주자에 대하여 과세하는 소득세는 당해 국내원천소득을 종합하여 과세하는 경우와 당해 국내원천소득을 분리하여 과세하는 경우로 구분하여 계산한다. (1999. 12. 28. 개정)

② 제120조의 규정에 따른 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조 제3호의 규정에 따른 소득이 있는 비거주자에 대하여는 제119조 제1호부터 제7호까지 및 제11호부터 제13호까지의 소득(제156조 제1항에 따라 원천징수되는 소득을 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조 제8호 및 제9호의 규정에 따른 소득이 있는 비거주자에 대하여는 거주자와 동일한 방법으로 과세한다. (2007. 12. 31. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1615, 2006.06.07

【질의】

(내용)

- 1996년에 배우자(처)가 미분양아파트 9주택(전용면적 11∼12평)을 분양받아 지방자치단체(은평구청)에 주택임대사업자로 등록 하였음.

- 1999년에 배우자(처)와 공동명의로 추가등록하면서 약 2,000만원의 세금을 납부

- 2000년 캐나다로 이주하여 현재 캐나다에 살고 있음.

- 2006년 5월에 임대하고 있는 3주택을 양도하였음.

(질의)

- 당초 배우자(처)가 미분양주택을 1996년에 취득하여 주택임대사업자로 등록후 임대하다가 부부 공동명의로 추가등록하여 5년간 장기임대한 주택을 비거주자 상태에서 양도한 경우 양도소득세의 100％ 감면이 되는지 여부

【회신】

「조세특례제한법」 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정은 「소득세법」 제1조 제1항 제1호의 규정에 의한 거주자에 한하여 적용하는 것으로서 「조세특례제한법」 제97조 제1항 및 같은법시행령 제97조 제1항에서 정한 장기임대주택 및 거주자의 요건에 충족되지 아니하거나, 당해 장기임대주택을 소유하던 자가 국외이주 후 비거주자인 상태에서 당해 주택을 양도한 경우에는 양도소득세가 감면되지 않음.

○ 서면5팀-2350, 2007.08.22

【질의】

○ 소득세법 시행령 제167조의3 제1항2호에 해당되는 장기임대주택(5채이상 2005.2.임대사업자등록 당시 거주자)과 위의 장기임대주택을 제외한 1채의 거주하는 일반주택을 보유하고 있는 비거주자로 일반주택을 양도하는 할 예정임

- 질문1 의무임대기간의 요건을 충족하는 장기임대주택을 비거주자 신분으로 양도하는 경우에 1세대3주택 중과세 적용이 배제되는지 여부

- 질문2 비거주자 상태에서 임대하는 기간도 장기임대주택의 의무임대기간의 산정에 포함되는지 여부

【회신】

1. 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에 소재하고 있는 5호 이상의 국민주택을 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자 등록을 한 주택으로서 10년 이상 임대하고, 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않는 임대주택을 양도하는 경우에는 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)을 적용하지 않는 것이며, 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」제97조의 규정을 준용하는 것입니다.

2. 비거주자가 「소득세법」제94조 제1항에서 규정하는 토지 또는 건물을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 거주자와 동일하게 제104조 제1항 규정이 적용되며, 양도하는 주택이 동법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 나목 규정의 10년 이상 임대주택에 해당하는지는 비거주자로서 임대한 기간을 합산하는 것입니다.

○ 서면5팀-723, 2006.11.07

【질의】

(현황)

- 본인은 2000년에 외국이주를 결심하고 국내에 있던 재산을 정리하던 중 1998년 신축된 서울소재 아파트 9호를 취득하여 2000.10월 관할세무서에 사업자등록을 하고 관할구청에는 2001.1월에 임대사업자 등록함.

- 그 후 출국하여 2001.9월 이주한 나라로부터 영주권을 취득함.

(질의)

위 임대주택을 전부 양도할 경우 1세대3주택자에 해당하여 60％중과세율을 적용받는지 소득세법시행령 제167조의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의거 일반세율을 적용 받는지 여부

(질의요지(쟁점))

소득세법시행령 제167조의 3 제1항 제2호 나목 1세대3주택 중과세율에서 제외되는 주택을 판정함에 있어 “거주자가 5년이상 임대한 주택”으로 명시되어 있는 바 임대기간계산은 거주자로서의 임대기간만 계산하는지 비거주자로서의 임대기간도 포함되는지 여부와 양도시 비거주자인 경우에도 적용되는지 여부

【회신】

비거주자가 「소득세법」제94조 제1항에서 규정하는 토지 또는 건물을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 거주자와 동일하게 제104조 제1항 규정이 적용되며, 양도하는 주택이 동법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 나목 규정의 5년 이상 임대주택에 해당하는지는 비거주자로서 임대한 기간을 합산하는 것임.