서면인터넷방문상담5팀-974 (2006.11.24)

양도

‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하는 경우에 있어서 적용할 세율은 “양도소득세의 세율”에 의하는 것임.

1. 대지조성공사중인 토지를 분양받은 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제78조의 장기할부조건에 해당하지 아니하는 경우의 취득시기는 당해 토지에 대한 분양 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것입니다.2. 귀 질의의 양도자산이 ‘부동산’ 또는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당하는지의 여부는 당해 자산의 양도가 위 ‘2.’의 취득시기 전 또는 후에 이루어 졌는지에 따라 판정하는 것이며, ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하는 경우에 있어서 적용할 양도소득세율은 「소득세법」제104조 제1항에 의하는 것입니다.

소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- ○○도 ○○시 ○○구 ○○지구 블록형 단독주택시 ○○○블록에 대해 2005.8.11일 ○○토지공사와 용지매매계약을 체결

- 매매대금 납부방법은 계약금 10%, 1차~6차 중도금 각 15%씩 납부함으로서 소유권이전을 하는 용지매매조건임

- 그러나 토지공사 공부정리가 마무리되는 2007.3.31일이 소유권 이전가능일로 되어 있어 토지 대금만 완납하면 이 시기에 소유권이전 가능함.

- 2006.11.10일 현재 2차중도금까지 토지분양 대금의 40%가 납부된 상태이고, 2007.3.31일에 토지 대금을 모두 완납하고 소유권 이전을 받을 계획에 있음.

○ 질의내용

위와 같은 상황에서

2006년 11월 현재 소유권이전은 되지 않으나 ○○토지공사에 분양대금만 모두 완납하면 토지사용승인을 해주고 있은 상태에 있고, 2007년 3월 31일 소유권이전(보존등기일)일 이전에 분양권 상태에서 매매를 하고 잔금을 치루었을 경우에 적용되는 양도소득세율이 몇 %(퍼센트)인지를 질의합니다.(즉, 2007년도에 잔금을 치르나 2007년 3월 31일 소유권 이전일 이전에 분양권 상태에서 잔금을 치를 예정이고 잔금을 치르는 시점은 용지매매계약일로부터 1년을 경과한 시점임)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 소득세법제94조 【양도소득의 범위】

①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)

가.부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)(2000. 12. 29. 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】

영 제157조 제3항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리 라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

2. 지방자치단체 한국토지공사가 발행하는 토지상환채권

3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권

4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등록부 또는 명부 등에 기재된 등 기 · 등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3.재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

○ 소득세법 시행규칙제78조 【장기할부조건의 범위】 (2000. 4. 3. 제목개정)

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4. 30. 개정)

1.당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7. 개정)

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3. 개정)

○ 소득세법 기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】

부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

①거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1.제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산(2004. 12. 31. 개정)

〈양도소득과세표준〉 〈세율〉

1천만원 이하 과세표준의 100분의 9

1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는

4천만원 이하 금액의 100분의 18

4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는

8천만원 이하 금액의 100분의 27

8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는

금액의 100분의 36

2.제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 40

2의 2.제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것(2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

나. 관련 예규 등

○서면4팀-281, 2005.02.23

【회신】

1.대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 소득세법 시행규칙 제78조의 장기할부조건에 해당하지 아니하는 경우의 취득시기는 당해 토지에 대한 분양 대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임.

2.귀 질의 1.의 양도자산이 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지의 여부는 당해 자산의 양도가 위 1.의 취득시기 전 또는 후에 이루어 졌는지에 따라 판정하는 것임.

○ 서면4팀-1421, 2005.08.16

【회신】

부동산의 분양을 받을 수 있는 계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이고, 양도시기는 그 권리에 대한 잔금을 청산날이 되는 것임.

○서면4팀-1967, 2005.10.25

【회신】

부동산의 분양을 받을 수 있는 계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도하는 경우는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 것이며 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이 되는 것으로, 귀 질의의 경우는 사실확인하여 판단할 사항임.

○재일46014-2385, 1997.10.08

【회신】

대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 그 토지의 양도에 대한 양도차익 산정시 적용할 취득시기는 당해 토지에 대한 분양대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임.

○서면4팀-1866, 2005.10.12

【회신】

소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것임.

부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 되는 것임.