아파트 건립사업을 추진하기 위한 학교용지를 확보하기 위하여 부동산 매매계약을 체결한 사안에서, 계약의 내용상 위 매매계약은 목적물인 각 부동산이 아파트 부지 및 아파트사업에 수반되는 학교용지 등을 포괄하는 전체 사업대상부지에 포함되는 것을 전제로 하는 것으로서 각 부동산이 그 사업대상부지의 범위에서 확정적으로 제외되는 경우 위 매매계약은 실효된 것으로 보아야 한다고 한 사례

민법 제105조 , 민사소송법 제423조

원고 1외 3인

주식회사 제우공영 (소송대리인 변호사 허영표외 1인)

서울고법 2006. 1. 18. 선고 2004나88829, 2005나33956 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

1. 원심의 사실인정 및 판단요지

가. 원심이 그 채용 증거들에 의하여 인정한 사실은 다음과 같다.

(1) 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 주식회사 넓은들(피고 대표이사가 실질적으로 경영하는 회사이며, 이하 ‘소외 회사’라 한다)과 공동으로 수원시 권선구 입북동 156 일대의 토지에 금강지역주택조합 아파트를 건립하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하던 중 2003년경 소외 회사에게 이 사건 사업의 사업권을 넘겨주었다.

(2) 이 사건 사업을 위한 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 학교용지를 확보할 필요가 있던 피고는 2003. 3. 7. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)들과 사이에, 원고들이 공유하는 이 사건 각 부동산을 대금 1,074,800,000원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데 그 주요 내용은 다음과 같다.

제1조 (계약의 목적) : 본 계약은 을(피고를 지칭함)이 갑(원고들을 지칭함) 소유 부동산을 매수하고 원고들 소유 부동산을 포함한 사업대상부지 전 필지를 매입하여 아파트 건립사업을 추진함에 있어 본 계약 체결 후 원·피고 간의 권리와 의무관계를 정함을 목적으로 한다.

제2조 (계약금 지급방법) : ① 피고는 사업대상부지 전 필지(국공유지 제외) 매매약정이 완료된 후 매매계약금을 원고들이 수령 후 계약이 성립한 것으로 본다. (이하 생략)

제8조 (계약효력) : 원고들과 피고가 쌍방 체결한 본 계약은 일방적으로 파기할 수 없으며, 사업대상부지 90% 토지계약이 완료되지 않아 사업추진이 불가능할 경우 계약은 무효로 한다.

(3) 피고는 이 사건 매매계약 체결 당시 원고들과 사이에, 원고들이 이 사건 사업의 종전 시행자인 주식회사 동은앤탑에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 위 회사로부터 수령한 30,000,000원을 이 사건 매매계약의 계약금 일부로 수수한 것으로 하기로 합의하면서, 원고들의 요청에 따라서 원고들에게 계약금 명목의 150,000,000원을 추가로 지급하였다.

(4) 원고들은 이 사건 매매계약 체결일로부터 5개월이 지난 2003. 8. 6.경부터 피고에게 잔금 지급을 독촉하다가, 2004. 2. 26. 피고에게 원고들이 준비한 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환으로 2004. 3. 5. 법무사사무실에서 잔금을 지급할 것을 최고하였으나, 피고측에서는 위 일자, 장소에 나타나지 아니하였다.

(5) 그 뒤 이 사건 사업의 사업주체인 금강지역주택조합은 2004. 4. 21.경 수원시장에게 수원시 권선구 입북동 156 외 142필지 43,246㎡ 위에 아파트 974세대를 건립하는 것을 골자로 하는 주택건설사업계획승인을 신청하였다. 당초 위 주택조합이 주택건설사업계획에 수반하여 수립한 학교용지 확보계획에 따르면 이 사건 각 부동산을 포함하여 아파트 부지에 인접한 같은 동 273-1 외 43필지 총 13,149㎡를 학교용지로 확보하는 것이 예정되어 있었는데, 수원교육청의 검토 결과 적정 학교용지의 면적은 2004. 8.경 12,102㎡로, 다시 2004. 12.경 11,318㎡로 축소 조정되었던바, 이 사건 사업의 사업계획은 수차례에 걸친 수정 보완 등 절차를 거치면서도 수원교육청과 위 주택조합 사이의 학교용지 확보에 관한 협의가 제대로 이루어지지 아니하여 그에 대한 승인이 지연되었다. 그러던 중 2005. 8. 30. 수원교육청에서 같은 동 190 일원에 중학교를 설립하는 계획을 추진함에 따라서 이 사건 각 부동산 일대의 토지를 별도의 학교용지로 확보할 필요가 없게 되었고, 이에 수원시장은 2005. 10. 18. 별도의 학교용지 확보의 조건 없이 같은 동 156 외 139필지 43,702㎡의 아파트 부지 위에 아파트 912세대를 건립하는 내용의 주택건설사업계획을 승인하였다.

나. 이 사건 매매계약의 효력에 대한 원심의 판단요지

이 사건 매매계약이 반사회질서 또는 불공정한 계약에 해당하여 무효이거나 이 사건 매매계약의 규정에 따라서 이미 효력을 상실하였다는 취지의 원고들의 주장에 대하여, 원심은, 피고측에서 일부 토지소유자의 매도 거부 등의 사유로 이 사건 사업대상부지 전체를 확보하지 못하게 되어 이 사건 사업의 추진 자체가 불가능하여지게 될 경우를 대비하여 이 사건 사업대상부지 전체에 대한 매매계약이 체결되어 계약금이 수수될 것을 조건으로 하여 이 사건 매매계약이 성립하거나 그 효력을 발생하는 것으로 약정하였다고 볼 것이고, 위와 같은 매매계약의 성립조건 내지 매매대금의 지급조건은 매수인인 피고측의 사업상의 편의를 위하여 매도인인 원고들의 지위를 다소 불안정한 상태에 두는 것이기는 하나, 다른 한편 이 사건 매매계약에서 사업시행자가 이 사건 사업대상부지 중 90%에 해당하는 토지의 매매계약을 체결하지 못하여 사업추진이 불가능할 경우 이 사건 매매계약을 무효로 하여 당사자들이 계약의 구속력에서 벗어날 여지를 두고 있는 점 등에 비추어 볼 때 원고들이 주장하는 사유만으로 이 사건 매매계약이 현저히 불공정하다거나 사회질서에 반한다고 할 수 없고, 피고나 이 사건 사업의 시행자인 소외 회사가 이 사건 사업대상부지 중 90% 상당을 매수하지 못하여 그 시행 자체가 불가능해졌다는 점을 인정할 만한 증거가 없는 반면에, 2005. 10. 18. 이 사건 사업을 위한 주택건설사업계획의 승인이 이루어졌으므로, 원고들의 주장은 모두 이유 없다고 판단하였다.

2. 이 법원의 판단

원심이 판시한 바와 같이 이 사건 매매계약은 피고가 이 사건 각 부동산을 포함하여 이 사건 사업대상부지 전체를 매입하여 이 사건 사업을 추진하는 것을 전제로 하고(제1조), 피고가 이 사건 사업대상부지 전체를 확보하지 못하게 되어 이 사건 사업의 추진 자체가 불가능하여지게 될 경우를 대비하여 이 사건 사업대상부지 전체에 대한 매매계약이 체결되어 계약금이 수수될 것을 조건으로 하여 비로소 계약이 성립되는 것으로 간주하는 한편(제2조), 피고가 이 사건 사업대상부지 중 90%에 해당하는 토지들을 확보하지 못한 상황을 이 사건 사업의 추진이 실질적으로 불가능한 사유로 파악하고 그러한 경우에 쌍방 당사자가 계약의 구속력에서 벗어날 수 있도록 규정하고 있는 점(제8조) 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약은 이 사건 각 부동산이 아파트 부지 및 아파트사업에 수반되는 학교용지 등을 포괄하는 개념인 이 사건 사업대상부지에 포함되는 것을 전제로 하는 것으로서, 만일 이 사건 각 부동산이 그 사업대상부지의 범위에서 확정적으로 제외되는 경우 이 사건 매매계약은 실효되는 것으로 보아야 할 것이다.

그런데 원심 판시와 같이 피고는 이 사건 사업추진을 위한 학교용지를 확보하기 위하여 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 것인데, 수원교육청이 2005. 8. 30. 다른 장소에 중학교를 설립하는 계획을 추진함에 따라 피고로서는 이 사건 각 부동산 일대의 토지를 별도의 학교용지로 확보할 필요가 없게 되었고, 이로 인하여 수원시장은 2005. 10. 18. 이 사건 각 부동산 등 학교용지 예정지를 제외한 다른 토지들만을 아파트 부지로 하여 아파트 912세대를 건립하는 내용의 주택건설사업계획을 승인한 것이라면, 원심으로서는 위와 같은 수원교육청의 계획 및 수원시장의 주택건설사업계획승인으로 인하여 이 사건 각 부동산이 이 사건 사업대상부지의 범위에서 확정적으로 제외되었다고 볼 수 있는지 등에 대하여 심리하여 이 사건 매매계약의 효력이 그대로 유지되는지 여부를 검토했어야 함에도 불구하고, 이 점에 대해서 아무런 심리를 하지 아니한 채 이 사건 매매계약이 유효하다고 판단하였으니, 나머지 상고이유의 주장에 대하여 판단할 필요 없이 원심판결에는 심리미진 등으로 인하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 하겠다.

다만, 피고는 제1심에서부터 이 사건 각 부동산을 학교용지로 확보하고자 한 취지는 애당초 이 사건 사업과 그 부근에서 이루어지는 벽산블루밍아파트 건설사업(시행사 주식회사 코퍼스트)을 연계하여 피고와 주식회사 코퍼스트가 공동으로 이 사건 각 부동산을 매수하고자 계획하였던 것이라고 주장하였으므로, 원심으로서는 이 사건 매매계약의 효력에 관하여 검토함에 있어서 이 사건 매매계약 당시에 전제가 되었던 아파트건립사업 대상부지의 범위 등에 대해서도 심리해야 할 필요가 있다는 점을 지적하여 둔다.

3. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.