[청구번호]조심 2018서0060 (2018. 6. 29.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점주택의 건축물이 경제적 가치가 있는 것으로 감정평가된 점, 쟁점주택에 대하여 매년 주택분 재산세가 부과되고 있고, 개별주택가격도 공시되고 있는 점, 주택의 외관이 대체로 온전한 상태로 보이고, 내부의 벽체도 허물어짐 없이 원형을 유지하고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택이 사실상 폐가라는 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제89조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.5.7. 취득한 OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 2014.12.24. OOO에 양도한 후 2015.11.4. 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 기한후신고·납부하였다.

나. 처분청은 2017.4.23.∼2017.5.13. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 취득가액 OOO을 과다신고하였다고 보는 한편, 청구인이 2분의 1 지분을 보유한 OOO 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)은 폐가에 해당하지 아니하여 양도주택의 양도가 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 아니한다고 보아 2017.9.6. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 쟁점주택이 폐가인지 여부에 불복하여 2017.11.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 주거용으로서의 기능을 상실한 사실상 폐가이다.

(가) 쟁점주택의 내·외부는 주거용으로 사용할 수 없을 정도로 훼손되어 있고, 정상적인 거주를 위한 설비도 미비하다.

쟁점주택은 비록 그 외형은 건축물의 형상을 띄고 있으나, 1965년 건축허가 되어 양도주택의 양도일 현재 약 50년이 경과한 노후 건물이다. 쟁점주택에 대한 사진을 보면, 담장이 파손된 상태로 현관문이 없어 누구든지 제약 없이 출입할 수 있고, 내부 마당은 수년간 관리하지 않은 탓에 잡풀이 무성히 자란 채 방치되어 있다. 지붕 및 천장이 훼손되어 비가 오면 내부로 빗물이 새어 들어오고, 이로 인하여 건물 내부는 곰팡이가 가득하며, 내벽도 일부 파손되어 벽 내부가 드러나 보인다. 또한, 난방·전기·주방시설 등 사람이 거주하기 위한 최소한의 설비도 제대로 갖추고 있지 아니한바, 정상적인 주거공간으로 이용할 수 없다.

(나) 전기 및 수도 사용현황, 이장의 확인서 등을 보더라도 쟁점 주택은 장기간 사람이 거주하지 않은 사실이 확인된다.

1) 한국전력공사에 문의한 결과 쟁점주택의 주소지 내지 청구인 명의로 전력요금이 부과된 내역이 확인되지 아니하고, 전기계량기는 철거되어 존재하지 않는다.

2) 형광등 등 일부 전기시설이 설치되어 있었던 것으로 보이나, 누수가 진행된 채 장기간 방치되었기 때문에 안전상의 문제가 심각하게 우려되는 상황이다.

3) 수도의 경우 청구인의 취득 이전인 2012년 8월 수도요금 체납으로 단수된 이후 현재까지 사용한 이력이 없고, 2011년 1월 이후 수도요금 고지내역서상 사용량이 ‘0’으로 기본요금만 청구되고 있었는바, 양도주택의 양도일(2014.12.24.) 전 최소 4년 간 사용되지 아니하였다.

4) 쟁점주택 소재지의 이장 OOO은 쟁점주택이 사람이 거주하기 불가능한 폐가라는 사실을 확인하고 있다.

(2) 처분청 의견에 대한 반박

(가) 감정평가서상 건물 외부 사진을 근거로 폐가 여부를 판단함은 부당하고, 오히려 감정평가서상 사진이 청구주장에 부합하는 측면이 있으며, 또한, 감정평가사의 견해는 단순 참고자료에 불과하다.

1) 감정평가서상 사진은 주로 쟁점주택의 외부를 촬영한 사진에 불과하고, 내부 상태에 대한 실지조사 등이 이루어지지 아니한 상황에서 단순히 감정평가서 상의 건물 외부사진을 근거로 쟁점주택의 전체적인 상태가 양호하여 수리만 한다면 주거가 가능하다는 판단은 타당하지 않다.

2) 감정평가서상 건물 외부사진을 보면 현관문이 없고, 안채가 보이지 않을 정도로 잡풀이 무성하며 담장이나 지붕이 일부 파손되어 다. 측면 사진을 보면, 지붕의 안쪽이 상당히 훼손되어 있고 건물 뒷면에는 파손된 기와장이 다수 확인되는 등, 누수가 있었을 것이라는 합리적 추정이 가능하며 외벽까지 훼손이 진행된 상태였다.

3) 처분청은 감정평가서를 작성한 감정평가사의 의견을 근거로 쟁점주택의 내부 상태가 양호하여 약간의 수리와 관리가 이루어지면 주거가 가능한 상태라는 의견이나, 감정평가사의 견해는 감정평가의 영역에 국한하여 그 효력이 인정되어야 하고, 쟁점주택이 세법상 주택에 해당하는지와 관련하여 그 효력이 그대로 인정될 수 없다. 감정평가사의 견해는 세법의 영역에서는 제3자의 개인적 의견에 불과하다.

(나) OOO은 쟁점주택에 전입신고를 하였을 뿐, 실제 거주하지 아니하였다. 청구인의 지인인 OOO은 개인 신용상의 문제로 쟁점주택에 약 5개월간 주민등록을 두었으나, 실제 쟁점주택에서 거주한 사실은 없고 그러한 사실은 OOO의 확인서나 그 기간 동안 전기 및 수도 사용내역이 없다는 점을 통해서도 확인된다.

(다) 개별주택가격이 공시되고, 청구인의 재산세 납부사실이 있으며 감정평가서상 재산가치가 있다는 등의 사정은 폐가 여부의 판단기준에 해당하지 아니한다.

(라) 쟁점주택은 청구인의 취득 당시부터 폐가였고, 청구인은 철거비용이 과다하여 쟁점주택을 귀농시에 철거하고자 한 것일 뿐 주거목적으로 사용하고자 한 것이 아니며, 건물형태가 유지되고 있다는 이유만으로 주택으로 추단하는 것은 실질과세원칙에도 위배된다.

(마) OOO과 OOO의 확인서 내용은 청구주장을 뒷받침하는 근거로 인정되어야 한다.

처분청은 OOO 및 OOO과 직접적인 연락이 닿지 않아 구체적 사실을 확인할 수 없다고 하나, 두 사람의 확인서는 비록 양도주택 양도 후에 작성된 것이지만 그 당시 쟁점주택의 상황을 직접 목격한 사람들의 진술을 그대로 기재한 것이다. 두 사람의 내심의 의사와 다르게 확인서가 작성되었다거나 확인서 작성에 있어 타인의 강압에 못 이겨 억지로 작성하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 자필로 작성한 확인서의 신빙성은 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 2015년 9월 작성된 쟁점주택에 대한 감정평가서에는 재산가치가 있다고 기재되어 있다.

쟁점주택의 공동 소유자인 OOO의 2분의 1 지분이 법원OOO에서 경매진행되면서 2015.9.30.을 기준으로 감정평가가 이루어졌다. 동 감정평가서의 세부내용을 보면, 주택으로의 출입이 가능하고 ‘공가’ 상태이나, 전기 및 수도 등 기본설비가 있으며 재산가치가 있다고 기술되어 있다. 또한, 동 평가서에 첨부된 사진을 보면 풀이 자라있는 상태이나 주택의 외관 및 내부 상태가 양호한 것으로 나타난다. 감정평가 실무를 담당했던 OOO 감정평가사는 처분청 공무원과의 통화에서 감정평가서상 ‘공가’는 단지 거주를 하지 않는 것일 뿐, ‘폐가’를 의미하는 것은 아니고 만일 폐가상태였다면 ‘재산가치없음’으로 평가서를 작성하게 된다고 진술하였다. 수차례 통화에서 감정평가사는 쟁점주택이 내용연수는 경과하였으나 약간의 수리와 관리가 이루어지면 10년 이상 거주가 가능한 상태였고 감정평가사의 입장에서 언제든 주거가 가능한 주택으로 보아야 한다는 견해를 밝혔다.

(2) 2014년 중 쟁점주택에 전입신고가 된 사실이 있고, 쟁점주택이 폐가라고 확인한 마을이장을 통하여 확인서 기재내용을 확인할 수 없었다.

(가) 쟁점주택에 전입신고된 사항을 OOO면사무소를 통해 확인한 결과, 2014.7.2 OOO이 직접 방문하여 전입신고를 한 것으로 나타나고, 전입기간(2014.7.3.～2014.12.15.)의 거주 여부를 확인하기 위하여 그와 통화를 시도하였으나 전화를 받지 아니하였다. 세무조사 당시 제출한 OOO의 실거주지OOO 확인자인 임대인 OOO와의 통화에서 “서울에서 거주하나 대전에 임대주택이 많아 자주 방문하였었고 OOO의 가족과 개인적인 친분이 있다. 월세를 매월 받고 있으니 거주확인서를 작성해달라는 세무사 요구에 따라 제출한 것”이라는 답변을 들었다.

(나) 또한, ‘2012.9.7일부터 사람이 살지 않은 폐가’라고 확인한 마을 이장(OOO)의 경우 3차례 시도 끝에 통화는 되었으나 본인이 아니라는 답변 외에는 구체적인 사실 확인을 할 수 없었다.

(3) 청구인은 쟁점주택을 주거 목적으로 사용하고자 한 것이 아니며 철거비용 및 절차가 복잡하여 귀농시 주택신축을 위해 철거하고자 하였기에 최소한의 수리도 하지 않고 방치하였다며 철거비용 견적서를 제출하였으나, 해당 견적서는 양도주택의 양도시점이 아닌 2017.5.1. 작성된 것이며 비고란의 ‘전기, 정화조 별도’라는 기재사항으로 보아도 쟁점주택에 거주를 위한 최소한의 설비도 없다는 주장과 일치하지 아니한다.

(4) 양도소득세 비과세대상인지 여부는 양도일 현재의 현황에 따라 판단하여야 하고, 청구인이 제시한 쟁점주택에 대한 사진은 양도주택의 양도일인 2014.12.24.부터 2년이 지난 2017년 5월 양도소득세 세무조사 당시 촬영된 것이므로 이를 근거로 쟁점주택이 폐가인지를 판단하기에는 무리가 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 사실상 폐가에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건 을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에는 아래의 내용이 나타난다.

(가) 청구인과 배우자의 주택 소유현황은 아래 <표1>과 같고, 임대주택 및 농어촌주택 등이 주택 수에서 제외된다는 점에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

<표1> 청구인과 배우자의 주택 소유현황

(나) 일반건축물대장 및 등기부등본에 따르면, 1965년 사용승인된 쟁점주택의 건축물 현황은 목조시멘트 기와지붕 단층주택(69.50㎡), 부속건물은 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 농업생산시설(15.90㎡)이고, 2012.9.14. 청구인과 OOO가 각각 2분의 1 지분을 취득하였으며 OOO의 지분은 2015.9.9. 강제경매OOO개시되어 2016.5.23. 제3자에게 매각된 것으로 나타난다.

(다) 국세청 전산자료 등에 따르면, 아래 <표2>와 같이 쟁점주택의 개별주택가격이 공시되었고, 양도주택의 양도 당시 쟁점주택의 개별주택가격은 OOO으로 나타난다.

<표2> 쟁점주택의 개별주택가격

(라) 지방세세목별과세증명서에 나타나는 쟁점주택의 청구인 지분에 대한 재산세 부과내역은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점주택의 청구인 지분에 대한 재산세 부과내역

(2) 청구인이 제시한 자료는 아래와 같다.

(가) 쟁점주택 소재지의 마을이장 OOO이 2017.5.1. 작성한 확인서에는 쟁점주택이 사람이 거주하기 불가능한 폐가이고, 2012.9.7.부터 그곳에 사람이 거주하지 아니하였다는 내용이 기재되어 있다.

(나) 쟁점주택에 주민등록을 두었던 OOO이 작성한 2017.4.18.자 확인서에는 자신이 신용상의 문제로 인하여 쟁점주택 소재지에 전입신고를 하였다가 2014.12.13. 퇴거한 사실이 있으나, 이는 전입신고만 한 것일 뿐 실제 거주하지는 아니하였다는 내용이 기재되어 있다.

(다) 쟁점주택에 대한 2011년 1월부터 2017년 12월까지의 수도요금내역서에는 2011년 1월부터 2012년 7월까지 사용량은 ‘0’이고, 매월 OOO의 가정용 상수도 요금이 고지되다가, 2012년 8월부터는 고지금액이 없는 것으로 나타난다.

(라) 2017.5.1. 보영건설㈜가 청구인에게 발행한 견적서에는 쟁점주택 소재지 지장물 철거공사에 대하여 OOO을 견적금액으로 제시한 것으로 되어 있고, 그 비고란에는 ‘전기, 정화조 별도’로 기재되어 있다.

(마) 그 밖에 청구인은 쟁점주택을 촬영한 사진 등의 자료를 제시하였다.

(3) 처분청이 제시한 자료는 아래와 같다.

(가) OOO의 쟁점주택 지분에 대한 경매공고시 제시된 경매물건현황에는 토지, 건물 외에 보일러실 5.0㎡, 다용도실 9.0㎡가 기재되어 있고, 기타사항에 ‘기본적인 전기시설등구비’라고 기재되어 있다.

(나) OOO의 의뢰에 따라 2015.9.30. OOO감정평가법인 OOO지사에서 감정평가한 결과, 쟁점주택의 2분의 1 지분은 토지 OOO, 주택 OOO, 기타 건물 OOO의 합계 OOO으로 평가되었다.

(다) OOO감정평가법인 OOO지사의 감정평가사가 2017.6.5. 처분청 조사공무원에게 회신한 이메일에는, 쟁점주택이 사람이 살지않는 공가(폐가가 아님)로서 방치되어 있어 내외부 관리상태는 불량하나 이는 공가로서 자연적인 현상이고, 주택의 경우 벽체(기둥) 및 지붕 등이 온전한 상태였으며 비용을 들여 유지보수만 하면 언제든지 주택으로 들어와 살 수 있는 상태로 판단되었다는 등의 내용이 기재되어 있다.

(라) OOO의 회신내용에 따르면, 2014.7.3.～2014.12.15. 기간 동안 쟁점주택에 주민등록을 둔 OOO이 직접 전입신고서를 작성하였고, 전입신고시 당산리 이장인 OOO의 이장 확인서가 제출된 것으로 나타난다.

(마) OOO지사의 회신내용에는 쟁점주택에는 요금납부자가 OOO의 명의로 되어 있고, 2011년 3월 이후에는 전기 사용량이 없다가 2012.10.23. 사용계약이 해지되어 계량기가 철거되었으나, 전기인입선은 존재한다고 기재되어 있다.

(바) 그 밖에 처분청은 쟁점주택의 공유지분이 경매개시되면서 2015년 9월 감정평가시 촬영된 사진 등을 제시하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

청구인은 양도주택의 양도 당시 쟁점주택이 주거기능을 상실한 사실상 폐가에 해당한다고 주장한다.

그러나, 쟁점주택의 공유지분에 대한 건물분 감정평가액이 약 OOO, 건물 전체의 평가액이 약 OOO으로 나타나는 등 건축물이 경제적 가치가 있는 것으로 감정평가된 점, 쟁점주택에 대하여 청구인에게 계속적으로 주택분 재산세가 부과되고 있고, 매년 개별주택가격이 계속적으로 공시되고 있는 점, 감정평가 당시 촬영된 사진을 보면, 마당에 잡풀이 무성하고 지붕의 끝자락에 일부 부분적인 훼손이 있기는 하나, 주택의 외관이 대체로 온전한 상태로 보이고, 내부의 벽체도 허물어짐 없이 원형을 유지하고 있다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점주택이 사실상 폐가라고 보기 어렵다 할 것인바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.