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비교분양권2의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점분양권의 증여재산가액을 평가한 처분의 당부
조세심판원 조세심판 | 조심2020소0743 | 상증 | 2020-12-30
[청구번호]

조심 2020소0743 (2020.12.30)

[세 목]

증여

[결정유형]

재조사

[결정요지]

처분청이 제시한 비교분양권2는 쟁점분양권과 구조, 타입 등이 다르고, 남남서 방향으로서 동동남방향인 쟁점분양권과 방향(조망권)에서 차이가 있어 같은 동에 위치하였다는 이유만으로 유사한 재산으로 보기 어려운 점, 청구인이 유사매매사례로 주장하고 있는 비교분양권1은 쟁점분양권과 같은 동동남 방향으로서 비교분양권2보다 쟁점분양권에 유사한 것으로 보이기는 하나, 같은 동동남 방향으로서 비교분양권1보다 층수에서는 차이가 나면서 거래일자의 차이는 더 근접한 20◇◇.◇.◇. 계약된 분양권 매매사례가 존재하는 점 등에 비추어 처분청은 유사성이 떨어지는 비교분양권2를 제외하고 쟁점분양권과 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 가장 유사한 매매사례가액을 재조사하여 그 결과에 따라 증여세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

[참조결정]

국심2006서0410

[주 문]

OOO세무서장이 2020.1.9. 청구인에게 한 2019.1.17. 증여분 증여세 OOO의 부과처분은 OOO 아파트분양권과 관련하여 같은 동 OOO의 매매가액을 제외한 유사매매사례가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.1.17. 청구인의 모친인 조복자로부터 OOO 아파트 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 증여받아 증여시점까지의 불입금액 OOO을 증여재산가액으로 하고, 중도금 불입금액 OOO을 채무액으로 하여 증여세 OOO을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 2019.2.25. 계약된 같은 동 1505호의 분양권(이하 “비교분양권2”라 한다)의 매매가액을 시가로 보아 분양가액OOO과의 차액인 OOO 중 채무로 인정된 OOO을 차감한 OOO을 증여재산가액에 가산하여 2020.1.9. 청구인에게 2019.1.17. 증여분 증여세 OOO은 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 주장하는 유사매매사례(같은 단지 OOO로 이하 “비교분양권1”이라 한다)의 거래가액이 처분청이 주장하는 비교분양권2의 가액보다 시가에 부합하므로 이 건 처분은 감액경정하여야 한다.

(1) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조같은 법 시행령 제49조 제2항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 계약일이 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것인바, 비교분양권1․2의 매매계약일 등이 아래 <표1>․<표2>와 같이 나타나므로 비교분양권1의 매매가액을 시가로 봄이 타당하다.

OOO

(2) 처분청이 쟁점분양권의 시가로 제시한 비교분양권2는 비교분양권1과 비교하여 타입, 방향 등 유사성이 떨어지고, 계약시기가 더 차이가 있으며, 평가기준일 전후 3개월 중 최고가로서 시세를 반영한다고 볼 수 없다.

(가) 비교분양권2는 쟁점분양권과 비교할 때, 타입, 방향(일조권)에서 유사성이 없고, 오직 같은 동이라는 이유로 유사한 것으로 판단하였으나, 관련규정( 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 가목)에서는 동일한 단지 내에 있을 것을 규정할 뿐, 같은 동을 요건으로 하지 않는다.

1) 조세심판원의 선결정례(국심 2006서410, 2006.6.20.)에서 같은 동의 매매사례가액이라도 방향(일조권), 조망 등에 차이가 있어 유사한 것으로 볼 수 없다고 판단하였는바, 쟁점분양권이 있는 204동의 건물은 「↖↙자형」으로서 ‘남남서향’ 좌변「↖」”에 4호, 5호(처분청사례 204-1505)가 있고, ‘동동남향’ 우변「↙」”에 1호, 2호, 3호(쟁점분양권 204-2103)가 있어, 구조Type, 방향(일조권), 층이 서로 차이가 있다.

2) 쟁점분양권은 84E 타입인 반면, 비교분양권2는 84F 타입인바, 구조(타입)이 다른 사례를 시가로 판단하였다.

3) 처분청이 시가로 제시한 비교분양권2는 아래 그림의 동그라미와 같이 안방, 거실, 침실1, 침실2 모두 ‘남남서향’인 반면, 쟁점분양권은 우측 마름모와 같이 안방, 거실, 침실1이 ‘동동남향’이고, 침실2는 서북향으로 배치되어 구조, 방향(일조권)이 본질적으로 달라 유사매매사례로 적용하기에 불합리한 것이다.

4) 위와 같이 비교분양권2가 쟁점분양권과 유사성에 있어서 차이를 보이는 반면, 청구인이 주장하는 비교분양권1(위 그림의 좌측 마름모)은 쟁점분양권과 방향(전망권)이 동일하고, 비교분양권2보다 계약일이 근접하므로 비교분양권1의 가액을 시가로 봄이 타당하다.

(3) 비교분양권2의 가액은 평가기준일 전후 3개월 내에 거래된 23건의 사례가액 중 최고가액OOO으로서, 평가기준일의 쟁점분양권시세를 반영한다고 보기 어렵다.

OOO

나. 처분청 의견

쟁점분양권과 위치, 면적, 용도 등에서 가장 합리적으로 유사성이 있는 비교분양권2의 가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(1) 상증법 제60조 제1항, 제2항에 의하면 상속재산의 가액을 상속개시일 현재의 ‘시가’에 의한다고 하면서, ‘시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로 이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 이외에 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 ‘시가’로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 위와 같은 모법의 위임에 따라 제정된 같은 법 시행령 제49조 제1항은 상속재산 ‘시가를 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우를 대상거래로 규정하면서 각호로서 구체적인 가액의 기준을 예시하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제4항은 시가산정 대상을 당해 재산 이외에 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산으로 확대하고 있다.

(2) 같은 법 시행령 제49조 제4항은 그 입법취지가 증여재산의 시가를 산정함에 있어 당해재산과 사실상 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가격이 존재함에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리를 해소하여 실질과세의 원칙을 구현하고자 함에 있고 그 대상을 면적, 위치, 용도 및 종목이라는 세부적인 기준으로 한정하고 있다.

(3) 청구인은 처분청이 비교대상으로 본 비교분양권2가 쟁점분양권과 유사성이 전혀 없고, 거래금액이 시세를 반영하였다 볼 수 없으며, 청구인이 주장하는 비교분양권1이 평가기준일에 더 가까우므로 청구인이 주장하는 비교분양권1의 가액을 시가로 봄이 타당하다 주장하고 있으나, 아래와 같은 이유로 받아들일 수 없다.

(가) 청구인은 비교분양권2와 쟁점분양권이 구조와 일조권이 달라 유사성이 전혀 없다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제4항에서는 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산으로 비교 대상물건을 구체적으로 명확히 규정하고 있는바, 비교분양권2는 쟁점분양권과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사하며, 분양가격도 차이가 거의 없어 쟁점분양권의 유사한 다른 재산으로 볼 수 있음에도 단지 구조와 일조권이 일치하지 않는다 하여 유사성이 없다고 주장하는 청구인의 주장은 법리와 근거가 없는 주장이다.

(나) 청구인은 처분청의 비교대상 물건의 가격이 고가이므로 인정할 수 없다고 주장하나, 비교대상물건의 프리미엄 금액이 많다고 하여도 쟁점분양권의 비교대상물건에 가장 유사한 물건에 해당된다면 이를 시가로 봄이 정당하므로 증여시점 전 후 3개월 이내 거래물건 중 유사한 다른 재산을 결정함에 있어 금액의 많고 적음을 기준으로 결정하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없다.

(다) 청구인이 주장하는 비교분양권1이 평가기준일에 더 가깝다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제2항에서 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용하는 경우는 같은 조 제1항의 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에 평가기준일에 가장 가까운 날을 결정하는 것으로, 위치, 면적, 용도, 종목, 분양가 등을 감안하면 비교분양권2 한 건만이 가장 합리적인 유사한 다른 재산에 해당되어 시가로 보는 가액이 둘 이상의 경우에 해당하지 아니하므로 비교분양권1이 비교분양권2보다 쟁점분양권 증여시점에 가깝다는 사유만으로 시가로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(라) 청구인의 주장대로라면 2019.1.4., 1.21., 1.24. 거래분이 비교분양권1보다 평가기준일에 더욱 근접해 있고, 상증법상 시가라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격임을 전제로 하고 있으며, 단지 1회만의 거래에 의하여 우연적으로 좌우되는 거래가격을 말하고 있는 것은 아닌바, 당해재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일 또는 유사한 비교분양권2의 프리미엄 가액을 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교분양권2의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점분양권의 증여재산가액을 평가한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 모친인 OOO는 2017.6.30. OOO로부터 쟁점분양권을 OOO에 취득하면서 계약금 OOO은 청구인의 계좌에서 송금하였고, 1~3차 중도금 OOO을 금융기관으로부터 대출받았으며, 2019.1.17. 쟁점분양권을 청구인에게 증여하였다.

(2) 청구인은 2019.3.27. 계약금 및 1~3차 중도금과 확장공사계약금 OOO을 증여재산가액으로 하고, 금융기관 대출금 OOO을 채무액으로 한 OOO을 증여세과세가액으로 하여 증여세 OOO을 신고․납부하였다.

(3) 처분청은 2019.2.25. 매매 계약된 비교분양권2의 매매가액인 OOO을 시가로 보아 분양가액OOO과의 차액인OOO(프리미엄가액)을 청구인의 증여재산가액에 가산하는 것으로 청구인에게 과세예고통지하였다.

(4) 청구인은 같은 아파트 OOO의 매매사례가액인 OOO을 시가로 보고, 청구인이 불입한 계약금 OOO에 대한 채무의 추가인정을 구하는 과세전적부심사청구를 하였고, 심의결과 시가인정에 대한 주장은 불채택, OOO의 채무 추가인정 주장은 채택되였으며, 이에 따라 처분청은 OOO을 증여세 과세가액에 가산하여 청구인에게 2019.1.17. 증여분 증여세OOO을 결정․고지하였다.

(5) 쟁점분양권과 비교분양권1․2의 유사성 비교내역은 아래 <표3>과 같다.

OOO

(6) 처분청과 청구인이 유사매매사례가액으로 제시하고 있는 자료는 아래 <표4>․<표5>와 같고, 처분청은 다른 유사부동산 양도거래내역 등에 대한 추가자료의 제시 없이 같은 동에 위치한 비교분양권2의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아야 한다는 의견이며, 청구인은 비교분양권2 및 처분청의 답변사례 2,3은 방향 등이 상이하여 유사매매사례가액으로 볼 수 없고, 처분청 답변사례1인 4번 분양권은 층수가 7층이므로 비교분양권1이 쟁점분양권에 더 근접한 사례라고 항변하고 있다.

OOO

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교분양권2의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 시가로 적용하였으나, 상증법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제4항은 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 것으로서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있는바, 처분청이 제시한 비교분양권2는 쟁점분양권과 구조, 타입 등이 다르고, 남남서 방향으로서 동동남방향인 쟁점분양권과 방향(조망권)에서 차이가 있어 같은 동에 위치하였다는 이유만으로 유사한 재산으로 보기 어려운 점, 청구인이 유사매매사례로 주장하고 있는 비교분양권1은 쟁점분양권과 같은 동동남 방향으로서 비교분양권2보다 쟁점분양권에 유사한 것으로 보이기는 하나, 같은 동동남 방향으로서 비교분양권1보다 층수에서는 차이가 나면서 거래일자의 차이는 더 근접한 2019.1.4. 계약된 분양권 매매사례가 존재하는 점, 청구인이 제시한 쟁점분양권과 유사한 부동산의 매매사례들의 위치나 방향 등의 사실관계 조사가 면밀히 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청은 유사성이 떨어지는 비교분양권2를 제외하고 쟁점분양권과 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 가장 유사한 매매사례가액을 재조사하여 그 결과에 따라 증여세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

제31조(증여재산가액 계산의 일반원칙) ① 증여재산의 가액(이하 "증여재산가액"이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.

1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우 : 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

<부칙>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. (단서 생략)

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다.

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

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