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일시적 1세대 2주택 비과세 여부 등
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면인터넷방문상담4팀-19 | 양도 | 2008-01-04
문서번호

서면인터넷방문상담4팀-19 (2008. 01. 04)

세목

양도

요 지

1주택을 소유한 거주자인 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 그 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전의 주택이 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는 경우에는 비과세됨.

회 신

1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호같은법 시행령 제154조 제1항에 의한 “1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.2. 1주택을 소유한 거주자인 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 그 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전의 주택을 3년 이상 보유한(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이나, 양도하는 주택이 같은법 시행령 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 귀 상담의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 끝.

관련법령

소득세법 제89조【비과세양도소득】

본문

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내 용

-1993.04.12. 다세대주택 1개를 취득하여 거주하다가 2002.10.20. 다른 다세대주택 소유자들과 같이 다세대주택 6세대를 멸실하고 9세대를 재건축하였음

-재건축에 필요한 공사비는 다세대주택 소유자 1세대당 3,000만원씩 부담하기로하고 재건축되는9세대 중 3세대는 건축업자가 갖기로 하였음

- 당초 신축공사가 2003.06.10.까지 완료되어야 함에도 여러 사유로 인해2007.02.20 준공이 되었으나, 당해 건물이 준공되기 전인 2003년말부터 입주하여 살다가 벌금까지 납부하는 등 당해 주택에서 실제 거주한 기간은 3년 이상이 되었음

- 원소유주들은 남은 3세대를 건설업자가 사업자등록증을 내지 아니하여 공동소유로 등기를 하고 주택신축판매업이라는 사업자등록을 하게 되었음

- 현재 분양된 주택은 없음

- 본인은 2007년 5월에 서울 지역에 소재하는 다른 아파트를 취득하였음

○ 질 의

-2007년 5월에 다른 아파트를 취득한 날부터 1년 이내에 재건축한 다세대주택을양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부 등

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)

② 생략

소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. - 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서“주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005. 12. 31. 개정)

4. 삭 제 (2005.12.31)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한것을 포함한다)에 한하며, 이에부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는이를 적용하지 아니한다.다만, 「도시및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업또는 주택재개발사업의 시행기간 중거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

소득세법부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】(2005.12.31.법률 제7837호)

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로「도시및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

②2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기전의것을 말한다)제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을보유하고 있는 경우로서당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시및 「택지개발촉진법」제3조의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을보유하고 있는 경우로서다음각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005. 12. 31.개정)

1. - 3. 생략

② -④ 생략

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고,동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에의한다. (1995. 12. 30. 개정)

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)

2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)

⑧ 이하 생략

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)

② 이하 생략

소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정)

③제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)

양도가액―6억원

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────

양도가액

2.고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)

양도가액―6억원

법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ────────

양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을준용한다.

소득세법제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

소득세법 시행령제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 생략

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 이하 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2412, 2007.08.09.

【회신】

「소득세법」 제89조 제1항 제3호「같은법 시행령」 제154조 제1항에 의한“1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 사례의 미분양주택이 이에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것임.

○ 서면4팀-1575, 2007.05.11.

【회신】

1. 1주택을 소유한 거주자인 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 그 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전의 주택을 3년 이상 보유한(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이2년 이상인 것) 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 같은법 시행령제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이나,양도하는 주택이 같은법 시행령 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는것임.

2. 생략

○ 서면5팀-2751, 2007.10.16.

【회신】

1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해종전 주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

2. 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.

○ 재일46014-2383, 1997.10.08.

【회신】

1. 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어판매를 목적으로 신축한 다세대 주택을 일시적으로 임대하다 양도하는 경우에는당해 주택은 사업용자산에 해당하여 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것이나,

2. 그 주택이 당해 사업(판매업)을 폐업함으로서 자가공급받는 주택에 해당하는경우에는 거주자의 주택으로 보는 것임.

○ 재일46014-607, 1996.03.07.

【회신】

1. 현행의 소득세법상, 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 요건을 판단함에 있어서, 건설(주택신축판매)업을 영위하는 거주자의 분양 중인 주택은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나,

2. 미분양 상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 소유 주택으로보아 1세대 1주택 비과세 요건을 판단하는 것임.

○ 서면5팀-2751, 2007.10.16.

【회신】

1. 생략

2. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로볼수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에따라사실판단할 사항이며 소득세법 시행령 제167조의 3 제2항 제3호에 의하면양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 1세대3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것임.

3. 생략

( 이 하 여 백 )

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