서면인터넷방문상담5팀-855 (2007. 03. 14)

양도

건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니한 경우에는 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임.

자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것입니다. 다만, 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니한 경우에는 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다.

소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

1. 질의내용 요약

○ 질의내용

- 1987년 18평 아파트를 500만원 정도에 매입하여 거주하다가 2004년 4월경에 이웃아파트와 함께 새로운 아파트를 건축하기로 하여 전 주민의 동의를 받아 재건축하였는데, 주택개발촉진법 상의 재건축이 아니라 주민들이 추진위만 구성하여 내집을 허물고 새로운 집을 짓는데 동의하여 건설회사와 계약을 체결함.

- 주민들은 토지와 건물을 제공하고 완공시 8,200만원을 납부하고 소유권이전하기로 하고 건축에 필요한 모든 제세공과금, 금융부담 및 행정∙법률 업무는 건설회사가 부담하는 조건으로 34평형 아파트를 건축하기로 함.

- 건축 행정상의 편의를 위하여 18평 아파트를 건설회사에 매도하고 완공시 분양받는 형식을 취하였는데, 이는 총 대지면적에 소방도로, 폐도, 인접한 주택 등 여러 가지 법률적인 구성요건을 맞추기 위함임.(18평 아파트를 형식상 건설회사에 매도하였으나 실제로 대금을 받은 것은 아니며, 분양받을 때 취득세를 구청에 납부함)

- 2004년 5월에 공사를 시작하여 2006년 3월에 분양을 받아서 취득일자가 2006.3.31.로 되었는데 지금(2007.3월) 아파트를 매도하려고 하니 새아파트를 분양받은 2006년 3월로 아파트 취득일자를 계산하여 양도세가 부과되는 것인지 질의함.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

○ 소득세법 기본통칙 98-2 【신축건물의 취득시기】

① 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다.

② 제1항에서 규정하는 “건물이 완성된 날”이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

나.유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-313, 2007.01.25

【질의】

ｏ 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니함.

ｏ 분양아파트의 잔금납부 등 진행상황

- 2006.1.5. : 임시사용승인일

- 2006.2.1.∼2.28. : 입주지정기간

- 2006.3.31. : 잔금청산일

- 2006.5.1. : 준공일

- 2006.6.1. : 등기일

【회신】

자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도 및 취득시기는 당해 자산의 잔금 청산한 날이 되는 것이나 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 또는 사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임.

○ 서면4팀-1603, 2004.10.11

【회신】

자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니한 경우에는 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임.

○ 서면4팀-271, 2007.01.19

【질의】

(내용)

- 1992년 2월 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)을 취득하였음.

- 2001년 9월경 연접한 주택소유자 2명 및 시공업자와 기존주택(단독주택 3개)을 헐고 새로운 다세대주택(8세대)를 건축하여 3세대는 기존주택의 소유자가 자가사용 주택으로 받고 나머지 5세대(주택)는 일반분양하여 시공업자의 건축비에 충당하기로 하였음.

- 당초 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)이 다세대주택 302호(건물 108.66㎡, 토지 41.14㎡)으로 되었음.

- 2001년 11월 건축허가

- 2002년 8월 사용승인

- 2006년 12월 다세대주택 302호를 양도함.

(질의)

- 위 다세대주택 302호를 2006년 12월에 양도한 경우 당해 주택의 토지 및 건물의 취득시기는 언제인지 여부 등

【회신】

1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임.

2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 일반분양한 경우로서 자가사용하는 새로운 주택을 양도하고 당해 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.

○ 서면5팀-284, 2007.01.23

【회신】

1. 「소득세법」 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세(이법 또는 조세특례제한법에서 규정하는 비과세ㆍ감면의 경우는 제외)되는 것이며, 이 경우 양도라 함은 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매매ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 자산에 대한 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.

2. 부동산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법」 제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, ‘대금을 청산한 날’이라 함은 실제로 잔대금을 지급받아 사실상의 소유권을 양도한 시점을 말하는 것이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일임.