logobeta
arrow
기각
취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 그 시가표준액을 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 산출하는 것이 적법한지 여부(기각)
조세심판원 조세심판 | 조심2009지0131 | 지방 | 2009-09-09
[사건번호]

조심2009지0131 (2009.09.09)

[세목]

취득

[결정유형]

기각

[결정요지]

신고가액의 검증이 이루어지지 아니하는 일반건축물의 취득에 있어 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 산출한 것은 적법함

[관련법령]

지방세법 제111조【과세표준】 / 지방세법시행령 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 처분청은 청구인이 2008.9.25. OOOOO OOOO OOO OOOOO OOOOOOO OOO OOO OO(토지 134.85㎡, 건축물 239.6㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO으로부터 취득하기로 매매계약을 체결한 후, 2008.10.2. 이 건 부동산의 취득가액을 160,000,000원으로 하여 취득신고를 한데 대하여, 취득신고가액이 이 건 부동산의 시가표준액 613,623,081원에 미달하므로 그 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 12,272,460원, 농어촌특별세 1,227,240원, 등록세 12,272,460원, 지방교육세 2,454,490원, 합계 28,226,650원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)의 신고납부서를 교부하였으며, 등록세 등은 2008.10.2., 취득세 등은 2008.10.31. 각각 납부하자 이를 수납하여 징수결정 하였다.

나. 이에 대하여 청구인은 이 건 부동산의 사실상 취득가액을 인정하지 아니하고 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부 하도록 하는 것은 부당하다고 주장하며 2008.10.14. 서울특별시장에게 이의신청을 제기하였으며, 2008.11.28. 서울특별시 지방세심의위원회의 재조사 결정에 따라 처분청에서는 2009.1.2. 이 건 부동산의 시가표준액을 547,507,674원으로 재조사하여 조정한 다음 이 건 취득세 등을 취득세 10,950,150원, 농어촌특별세 1,095,010원, 등록세 10,950,150원, 지방교육세 2,190,030원, 합계 25,185,340원으로 경정하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

가. 청구인의 주장

이 건 부동산이 지하상가에 소재하고 있는 관계로 지상에 소재하고 있는 상가에 비하여 거래가격에 차이가 많이 발생하고 있고 그 사실상 취득가액 또한 상당한 차이가 있음에도 불구하고, 지상에 위치하고 있는 토지와 동일한 공시지가를 적용하여 산출한 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 납부하도록 하는 것은 부당하므로 청구인이 이 건 부동산의 사실상 취득가격을 초과하여 신고·납부한 취득세 등은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제28조의 규정에 의거 2006.1.1.부터 이루어지는 부동산거래의 신고 및 검증절차에서 그 검증은 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지만을 대상으로 실시하는 것이므로(O OOOOO OOOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO), 이 건 부동산은 「지방세법」 제111조 제5항 제5호에서 규정하는 검증대상에 해당되지 아니한다 할 것으로서, 처분청에서 이 건 부동산의 과세표준을 사실상의 취득가격이 아닌 관련규정에 의하여 산출된 시가표준액을 적용한 것은 적법하다 할 것이고, 청구인의 이 건 부동산은 건물신축가격기준가액에 구조·용도·위치지수 등을 적용한 후 산정된 건물시가표준액과 토지시가표준액을 합산한 가액이 거래된 시가보다 높은 경우로서 「지방세법 시행령」 제73조 제1항 제2호의 적용대상이 되는 유상승계 취득시에 적용되는 취득세·등록세 건물시가표준액을 산정할 때에 적용하는「시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례(서울특별시 영등포구 고시 제2007-79호, 서울특별시 2008년도 부동산 시가표준액표 27~28쪽 참조, 이하 “감산특례”라고 한다)」가 인정되고 있음에도, 처분청이 이 건 부동산의 시가표준액을 산정하는 과정에서 감산특례를 적용하지 아니한 사실이 서울특별시 지방세심의위원회에서 확인되어 재조사 결정하여 처분청이 시가표준액을 재조사하여 산출한 가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 경정하였으므로 이 건 취득세 등은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

신고가액의 검증이 이루어지지 아니하는 일반건축물의 취득에 있어 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 그 시가표준액을 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 산출하는 것이 적법한지 여부

나. 관련 법령

제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

제130조 (과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

제80조 (토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1. 건축물 : 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

제82조의2 (취득가격의 입증 등) 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

제27조 (부동산거래의 신고) 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008.9.25. 이 건 부동산을 OOO과 매매대금 160,000,000원으로 하고 잔금지급일을 2008.10.25.로 하는 매매계약을 체결한 후, 2008.9.30. 처분청에 부동산거래계약신고를 하고 부동산거래계약신고필증(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)을 교부받았다.

(2) 처분청은 청구인이 2008.10.2. 이 건 부동산의 취득가액을 160,000,000원으로 하여 취득신고를 한 데 대하여 그 신고가액이 「지방세법」 제111조 제1항 및 제2항에 의거 산출한 시가표준액 613,623,081원에 미달하자, 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등의 신고납부서를 교부하였다.

(3) 이에 대하여 청구인은 처분청이 이 건 부동산의 사실상 취득가액을 인정하지 아니하고 처분청이 결정·고시한 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 산출한 것은 부당하다고 주장하며 2008.10.4. 서울특별시장에게 이의신청을 제기하였으며, 서울특별시장은 지방세심의위원회의 결정에 따라 2008.11.28. 이 건 부동산에 대한 시가표준액 재조사를 결정하였다.

(4) 이에 처분청은 구 행정자치부의 「2008년도 건물 및 기타물건시가표준액조정기준」의시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례에 따라 산정시가표준액 대비 시가비율을 파악하기 위하여 한국감정원 남부지사와 대화감정평가법인에 이 건 부동산에 대한 시가 조사를 의뢰하였으며, 이들 전문평가기관으로부터 조사된 160,000,000원과 170,000,000원을 산술평균한 165,000,000원을 조사가액으로 하여 산정시가표준액 대비 시가비율(165,000,000원/613,623,081원=26.88%)에 해당하는 감산율(70/100)을 적용하여 이 건 부동산의 시가표준액을 547,507,674원(토지 519,172,500원, 건축물 28,335,174원)으로 재산정 하였다.

(5) 그 후 처분청은 2009.1.2. 재산정된 시가표준액 547,507,674원을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 취득세 10,950,150원, 농어촌특별세 1,095,010원, 등록세 10,950,150원, 지방교육세 2,190,030원, 합계 25,185,340원으로 경정하고 그 차액을 환부하였다.

(6) 이러한 사실은 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 취득세 및 등록세 신고서 등에 의하여 입증되고 있다.

(7) 살피건대, 「지방세법」 제111조제130조에서 취득세·등록세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득·등기당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만, 법인장부 등에 의해 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 구 건설교통부의 2005년 12월 「부동산 거래신고제도 업무처리요령」에서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 규정에 따른 가격검증은 토지거래, 단독주택거래 및 공동주택거래의 경우를 그 검증대상으로 규정하고 있는바,

(8) 청구인이 취득한 이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제28조 및 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령 등에 의한 가격검증 대상 부동산에 해당되지 아니하므로, 청구인이 비록「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조의 규정에 의한 검증이 이루어진 취득이라고 볼 수 없기 때문에 「지방세법」 제111조 제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 하겠고,

(9) 청구인의 경우와 같이 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 「지방세법」 제111조제130조의 규정에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서, 이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(OOOOO OOOOOOOOOOO OO, OOOOO OO)이므로,

(10) 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성이 검증되지 아니하고 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 이 건 부동산의 취득에 대하여 청구인이 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것은 적법하다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항「국세기본법」 제81조제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

arrow