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토지를 교환하는 경우 양도소득세 과세대상 여부
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면인터넷방문상담5팀-425 | 양도 | 2008-03-03
문서번호

서면인터넷방문상담5팀-425 (2008.03.03)

세목

양도

요 지

토지를 교환하는 경우 양도에 해당하며, 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임

회 신

양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

관련법령

소득세법 제88조【양도의 정의】

본문

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 종중의 조상 묘소가 집단화된 종토 임야가 있으나, 묘소에 들어가는 도로가 없어(맹지) 매년 시제를 지낼 때에는 차량이 들어가지 못하여 어려움이 있어 2002년에 부득이 타인의 연접 토지 임야 173평방미터를 진입로로 받기로 하고 종중 토지임야 260평방미터(1.5배 면적)를 분할하여 주기로 합의하여 분할함.

- 등기수속 중 ○○시청에서 종중명의로는 토지(임야)를 취득할 수 없다고 하여 토지거래 허가가 되지 않아 등기를 하지 못하고 부득이 토지교환약정서를 써서 공증인가 법무법인에서 쌍방입회하에 2003.2.6. 공증인가를 받고 토지를 교환하여 사용하고 있음.

- 2007년 초에 교환한 상대편에서 토지를 제3자에게 매각하여 부득이 공증서류로 계속 보존할 수 없어 등기수속을 다시 시작하여 맞교환인데 교환등기는 없다고 하여 매매형태로 토지거래허가를 받아 2007.10.26. 등기를 필함.

- 2008.2월 말까지 양도소득세 신고를 하여야 하는지에 대해 질의함.

[질의내용]

- 위와 같이 교환하는 경우 양도소득세 과세대상으로 납세의무가 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)

② 생략

소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

2. 이하 생략

② 생략

소득세법 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)

② 이하 생략

소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 이하 생략

○ 소득세법 기본통칙 97-1【토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산】

토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.

1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 재일46014-2688, 1997.11.17

【질의】

축협의 간곡한 요청에 의하여 부득히 교환양도케 되었음.

도시계획이 시행되지 않은 토지의 경계선이 곡선으로 되어 있어 건축에 부용가치 없는 많은 공지발생. 특수법인 축협은 예산이 한계가 있어 여유있는 토지매입이 불가한 점 등의 여러가지 문제점이 발생되어 꼭 필요한 경계선을 설정 쌍방 교환하게 되었음.

이때 발생한 교환잔여 토지에 대해서만 대금을 받게 되었음.

(질의내용)

1. 교환하고 잔여토지(대금받은 분)에 대하여 양도세 신고를 하는지.

2. 교환토지 및 잔여토지(대금 받은 분) 합한 전체를 양도세 신고하는지.

【회신】

1. 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임.

2. 이때교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 서면4팀-1276, 2005.07.21

【질의】

토지를 교환하는 경우 양도소득세 과세여부에 대한 질문임.

본인이 매수하려고 하는 성남시 ○○구 ○○동 토지에 돌출부분이 있어서 옆 토지와 교환하여 네모반듯하게 정리하려고 함. 옆집도 네모반듯하게 되므로 서로가 좋은 일이라서 같은 평수 60평을 상호간 교환시 토지상의 면적증감은 없는데, 양도소득세가 과세되는지. 서로간에 면적증감이 만약 있다면 양도소득세는.

【회신】

토지를 서로 교환하는 것도 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의한 유상양도에 해당하며, 이 경우 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 서면4팀-1615, 2007.05.15

【질의】

(사실관계)

- 거주가 갑과 을을 각자 보유중인 토지를 법원 판결에 의하여 교환하였음.

(질의내용)

- 법원 판결에 의하여 토지를 교환할 경우 양도소득세 과세대상인지 여부

【회신】

「소득세법」에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도,교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임.

○ 서면5팀-2485, 2007.09.06

양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것임.

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