[청구번호]조심 2017중4988 (2018. 1. 11.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점부동산의 양도일은 잔금지급일, 사용일, 등기일 중 가장 빠른 날인 등기일(2016.6.10.)이고 이때에는 이미 쟁점부동산에 소재한 주택이 철거되었으며, 단순한 나대지가 아닌 아스팔트로 포장된 주차장 등으로 사용되고 있었던 점 등에 비추어 처분청이 1주택 1주택 비과세를 적용하지 않고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법 시행령제154조

[참조결정]조심2011서5069

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.9.25. OOO 2필지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “양수법인”이라 한다)에 양도가액 OOO원으로 하여 양도하는 매매계약(이하 “쟁점1계약”이라 한다)을 체결하였다.

나. 청구인은 쟁점1계약 조건에 따라 쟁점부동산에 소재한 주택을 철거하였으나, 양수법인의 사정으로 계약의 이행이 어려워 2016.5.25. OOO에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 계약(이하 “쟁점2계약”이라 한다)을 체결하고 2016.6.10. 쟁점부동산을 양도한 후, 쟁점부동산을 주택의 부수된 토지라고 보아 1세대 1주택 비과세대상으로 양도소득세 신고를 하였다.

다. OOO국세청장은 처분청에 대한 감사를 실시하여 쟁점2계약에 따른 양도시 쟁점부동산은 주택이 멸실된 나대지로서 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라고 판단하였고, 처분청은 이에 따라 2017.9.11. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.10.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장과 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 사실관계를 살펴보면, 쟁점1계약을 체결할 당시 양수법인은 쟁점부동산을 원활하게 이용하기 위하여 청구인이 쟁점부동산에 소재한 주택의 멸실에 협조하는 조건을 제시하였고 청구인은 이를 수용하여 쟁점1계약을 체결하고 이 주택을 철거하였으나, 양수법인이 경영상 어려움에 처하게 되어 계약금 일부를 제외한 나머지 금액을 지급하지 못하였고 결국 양수법인 소유 마트건물이 경매되었다.

그 후 양수법인의 대리인 OOO의 소개로 새로운 양수인인 OOO에게 쟁점1계약과 동일한 조건으로 쟁점2계약을 체결하고 쟁점부동산을 양도하였다.

(2) 위의 사실관계에서 보듯이 청구인의 의지와 무관하게 양수법인의 경영상태로 쟁점부동산의 양도가 어려워져 쟁점1계약이 원인무효의 상태에서 쟁점2계약을 체결한 것인바 연속된 계약으로 보아야 하므로, 쟁점부동산은 주택의 부수토지로 보아 1세대 1주택 비과세 대상으로 판단하는 것이 「국세기본법」 제18조 제1항에 규정된 “세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다”는 세법해석의 기준에 부합하는 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점1계약에서 쟁점부동산에 소재한 주택에 대한 조건을 살펴보면 양수법인의 원활한 영업을 위해 “본 계약과 동시에 위 지상주택을 매수 필요에 의해 철거하며, <중략> 본 계약이 부득이한 사정으로 계약해제시 매수인은 위 소재지 내에 있는 건축물을 원상으로 회복하여 매도인에게 반환한다.”라고 기재되었지만,

양수법인이 OOO원만 지급한 상태에서 계약이 해지되었고, 주택이 철거된지 1년 8개월이 경과한 나대지에서 양수법인이 아닌 제3자인 OOO에게 2016.6.10. 쟁점2계약을 체결하고 쟁점부동산을 양도하게 되었다.

(2) 양수법인은 사업장이 강제경매되는 등 매매대금을 지급할 수 없어 쟁점1계약이 해지되고, 청구인은 2016.5.25. 제3자인 OOO과 동일조건에 계약된 사실만으로 1세대 1주택으로 보아 신고하였으나, 쟁점1계약에는 계약해지시 건물을 원상복귀하는 내용이 있음에도 쟁점부동산은 나대지로 마트의 주차장으로 사용되는 것이 항공사진으로도 확인된다.

(3) 청구인은 두 계약을 연속된 것으로 주장하나, 투자합의서에 청구인이 동의한 것을 확인할 수 없고, 새로운 양수인 OOO의 배우자 OOO과 양수법인 대리인 OOO간의 쌍방 합의내용으로 쟁점부동산의 소유권과 관련된 채무를 양수·도하여 승계된 것만으로 쟁점1계약과 연속된 것으로 보기는 어렵다.

(4) 양수법인은 쟁점1계약상 매매대금 OOO원의 2%에도 못미치는 OOO원만 청구인에게 지급한 후 계약이 해지되었고, 주택 멸실이 되어 나대지 상태로 1년 8개월이 지난 후에 제3자와의 체결한 쟁점2계약은 새로운 계약으로 양도당시 처분청이 나대지를 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 부인한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 주택부수토지로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 양도와 관련한 사실관계의 흐름을 정리하면 아래 <표1>과 같다.

<표1> 청구인이 정리한 사실관계 흐름

(2) 쟁점1계약은 아래 <표2>와 같으며, 매매가액 OOO원으로 쟁점부동산에 소재한 건축물을 철거하는 내용의 특약을 하되, 양수법인의 귀책으로 쟁점1계약이 해지되면 양수법인이 이를 원상회복하는 것으로 되어 있다.

<표2> 쟁점1계약 주요내용

(3) 쟁점2계약의 내용은 아래 <표3>과 같으며, 매매가액이 OOO원으로 쟁점1계약과 OOO원이 적고 특별한 건축물과 관련한 특약사항은 없다.

<표3> 쟁점2계약 주요내용

(3) 양수법인이 경영난으로 소유 건물 등이 경매절차에 들어가면서 양수법인의 투자자 정영인(쟁점부동산 양수인 OOO의 배우자)과 체결한 투자합의서는 아래와 같으며, 그 내용에는 정영인 등이 쟁점부동산을 OOO원에 매수할 수 있도록 양수법인이 협력한다고 기재되어 있다.

(4) 청구인은 쟁점1계약이 해제되고 쟁점2계약을 체결하는 과정이 하나의 거래로 볼 수 있다는 것을 입증하기 위하여 심리자료로 양수법인 대리인 OOO과 쟁점2계약의 양수인인 OOO의 배우자 OOO의 확인서를 아래와 같이 제출하였다.

(5) 쟁점부동산에 대하여 인터넷 포털사이트 OOO에 게재된 지도에서 확인되는 항공사진을 살펴보면, 쟁점1계약 전인 2013년에 촬영한 사진에는 쟁점부동산에 건축물이 소재한 것으로 확인되나 쟁점1계약과 쟁점2계약 중간인 2015년에 촬영한 사진에는 쟁점부동산이 아스팔트로 포장되어 주차장으로 사용되고 있음이 확인된다.

(6) 청구인이 심리자료로 제출한 2014.9.24. 발급된 일반건축물 대장은 아래 <표4>와 같으며, 쟁점부동산에 소재한 건축물의 용도가 사무실로 기재되어 있음이 확인된다.

<표4> 쟁점부동산에 대한 건축물대장

(7) 청구인이 심리자료로 제출한 쟁점부동산에 소재하여 철거된 건물을 촬영한 사진을 살펴보면, 건축물이 주거에 적합하여 주택으로 사용될 수 있는 것인지에 대한 판단은 어려우나 방범창이 있는 등 주거로 사용된 흔적은 확인되지만 외형이나 주위의 관리상태 및 내부에 폐기물 등이 있는 것으로 나타난다.

(8) 청구인이 심리자료로 제출한 쟁점부동산에 있던 건물의 임대차 계약서의 내용을 살펴보면, 2006.10.20. 보증금 OOO원에 월세 OOO원으로 OOO과 임대차 계약을 체결하였고, 2008.9.25. 보증금 OOO원 월세 OOO원에 OOO과 임대차 계약(2010.11.14.까지 임차기간)을 체결한 것으로 나타난다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 양도일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 판정을 하여야 하는데(조심 2011서5069, 2012.3.20. 참조) 쟁점부동산은 잔금지급일, 사용일, 등기일 중 가장 빠른 등기일인 2016.6.10.이 양도일이 되므로 이때에는 이미 쟁점부동산에 소재한 주택이 철거되었으며, 단순한 나대지가 아닌 아스팔트로 포장된 주차장 등으로 사용되고 있었던 점, OOO 및 OOO이 양수법인과 체결한 투자합의서에 OOO과 OOO이 쟁점1계약상 양수법인의 지위를 승계하는 것으로 볼 내용 없이 쟁점부동산을 OOO과 OOO이 OOO원에 계약할 수 있도록 양수법인이 중개한다는 내용(투자합의서 제3조 제1항)만 있고 쟁점1계약에 따라 건물이 철거된 후 약 1년 7개월이 지나서 쟁점2계약이 체결되어 쟁점1계약과 쟁점2계약을 연속된 하나의 계약으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구인이 OOO에게 쟁점부동산을 양도할 당시 주택에 부수된 토지가 아닌 주차장으로 사용되는 토지를 양도한 것으로 보이므로, 처분청이 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다