서면-2016-부가-6286(2017.04.27)

부가

과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)의 규정을 준용함

부가가치세법제29조

1. 사실관계

○ 상가 분양권 전매계약시 매도인은 매매계약서에 포괄적 양도양수를 명기하지 않았으며 분양금액 157백만원(대지비+건축비), 프리미엄 153백만원, 특약사항에 프리미엄에 대한 부가가치세 15,300천원으로 명기함

- 매도인은 1차 중도금까지 납부(47,100천원)한 상태에서 상가 분양권을 전매하였고 매수자는 프리미엄이 포함된 분양권 매매대금(200,100천원)과 프리미엄에 대한 부가가치세를 매도인에게 지급함

- 매도인은 프리미엄 부가가치세(15,300천원)만 세금계산서를 발급하였으며 매수자는 추가로 매도인이 기납부한 분양금액(47,100천원)에 포함된 건축비에 대한 부가가치세를 세금계산서로 발급해 달라고 요청함

- 매도인은 프리미엄에 대지비와 건축비가 함께 포함되어 있다고 하면서 분양권 매매는 215,400천원이고 대지비 120,947,100원, 건축비 85,866,273원, 부가가치세 8,586,627원이라고 함

- 매수자는 프리미엄(153,000천원)에 대한 부가가치세(15,300천원)를 지급하였고 매도인이 기납부한 분양금액(47,100천원) 중 건축비에 대한 부가가치세(1,879,290원)를 추가로 세금계산서 발급하는 것이 맞다고 하였으나 매도인은 프리미엄에 대지비와 건축비가 포함되어 있다고 함

2. 질의내용

○ 프리미엄 부가가치세 및 기납부한 분양금액에 포함된 건축비 부가가치세(1,879,290원)에 대하여 매도인이 세금계산서를 발급하는 것이 맞는지 여부

○ 계약서에 명기되어 있지 않지만 매도인이 주장하는 총금액 214,500천원에 프리미엄에 대지비와 건축비가 포함되어 계산하는 것이 맞는지 여부

○ 분양권 매매금액은 계약서에 명기된 매매금액 200,100천원에서 대지비와 건축비를 계산하고 건축비에 대한 부가가치세만 세금계산서를 발급하는 것이 맞는지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2015.2.3, 2016.8.31>

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 서삼46015-10796, 2002.05.14

신축 중인 오피스텔을 분양받은 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지 관련분은 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 및 제3항 규정에 의하여 부가가치세가 면제되나,

당해 건물 관련분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항 및 동법 시행령 제3조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된다. 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 규정을 준용한다.