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분양권 양도시 세금계산서 발급 방법
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면-2016-부가-6286 | 부가 | 2017-04-27
문서번호

서면-2016-부가-6286(2017.04.27)

세목

부가

요 지

과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)의 규정을 준용함

본문

1. 사실관계

○ 상가 분양권 전매계약시 매도인은 매매계약서에 포괄적 양도양수를 명기하지 않았으며 분양금액 157백만원(대지비+건축비), 프리미엄 153백만원, 특약사항에 프리미엄에 대한 부가가치세 15,300천원으로 명기함

- 매도인은 1차 중도금까지 납부(47,100천원)한 상태에서 상가 분양권을 전매하였고 매수자는 프리미엄이 포함된 분양권 매매대금(200,100천원)과 프리미엄에 대한 부가가치세를 매도인에게 지급함

- 매도인은 프리미엄 부가가치세(15,300천원)만 세금계산서를 발급하였으며 매수자는 추가로 매도인이 기납부한 분양금액(47,100천원)에 포함된 건축비에 대한 부가가치세를 세금계산서로 발급해 달라고 요청함

- 매도인은 프리미엄에 대지비와 건축비가 함께 포함되어 있다고 하면서 분양권 매매는 215,400천원이고 대지비 120,947,100원, 건축비 85,866,273원, 부가가치세 8,586,627원이라고 함

- 매수자는 프리미엄(153,000천원)에 대한 부가가치세(15,300천원)를 지급하였고 매도인이 기납부한 분양금액(47,100천원) 중 건축비에 대한 부가가치세(1,879,290원)를 추가로 세금계산서 발급하는 것이 맞다고 하였으나 매도인은 프리미엄에 대지비와 건축비가 포함되어 있다고 함

2. 질의내용

○ 프리미엄 부가가치세 및 기납부한 분양금액에 포함된 건축비 부가가치세(1,879,290원)에 대하여 매도인이 세금계산서를 발급하는 것이 맞는지 여부

○ 계약서에 명기되어 있지 않지만 매도인이 주장하는 총금액 214,500천원에 프리미엄에 대지비와 건축비가 포함되어 계산하는 것이 맞는지 여부

○ 분양권 매매금액은 계약서에 명기된 매매금액 200,100천원에서 대지비와 건축비를 계산하고 건축비에 대한 부가가치세만 세금계산서를 발급하는 것이 맞는지 여부

3. 관련법령

부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

부가가치세법 제29조【과세표준】

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2015.2.3, 2016.8.31>

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 서삼46015-10796, 2002.05.14

신축 중인 오피스텔을 분양받은 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지 관련분은 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 및 제3항 규정에 의하여 부가가치세가 면제되나,

당해 건물 관련분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항동법 시행령 제3조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된다. 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 규정을 준용한다.

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