조심 2021지0579 (2021.04.07)

재산

경정

지방세 관계법령에서 “주택”이란 「주택법」제2조 제1호에서 규정하고 있는 주택으로 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다 할 것인바, 주택의 부속토지도 주택으로 보는 것이 타당한 점, 「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 재산세의 감면규정을 적용할 때 “직접 사용”의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있고 여기에 별도의 단서를 규정하지 않고 있는 이상 그 건축물에 주거용 건축물이 제외된다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 이 건 토지 중 2020년도 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 장기일반민간임대주택을 건축 중인 토지는 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제1호에 따른 재산세 면제대상이라 할 것이므로 처분청이 이 건 토지를 전부 재산세 과세대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.

지방세특례제한법 제31조의3 제1항

OOO구청장이 2020.9.16. 청구법인에게 한 재산세 OOO부과처분은 OOO외 4필지 토지 1,617.8㎡ 중 전용면적 40㎡ 이하의 장기일반민간임대주택을 건축 중인 토지는 재산세를 면제하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 각각 경정한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 OOO외 4필지 토지 1,617.8㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 분리과세대상으로 구분하여, 2020.9.16. 청구법인에게 재산세 OOO(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2020.11.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 토지 중 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 장기일반민간임대주택(135세대 전용면적 40㎡ 이하)을 신축하고 있는 토지에 대하여는「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것) 제31조의3 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제123조에 따라 재산세를 면제하여야 함에도 처분청이 임대용 주택을 건축하고 있다는 사유만으로 재산세 면제대상이 아니라고 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에서 임대용 공동주택을 건축 중에 있다고 하더라도 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에서 규정하고 있는 “임대 목적에 직접 사용하는 경우”란 임대사업자가 재산세 과세기준일 현재 건축 또는 매입을 완료한 공동주택을 다른 자에게 임대하는 경우를 말하는 것(행정안전부 지방세특례제도과-1813, 2018.5.28.)이고, 지방세관계법령에서 건축물과 주택(공동주택)을 엄격하게 구분하고 있는바, 「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 “건축물을 건축 중인 경우”란 주택이 아닌 건축물을 건축하고 있는 경우만을 말한다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 이 건 토지에 대하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대용 공동주택을 신축중인 토지에 대하여 재산세를 감면할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2018.12.18. 이 건 토지에 도시형생활주택 등을 신축․임대하기 위하여 설립된 부동산투자회사로서, 2018.12.27. 이 건 토지를 취득한 후, 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호에 따라 산출한 취득세의 100분의 50을 감면받았다.

(나) 청구법인은 2019.1.21. 이 건 토지에 신축예정인 공동주택 135세대를 임대목적물로 하여 OOO구청장에게 임대사업자등록을 하였고, 임대사업자등록증을 보면, 해당 주택은 모두 전용면적 40㎡ 이하의 장기일반민간임대주택인 것으로 나타난다.

(다) 처분청은 2020.2.13. 청구법인에게 공동주택 및 근린생활시설에 대한 착공신고필증을 교부하였고, 청구법인이 제출한 설계개요를 보면, 이 건 토지에 신축하는 공동주택과 근린생활시설의 연면적은 7,296.4㎡(공동주택 5,896.8㎡, 근린생활시설 1,399.6㎡)인 것으로 나타난다.

(2) 「지방세특례제한법」제2조 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조의3 제1항 제1호에서 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 재산세 과세기준일 현재 국내에서 임대목적의 공동주택을 2세대 이상 임대목적에 직접 사용하는 경우 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택에 대해서는 재산세를 면제한다고 규정하고 있다.

또한, 「지방세특례제한법 시행령」제123조에서「지방세특례제한법」 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 2018.12.27. 이 건 토지를 취득한 후 2020.2.13. 장기일반민간임대주택(135세대) 등을 신축하기 위한 건축공사를 착공한 점, 지방세 관계법령에서 “주택”이란 「주택법」제2조 제1호에서 규정하고 있는 주택으로 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다 할 것인바, 주택의 부속토지도 주택으로 보는 것이 타당한 점, 「지방세특례제한법 시행령」제123조에서 재산세의 감면규정을 적용할 때 “직접 사용”의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있고 여기에 별도의 단서를 규정하지 않고 있는 이상 그 건축물에 주거용 건축물이 제외된다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 이 건 토지 중 2020년도 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 장기일반민간임대주택을 건축 중인 토지는 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 제1호에 따른 재산세 면제대상이라 할 것이므로 처분청이 이 건 토지를 전부 재산세 과세대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

4. “건축물”이란 「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제104조[정의] 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. “주택”이란 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

(2) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것)

제2조[정의] ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “공동주택”이란 「주택법」제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

제31조의3[장기일반임대주택 등에 대한 감면] ① 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 장기일반민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세( 「지방세법」제112조 에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

(3) 지방세특례제한법 시행령

제13조의2[다가구주택의 범위 등] ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.

제123조[직접 사용의 범위] 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법

제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가.「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 장기일반을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

(5) 건축법

제2조[정의] ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

(6) 주택법

제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.