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대전지방법원 2013. 01. 25. 선고 2012구단1131 판결
교환으로 취득한 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액 적용한 처분은 적법함[국승]
전심사건번호

조심2012전0124 (2012.03.29)

제목

교환으로 취득한 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액 적용한 처분은 적법함

요지

교환계약 당시 교환목적물인 토지와 상가에 대하여 시가감정을 거치거나 따로 평가한 자료가 없는 점에 비추어 교환대상 목적물의 객관적 가액평가를 기준으로 한 가치적 교환을 한 것이라고 볼 수 없으므로 교환계약에 따라 취득한 토지의 취득 실거래가액을 확인한 수 없는 경우에 해당함

사건

2012구단1131 양도소득세부과처분취소

원고

황AA

피고

천안세무서장

변론종결

2012. 12. 28.

판결선고

2013. 1. 25.

주문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2011. 9. 7. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2001. 6. 3.경 소외 예BB과 사이에, 원고 소유의 천안시 OO동 000 OO프라자 0000호 슈퍼마켓 413.08㎡(이하 '이 사건 상가'라 한다)와 예BB 소유의 천안시 OO동 000 철도용지 688㎡, 같은 동 000-17 철도용지 1,938㎡ 중 173/2240 지 분, 같은 동 000-32 철도용지 302㎡ 중 173/2240 지 분(이하 위 세토지를 통틀어 '이 사건 토지'라 한다)을 교환하는 내용의 계약(이하 '이 사건 교환계약'이라 한다)을 체결한 후, 2001. 7. 3. 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2005. 5. 24. 이 사건 토지를 CCC주택 주식회사에 양도한 후, 2005. 8. 29. 이 사건 토지의 양도가액 을 000원, 취득가액을 000원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 피고는 원고가 신고한 이 사건 토지의 취득가액이 예BB이 신고한 이 사건 토지의 양도가액 000원과 다른 것으로 확인되자, 실지조사를 거쳐 원고가 신고한 취득가액을 부인하고 이 사건 토지의 기준시가 000원을 취득가액으로 산정한 양도소득세액 000원을 원고에게 과세예고통지하였다.

라. 이에 원고가 과세전적부심사청구를 하자 피고는 이 사건 토지의 취득가액을 소득세법 제114조에 의한 환산가액 000원을 적용하는 것으로 재산정하여 2011. 9. 7. 원고에게 2005년 귀속 양도소득세 000원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 3호증, 을 1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고와 예BB은 이 사건 교환계약 당시 이 사건 토지의 가격을 0000원으로,이 사건 상가의 가격을 건물 부분 000원, 나머지 상가 내 시설 부분 총 000원을 더한 000원으로 평가하여 두 부동산 가격의 차액 000 원을 원고가 예BB에게 지급하기로 약정한 후, 이와 같은 내용의 교환계약서(이하 '이 사건 교환계약서'라 한다)를 작성하였고, 원고가 실제로 예BB에게 000원을 지급하였다. 원고는 당시 이 사건 상가의 인근 부동산, 관련 업체의 자문 및 명가를 받아 이 사건 상가의 가격을 산정하였고, 예BB도 자체조사를 거쳐 원고가 산정한 가격을 적정가액으로 인정하여 계약이 이루어졌으므로 원고가 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 충분히 인정할 수 있음에도 이를 인정하지 않고 환산가액을 기초로 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 원고가 제출한 이 사건 교환계약서는 예BB과 합의하여 작성한 진정한 계약서이므로 원고가 사기 기타 부정한 행위로 양도소득세를 포탈한 것으로 볼 수 없어 부과 제척기간은 10년이 아닌 5년이 되어야 한다. 따라서 이 사건 처분은 부과제척기간 5년 이 도과된 이후에 부과된 것이어서 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 예BB은 이 사건 교환계약 후 이 사건 토지에 관하여 양도가액 및 취득가액을 각 000원으로 하여 양도소득세를 신고하면서 예BB이 원고에게 이 사건 토지를 000원에 매도하는 내용의 매매계약서(이하 '제1매매계약서'라 한다)를 제출 하였고, 2001. 7. 24.경 이 사건 상가에 관하여 예BB 명의로 소유권이전등기신청을 하면서 원고가 예BB에게 이 사건 상가를 000원에 매도하는 내용의 매매계약서(이하 '제2매매계약서'라 한다)를 제출하였다.

2) 그 후 예BB은 2002. 7.경 김EE에게 이 사건 상가를 양도하였는데,이에 관하여 양도가액을 000원, 취득가액을 000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

3) 이 사건 상가는 2002. 10. 9. 대전지방법원 천안지원 2002타경14210호로 임의경매가 개시되었는데, 이 사건 상가에 대한 감정평가액은 000원이었으나 2회 유찰되어 결국 2003. 1. 10. 000원에 매각되었다.

4) 원고가 이 사건 양도소득세를 신고하면서 제출한 이 사건 교환계약서에는 교환 내용 및 당사자의 인적사항까지 모두 원고의 자필로 기재되어 있고, 원고가 이 사건 교환계약서의 내용에 따라 예BB에게 지급하였다고 주장하는 두 부동산의 차액 000원에 대한 영수증(이하 '이 사건 영수증'이라 한다)에도 영수내역과 예BB 이름이 모두 원고의 자필로 기재되어 있는데, 위 교환계약서와 영수증에는 모두 막도장 형태의 예BB의 도장이 날인되어 있다.

5) 예BB은 피고로부터 이 사건 양도소득세와 관련하여 조사를 받을 당시 '본인이 2002. 9월 미국으로 출국하여 2007. 9월경에 입국하여 관련 서류가 전혀 없으나, 이 사건 토지가 그 당시 철도용지로서 가격이 000원 이상씩 가는 땅이 아니었으며, 이 사건 상가의 보증금, 융자 포함해서 이 사건 토지와 교환하였고, 원고가 제출한 이 사건 계약서는 본인이 작성하지도 않았고 날인하지 않은 것으로 생각된다'는 취지의 확인서를 작성하여 제출하였고, 이 사건 법정에서는 아래와 같은 취지로 증언하였다.

- 교환계약 당시 내가 직접 슈퍼운영을 할 수 없어 시설물 자체는 중요하지 않아서 따로 평가한 것 같지 않다. 오히려 내가 원고에게 시설물을 깨끗하게 해 줄 수 있느냐고 말을 꺼낸 적이 있는 것 같다.

- 당시 원고는 이 사건 토지가 나중에 가격이 뛰게 되면 세금 문제가 있으니까 교환 하는 상가에 대하여 비품을 넣어서 가격을 높게 작성해 줄 수 있느냐고 제안한 사실은 어렴풋이 기억난다.

- 교환 당시 원고로부터 000원을 받았는지,시설물까지 평가해서 교환계약서를 썼는지 등은 기억나지 않는다.

- 이 사건 상가의 가치를 얼마로 평가했는지 기억은 나지 않지만 내가 준 이 사건 토지를 생각해보면 5개월 전에 000천에 구입한 땅인데 원고 주장처럼 000천은 아닌 것 같다. 원고 주장대로라면 5개월 사이에 시세차익을 000억 정도 남기는 것인데 그것은 전혀 아닌 것 같다. 그 시절에는 상가든 토지든 전부 다 어려웠다. IMF 끝날 때라 0000억씩 살 사람이 없었다. 0000억이라고 한다면 그랬나 할 텐데 너무 큰 차이가 나는 금액이다.

- 제1.2매매계약서에 찍힌 도장은 모두 내 인감도장이다, 통상적으로 부동산계약서 하면 서로 인감 갖고 와서 찍지 않나. 교환 당시 인감도장을 썼는지,막도장을 썼는지는 기억이 잘 안 난다.

- 교환 당시 이 사건 토지와 상가, 상가의 집기류 등에 대해 감정평가를 하지 않았고 평가한 자료도 없다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 4, 5호증, 을 2 내지 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 예BB의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 원고의 첫 번째 주장에 대하여

양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액 흑은 양수인이 자산을 양수하고 그대가로 지불한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환의 경우에는 실지 거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위 와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이고, 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결, 대 법 원 2012. 2. 9. 션고 2010두27592 판결 등 참조). 앞서 인정한 바와 같이 예BB은 이 사건 교환계약 당시 이 사건 토지와 상가, 상가 내부 시설 등에 대하여 시가감정을 거치거나 따로 가치를 평가한 자료가 없었다고 증언하고 있고, 원고는 객관적인 평가를 하였다고 주장하면서도 이에 관한 자료는 제출하지 못하고 있는 점에 비추어 보면, 이 사건 교환계약은 교환대상 목적물의 객관적 가액 평가를 기준으로 한 가치적 교환을 한 것이라고 볼 수 없으므로 이 사건 교환 계약에 따라 취득한 이 사건 토지의 취득가액 또한 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다. 따라서 이를 전제로 이 사건 토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 적볍하다.

2) 원고의 두 번째 주장에 대하여

구 국세기본법(2006. 12. 30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제26조의2 제1항 제1호, 제3호에 의하면 국세는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년의 기간이 만료된 후에는 부과할 수 없으나, 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하는 등의 경우에는 10년간 국세를 부과할 수 있고, 여기서 '사기 기타 부정한 행위'라 함은 조세의 부과 ・ 징수를 불능 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적 인 행위를 뜻한다. 이 사건에서 살피건대, 위 인정사실에다가 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 예BB이 이 사건 법정에서 증언 당시 이 사건 교환계약 당시 막도장을 사용하였는지는 기억나지 않지만 통상 부동산계약을 하게 되면 인감도장을 찍지 않느냐는 취지로 반문하기도 하였고, 예BB이 작성한 다른 매매계약서들에는 모두 예BB의 인감도장이 찍혀 있는 점에 비추어 예BB이 이 사건 교환계약서에만 인감도장이 아닌 막도장을 찍을 특별한 사정은 없어 보이는 점,② 원고 주장과 같이 예BB에게 평가차액 현금 000천만원을 주고 영수증을 수령하였다면 원고 입장에서는 적어도 영수증의 서명 정도는 예BB에게 요구하였을 법한데 예BB의 이름까지도 원고가 기재하고 막도장 날인만 받았다는 점도 납득하기 어려운 점,③ 예BB이 이 사건 상가와 토지에 관하여 양도소득세를 신고하거나 소유권이전등기 신청을 할 당시 제출한 매매계약서의 거래금액이 일치하지 아니하여 각 매매계약서의 내용이 사실과 다를 가능성은 충분히 있으나,이러한 사정이 이 사건 교환계약서가 허위가 아니라는 반증은 될 수 없는 점,④ 예BB은 이 사건 법정에서 '교환 당시 원고가 차후 양도차익으로 인한 양도소득세 문제를 염두에 두고 계약금액을 높여달라는 요구를 했었고, 당시 경제상황 등에 비추어 당시 이 사건 토지나 상가의 가치와 원고가 주장하는 금액은 너무 차이가 크다'는 취지로 증언한 점 등에 비추어 보면,이 사건 교환계약서는 이 사건 교환계약의 실제 내용과 일치한다고 보기 어렵고, 오히려 원고가 이 사건 양도소득세를 절감하기 위해 임의로 이 사건 교환계약서를 실제 교환계약과 다르게 작성하였다고 충분히 추단할 수 있다. 따라서 원고가 위와 같이 허위의 교환계약서를 제출한 행위는 양도소득세의 포탈 의도를 가지고 그에 대한 징수를 불능 또는 현저하게 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위로써 '사기 기타 부정한 행위'에 해당된다고 봄이 상당하다(원고 주장과 같이 이 사건 교환계약서가 원고와 예BB의 합의 하에 작성되었다고 하더라도, 계약서의 내용이 실제와 달리 작성되었다면 이 역시 허위의 교환계약서로서 이를 제출한 행위 또한 '사기 기타 부정한 행위'에 해당한다고 보아야 하므로, 이 사건 교환계약서 의 예BB 명의 부분이 위조되지 않았다는 이유로 '사기 기타 부정한 행위'에 해당하지 않는다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다). 그렇다면, 원고의 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득세의 부과제척 기간은 10년이라 할 것이고, 부과제척 기간 내에 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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