부동산거래관리과-232(2012.04.23.)

양도

「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간을 계산할 때 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가일 이후에는 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에만 이를 주택으로 보아 보유기간을 계산하는 것임

1. 귀 질의 1의 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간을 계산할 때 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가일 이후에는 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에만 이를 주택으로 보아 보유기간을 계산하는 것입니다.2. 질의 2의 경우, 거주자가 위 ‘1’의 조합원입주권(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 「소득세법 시행령」제154조제1항의 규정에 따른 보유기간을 충족하지 못한 조합원입주권을 말한다)을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 및 「조세특례제한법」 제99조의4에 규정하는 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

소득세법제89조 / 소득세법시행령제155조 / 조세특례제한법제99조의4

【관련 참고자료】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2005.12. A주택 수증(서울 성동구 하왕십리 소재, 형제간 증여)

- 2007.08. A주택 재개발 사업계획승인

- 2008.09. A주택 재개발 관리처분계획인가 및 세입자 퇴거

- 2009.10. A주택 멸실(2008.09~공가 상태였음)

- 2011.00. B농어촌주택 취득

(경북 상주시 청리면 소재, 대지 500㎡, 건평 100㎡, 20백만원)

○ 질의내용

질의 1)A주택 조합원입주권의 종전주택 보유기간 계산시 증여일부터 철거일까지의보유기간으로 계산하는 것인지 아니면 관리처분계획인가일까지의 보유기간으로 계산하는 것인지

질의 2) B농어촌주택 보유시 A주택 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세 특례 해당여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 생략)

○소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

①~⑯ 생략

<17> 법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목에도 불구하고 제154조 제1항에 따른 1세대1주택으로 본다.

1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

○조세특례제한법제99조의 4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2014년 12월 31일까지의기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재할 것 (2010. 1. 1. 개정)

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 및 같은 법 제117조에 따른 도시지역 및 허가구역

3) 「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따른 지정지역 (2010. 1. 1. 개정)

4) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 대지면적이 660 제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령으로 정하는 기준 이내일 것

다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액( 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원을 초과하지 아니할 것

(이하 생략)

○ 부동산거래관리과-41, 2010.01.14.

「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간및 거주기간에 합산하는 것입니다.한편, 위 조합원입주권 양도일 현재 1주택을 소유한 경우로서 당해 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우 위 특례가 적용되는 것입니다.

○ 재재산-1730, 2004.12.30.

도시 및 주거 환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 함.다만, 권리가 확정된 날이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

○ 서면인터넷방문상담4팀-767, 2005.05.16.

도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원(주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한사업시행인가일 현재 이 법 제154조 제1항의 규정에 해당하는기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 보는 것이며,

상기의 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용함에 있어 조세특례제한법 제99조의4 제1항의규정에 해당하는 농어촌주택은 소유주택에서 제외하여 판단하는 것입니다.

(이하 생략)