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기각
공동소유주택의 경우 고급주택 판정기준(기각)
조세심판원 조세심판 | 국심2001구1635 | 양도 | 2001-10-18
[사건번호]

국심2001구1635 (2001.10.18)

[세목]

양도

[결정유형]

기각

[결정요지]

공동소유주택의 경우에도 고급주택의 판정은 소유자 개개인이 아닌 1주택 전체로 함.

[관련법령]

국세기본법 제15조【신의ㆍ성실】 / 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 / 소득세법 제115조【주식 등에 대한 장부의 비치ㆍ기록의무 및 기장 불성실가산세】

[주 문]

심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실청구인은 1989. 6. 21 청구외 ○○○와 공유로 대구광역시 ○○구 ○○동 XXXX-XX 토지 511.4㎡ 건물 158.76㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 1994. 1월 그 지상에 1층짜리 소매점용도 건물 98.24㎡를 증축한 후, 1997. 3. 20 쟁점주택을 □□□외 1인에게 양도하고 1세대1주택 비과세에 해당하는 것으로 하여 자산양도차익 예정신고(양도소득금액계산명세서는 기준시가를 적용하여 산출하고, 취득 및 양도계약서를 첨부함)를 하였다.처분청은 쟁점주택이 고급주택에 해당하는 1세대1주택으로 보아 기준시가를 적용하여 양도가액 5억원 초과분에 대하여 2001. 5. 3 청구인에게 1997년도분 양도소득세 18,733,950원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001. 7. 16 이건 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점주택 전체로는 고급주택에 해당된다고 하더라도 공동소유자인 청구인과 ○○○는 동일세대원이 아니므로 각자의 소유지분에 따라 고급주택 여부를 판정해야 하고, 이 경우 쟁점주택은 고급주택에 해당하지 않는 바, 처분청이 이건을 고급주택으로 보아 과세한 것은 부당하다.(2) 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 과세관청 담당공무원과 수차례의 상담 및 확인을 통해 이건이 1세대1주택 비과세에 해당되는 것으로 신뢰하고 거래하여 납세문제가 종료되었다고 알고 있었는데, 처분청이 약 5년이 경과한 시점에서 이를 번복하고 과세함은 신의성실의 원칙에 위배되어 부당하다.(3) 청구인이 자산양도차익 예정신고를 할 당시 제출한 계약서 등에 의해 취득가액은 462,000,000원으로, 양도가액은 520,000,000원으로 확인되고, 기타 집수리 등에 소요된 필요경비 합계 42,119,810원을 감안할 때 실제 양도차익 16,927원(청구인 지분기준)은 기준시가 산출세액 15,611,632원(가산세 제외분)에 미달하여 부당하므로 실지거래가액에 의해 과세하여야 한다.(4) 청구인은 자산양도차익 예정신고를 하였으므로 처분청이 확정신고기간 내에 양도소득세를 결정고지하였으면 가산세를 부담하지 않았을 것인데, 처분청이 오랜 기간이 경과한 이후 이를 경정하여 과세하면서 본세 이외에 신고ㆍ납부불성실가산세를 함께 과세한 것은 부당하다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점주택을 청구외 ○○○와 공동으로 소유하고 있었으므로 고급주택에 해당되지 않는다고 주장하나, 법령ㆍ판례ㆍ예규상 공동소유주택의 경우에도 고급주택의 판정은 소유자 개개인이 아닌 1주택 전체로 하게 되어 있으므로 이를 고급주택으로 보아 과세함은 타당하다.(2) 청구인은 처분청이 신의성실원칙을 위배했다고 주장하나, 이건과 동일한 경우에 대해 비과세하는 관행은 없고, 청구인이 쟁점주택 양도당시 담당직원과 상담했다고 하나 이러한 이유만으로는 신의성실원칙 위반이라고 할 수 없다.(3) 청구인은 기준시가로 과세한 것은 부당하다고 주장하나, 청구인은 법정신고기한내에 실거래가액으로 신고하지 않았으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.(4) 청구인이 비록 자산양도차익 예정신고를 하였더라도 그 신고내용이 법정세액에 미달하거나 이건과 같이 비과세로 신고한 경우에는 확정신고의무를 부담한다고 보아야 하므로 이에 대해 신고ㆍ납부불성실가산세를 적용한 처분은 정당하다.3. 쟁점 및 판단가. 쟁 점이건의 다툼은 (1) 동일세대원이 아닌 2인이 공유하고 있는 쟁점주택의 경우 고급주택에 해당하는지의 여부를 판정할 때, 쟁점주택 전체를 기준으로 하는지 아니면 각 인별 소유지분을 기준으로 판정하는지의 여부,(2) 청구인이 담당공무원과 수차례의 상담 등을 통해 비과세에 해당한다고 판단하여 거래한 것에 대해 처분청이 과세한 것이 신의성실의 원칙에 위배되는지의 여부,(3) 청구인이 신고시 제출한 쟁점주택 취득ㆍ양도계약서상의 취득가액과 양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부,(4) 자산양도차익 예정신고시 비과세로 신고한 청구인에게 예정결정하지 않고 확정신고기한 경과후 과세하면서 신고ㆍ납부불성실가산세를 부과한 처분이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다.나. 관계법령1) 고급주택 관련 소득세법시행령 제156조【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상인 것나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것2) 신의성실원칙 관련 국세기본법 제15조【신의ㆍ성실】 납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다.3) 기준시가과세 관련 소득세법 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우4) 가산세 관련 소득세법 제110조【양도소득세 과세표준확정신고】 ① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5. 1부터 5. 31까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.④ 자산양도차익 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에도 불구하고 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다. 소득세법 제115조【양도소득세에 대한 가산세】 ① 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액이 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “신고불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “납부불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.다. 사실관계 및 판단청구인은 1989. 6. 21 청구외 ○○○와 공유로 쟁점주택을 취득하고 1994. 1월 소매점 건물을 신축한 후, 1997. 4. 3 □□□외 1인에게 매각하고 1세대1주택 비과세로 자산양도차익 예정신고를 하였는데, 처분청은 쟁점주택이 고급주택에 해당하는 1세대1주택으로 보아 기준시가를 적용하여 청구인에게 이건 양도소득세를 결정고지한 사실이 자산양도차익예정신고서(1997. 3. 16), 쟁점주택 취득 및 양도계약서, 쟁점주택 건축물관리대장, 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.청구인은 쟁점주택 공동소유자 ○○○와 동일세대원이 아니므로 각자의 소유지분에 따른 면적과 금액에 따라 고급주택 여부를 판정해야 한다고 주장하나, 소득세법시행령 제156조에서 고급주택의 범위를 “주택부수토지의 연면적이 495㎡ 이상이고, 주택 및 동 부수토지의 양도가액이 5억원을 초과하는 『단독주택』으로서, 그 주택의 과세시가표준액이 2천만원 이상인 것”으로 규정하고 있는 바,위 규정에 의하면 고급주택을 판정함에 있어서 판정대상 『단독주택』이 위 규정상의 요건에 해당하는지의 여부에 의해서만 판정할 뿐 그 소유지분관계는 불문하고 있으므로 1주택을 세대가 다른 2인이 공동소유하고 있다 하더라도 동 주택의 고급주택 여부를 판정함에 있어서는 1주택 전체를 기준으로 판단하여야 할 것이다.따라서 처분청이 쟁점주택 전체를 기준으로 고급주택 여부를 판정하여 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.청구인은 쟁점주택 양도당시 담당공무원과 수차례의 상담 등을 통해 이건이 1세대1주택 비과세에 해당된다고 신뢰하여 거래했으므로 처분청이 이에 대해 과세함은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하나,신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해가 표명되어야 하는데(대법 86누 92, 1987. 5. 26 같은 취지), 이건 자산양도차익 예정신고당시 담당공무원이 납세자에게 편의를 제공하기 위한 취지에서 청구인의 진술과 제시된 증빙 등을 토대로 이건이 1세대1주택에 따른 비과세라고 확인해 준 사실만으로는 처분청이 어떠한 공적견해를 표명했다고 볼 수 없으므로 이건에 대해서는 신의성실의 원칙이 적용될 수 없다고 하겠다.(3) 쟁점(3)에 대하여 본다.청구인은 자산양도차익 예정신고시 제출한 계약서 등에 의해 취득가액은 462,000,000원, 양도가액은 520,000,000원으로 확인되고, 쟁점주택 취득 이후 발생한 필요경비 42,119,810원 등을 감안하면 양도차익은 기준시가 산출세액에 미달하므로 실지거래가액에 따라 과세하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.실지거래가액으로 과세하기 위해서는 양도가액과 취득가액이 모두 거래증빙 등에 의하여 확인되어야 하는 바, 청구인이 제시한 취득가액 462,000,000원은 당시 기준시가인 264,065,000원에 비해 현저히 높고, 청구인이 원본계약서를 제출하고 있으며, 계약서상 입회인의 주소와 날인, 특약사항 등이 모두 기재되어 있어 이는 사실이라고 판단되나,양도가액 520,000,000원의 경우 쟁점주택이 고급주택으로서 취득 이후 7년이 경과하여 양도하였음에도 그 가격상승률이 12.6%에 불과하고, 양도당시 기준시가인 690,457,000원에 현저히 미달하고 있으며, 제출된 양도계약서(1997. 3. 20)에는 부동산중개인의 날인이나 소매점 임대차관계, 제세공과금 등의 특약사항이 누락되어 있어 이를 신빙성있는 계약서라고 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 청구주장 양도가액 520,000,000원은 거래증빙 등에 의해 확인되는 경우라고 보기 어렵다고 판단된다.따라서 실제 양도차익이 기준시가 산출세액에 미달한다는 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 것은 잘못이 없다 하겠다.(4) 쟁점(4)에 대하여 본다.(가) 신고불성실가산세에 대하여 본다.전시 소득세법 제110조 제4항에서 자산양도차익 예정신고를 한 자는 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다고 규정한 것은, 동일한 소득금액에 대하여 이중으로 신고의무를 부담케 하는 것을 방지하고자 하는 데 그 취지가 있다고 할 것이므로, 자산을 양도한 자가 예정신고시에 소득금액의 일부만을 신고하거나 비과세로 신고한 경우에 확정신고의무가 면제되는 것은 예정신고한 소득금액에 한하고 예정신고시 소득금액을 미달하여 신고하거나 비과세로 신고한 것에 대하여는 여전히 확정신고의무를 부담한다고 봄이 상당하므로, 자산을 양도한 자가 예정신고시 미달신고한 소득금액에 대하여 확정신고를 하지 아니하였다면 그 미달신고된 소득금액에 대하여는 신고불성실가산세를 부과할 수 있다고 할 것이다(국심 2000부 590, 2000. 7. 5 합동회의, 대법 96누 18465, 1997. 8. 29 같은 취지).따라서 청구인이 자산양도차익 예정신고시 비과세로 신고한 것에 대해 처분청이 이를 경정하여 과세하면서 신고불성실가산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.(나) 다음으로 납부불성실가산세에 대하여 본다.전시 소득세법 제115조 제2항에서 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다고 규정하고 있어 자산을 양도한 자가 과세표준확정신고기한까지 정당한 소득세액의 전부나 일부를 납부하지 아니하였다면 그 과소납부한 세액에 대해서는 납부불성실가산세를 부과할 수 있다고 할 것이므로(국심 2000부 590, 2000. 7. 5 합동회의, 같은 취지), 처분청이 청구인이 자산양도차익 예정신고납부시 비과세라고 신고한 것에 대해 이를 경정하여 과세하면서 납부불성실가산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.라. 결 론이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

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