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[청구번호]
조심 2019인3621 (2020.12.07)
[세 목]
상속
[결정유형]
경정
[결정요지]
쟁점토지 중 도로에 인접한 필지는 쟁점비교대상토지와 연접하고 있고, 평가기준일 현재 지목, 공시지가 및 토지이용계획상 용도가 같으며, 모양과 면적이 유사하다고 보이므로 쟁점매매사례가액으로 가액을 산정한 것은 정당하나, 쟁점토지 중 하단의 필지는 쟁점비교대상토지와 유사성이 없으므로 쟁점매매사례가액을 적용할 수 없음
[관련법령]
[주 문]
OOO세무서장이 2019.7.8. 청구인들에게 한 2017.11.29. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은
1. OOO 각 토지를 매매사례 대상에서 제외하고 2019.5.7. OOO지방국세청 재산평가심의위원회의 심의를 거친 수용가액을 이들 토지의 시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하며,
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인 김OOOㆍ최OOOㆍ김OOOㆍ김OOO(이하 이들을 함께 “청구인들”이라 한다)은 2017.11.29. 사망한 김OOO의 공동상속인으로 아래 ＜표1＞ 기재와 같이 OOO(이하 “OOO”이라 한다) OOO토지(지목이 답으로 이하 4필지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 개별공시지가(1㎡당 OOO원)인 OOO원 으로 평가하고 이를 다른 상속재산가액과 합산하여 상속세 신고를 하였다.
OOO
나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)이 상속세 조사를 하여 아래 ＜표2＞ 기재와 같이 2017.8.28. 및 2018.1.2. 제3자 간에 매매된 OOO 889-1ㆍ890ㆍ890-1 토지(지목이 답으로 이하 3필지를 합하여 “쟁점비교대상토지”라 한다)의 매매가액(1㎡당 OOO원)을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따른 쟁점토지의 시가[1㎡당 OOO원으로 이하 “쟁점매매사례(가액)”이라 한다]로 보아 당초 신고한 가액과의 차액 및 다른 상속재산(토지 6필지 등)에 대한 조사 결과에 대해 과세하도록 통보하자, 처분청은 2019.7.8. 청구인들에게 2017.11.29. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.
＜표2＞ 쟁점매매사례가액 및 쟁점토지에 적용
OOO
다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.8.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 상속개시일 현재 쟁점토지의 시가는 당초 신고한 가액 [기준시가(개별공시지가), 1㎡당 OOO원]으로 보아야 한다.
① 쟁점비교대상토지는 농로OOO에서 바로 진입할 수 있는 반면에 쟁점토지는 OOO를 지나야만 진입할 수 있는 등 양자 간에는 접근성의 차이가 있는 점, ② 양자 간에는 최대 3배 이상의 면적 차이[쟁점토지 중 OOO 토지(1,209㎡)는 쟁점비교대상토지 중 OOO 토지(600㎡)보다 3.3배 큼]가 있는 점, ③ 양자 간의 모양(쟁점비교대상토지는 장방형인 반면에 쟁점토지는 사다리꼴) 및 질적 특성(쟁점토지가 쟁점비교대상토지보다 물고임이 심함)이 다른 점, ④ 쟁점토지는 논농사의 용도인 반면에 쟁점비교대상토지의 양수자가 부재지주OOO로 이에 밭작물을 재배하는 점, ⑤ 2018년 이후 양자 중 각 도로에 인접한 토지(쟁점비교대상토지 중 OOO 및 쟁점토지 중 OOO) 간에 개별공시지가의 차이가 있는 점(전자가 후자보다 점차 커짐) 등을 감안할 때, 쟁점비교대상토지는 그 양수자가 인근OOO의 개발이익을 위한 투자목적으로 취득한 것으로 쟁점매매사례가액은 시세를 상회하는 것으로 보아야 하고, 그렇다면 쟁점토지에 대해서는 상속개시일 현재 시가를 산정하기 어렵다 할 것이므로 상증법 제60조 제3항 및 61조 제1항 제1호에 따라 개별공시지가를 시가로 보아야 한다.
⑥ 항공사진(2014.4.4. 촬영) 및 토지이용계획확인서 (2019.4.29. 발급)상 도면에 의하면 쟁점토지는 상속개시일 전부터 현재까지 구거로 둘러싸인 반면에 쟁점비교대상토지는 중앙 농로 부분에는 구거가 없고 반대쪽 가장자리에만 구거가 있고, 쟁점비교대상토지는 단독으로 장방형으로 제3자 소유 토지OOO를 합하여야 사다리꼴인 반면에 쟁점토지는 그 자체로 사다리꼴이어서 서로 모양이 다른 것이 확인되는 점, ⑦ 양자 간의 면적 비교는 각 토지의 위치ㆍ순서대로 비교하여야 하는 것이지 임의로 비슷한 면적끼리 비교할 수 없는 점 등을 감안할 때, 쟁점토지와 쟁점비교대상토지를 유사한 것으로 본 처분청의 의견은 부당하다.
(2) 설령 그렇지 않더라도 쟁점토지에서 분할되어 2016.11.3. 수용된 연접 토지OOO의 수용가액(1㎡당 OOO원, 이하 “쟁점수용가액”이라 한다)을 그 시가로 보아야 한다.
처분청은 조사청 재산평가심의위원회의 평가결정에 따라 쟁점토지 외 청구인들의 다른 상속토지 10필지 중 6필지에 대해서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매사례가액으로서 이들 토지에서 분할된 토지의 2016.11.3.자 수용가액OOO의 1㎡당 OOO원, OOO의 경우 OOO의 1㎡당 OOO원, OOO의 경우 OOO의 1㎡당 OOO원)을 시가로 보았으나, 쟁점토지에 대해서는 쟁점수용가액을 시가로 볼 수 있다는 위 평가결정에 불구하고 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 이 건 과세처분을 하였는바, 쟁점토지의 시가가 있는 것으로 보아야 한다면 쟁점수용가액을 그 시가로 보아야 한다.
나. 처분청 의견
상속개시일 현재 쟁점토지의 시가는 쟁점매매사례가액(1㎡당 OOO원)으로 보아야 한다.
① 쟁점비교대상토지는 제3자 간에 자유롭게 거래된 점(등기부 등본 상 쟁점매매사례가액이 기재됨), ② 쟁점토지와 쟁점비교 대상토지는 상속개시일 당시 서로 지목(답), 용도(생산관리지역, 벼농사), 개별공시지가(상속개시일 전 계속하여 10년)가 동일하고, 토지의 특성 상 위치ㆍ형상ㆍ면적이 서로 완벽하게 동일할 수는 없으므로 어느 정도 유사하면 비교대상으로 삼을 수 있다고 보아야 하는바, 양자의 면적ㆍ형태가 서로 유사한 것으로 보이는 점 등을 감안할 때 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 이를 쟁점토지에 적용하여 상속세를 부과한 이 건 처분은 적법ㆍ정당하다.
이용상황 또는 용도는 상속개시일을 기준으로 판단하여야 하는바, ③ 쟁점비교대상토지의 양수자가 다른 지역(OOO) 거주자로서 그 양수 목적이 ‘시세 차익을 얻기 위함’이라는 사정은 관련 법령 상 시가의 판정과 무관한 점, ④ 벼농사를 위한 구거의 존재 및 물고임 현상은 쟁점토지 뿐만 아니라 쟁점비교대상토지에도 동일한 점(물고임은 소유자의 관리 소홀일 뿐 토지 특성으로 볼 수 없음), ⑤ 2018년 이후 쟁점비교대상토지의 개별공시지가의 상승은 그 위치, 면적, 환경 등의 변화가 아니라 양수자의 이용상황(복토 등)에 기인한 점 등을 감안할 때, 상속개시일이 아니라 현재를 기준으로 하거나 토지특성이 아닌 것으로 쟁점토지와 쟁점비교대상토지 간에 차이가 있다는 청구주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지를 기준시가(1㎡당 OOO원 상당)로 평가하여 신고한 것을 부인하고 쟁점매매사례가액(1㎡당 OOO원 상당, 평가기간 이내)으로 재평가하여 그 차액만큼 상속세를 부과한 처분에 대하여 기준시가 또는 쟁점수용가액(1㎡당 OOO원 상당, 평가기간 외의 것으로 재산 평가심의위원회에서 결정)을 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 상증법
제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1.토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)
제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 "수용가격· 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가.특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑩기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
(3)상증법 시행규칙
제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. (단서 및 각목 생략)
2.제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
다. 사실관계 및 판단
(1) 양자의 지목은 모두 ‘답’이고, 쟁점토지 중 OOO 및 쟁점비교대상토지 중 같은 동 OOO은 각각 같은 동 OOO 및 같은 동 OOO에서 분할되어 그 모번지와 토지등급이 동일하고, 쟁점토지와 연접한 교하동 OOO(1,113㎡)는 2016.11.7. 1㎡당 OOO원, 쟁점비교대상토지와 연접한 같은 동 OOO(246㎡)는 2016.10.28. 1㎡당 OOO원에 각각 수용되었으며, 쟁점비교대상토지는 특수관계 없는 제3자 간에 평가기간 중인 2017.8.28. 및 2018.1.2. 1㎡당 OOO원에 매매되었고, 쟁점비교대상토지의 인접토지OOO는 2003.7.7. 소유권 이전 후 변동 이력이 없다.
(2) 청구인들은 2018.5.31. ‘기준시가로 평가한 쟁점토지 (OOO원)’를 포함한 OOO원의 부동산, OOO원의 예ㆍ적금등 및 OOO원 사전증여액을 포함하여 상속재산을 OOO원으로, OOO원의 영농상속공제를 포함하여 공제액을 OOO원으로, 납부세액을 OOO원으로 하여 상속세 신고를 하였다.
(3) 이 건 과세처분 내역은 아래와 같다.
(가) 2019.5.7.자 조사청의 재산평가심의위원회 평가결정서를 보면 조사청은 쟁점토지(4필지)를 포함한 청구인들의 상속토지 10필지(면적 합계 8,967㎡)에 쟁점수용가액을 포함하여 2016.11.3. 수용된 OOO 등 4필지(면적 합계 2,302㎡)의 수용가액을 적용할 수 있는지 여부와 관련하여 다음의 이유로 해당 수용가액을 위 상속토지의 시가로 볼 수 있다고 보았다.
- 다 음 -
양자가 인근 또는 연접한 점, 수용보상계약일로부터 평가기준일 까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없는 점, 그 기간 중 각 재산의 형태, 이용상황, 주위환경의 변화도 없는 점 등을 감안할 때 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 경우에 해당한다.
(나) 2019년 5월(일자 미기재) 작성된 조사청의 과세사실판단자문 위원회 의결결과 통보서를 보면 조사청은 2019.5.7.자 조사청의 재산평가심의위원회 평가결정에도 불구하고 다음과 같은 이유로 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보았다.
- 다 음 -
① 쟁점토지와 연접한 쟁점비교대상토지의 공시지가가 상속개시일 전 10년 동안 동일한 점, ② 토지이용계획확인서 상 분류지역이 동일한 점, ③ 쟁점토지와 연접한 토지(OOO로 보인다)와 쟁점비교대상토지와 연접한 토지(같은 동 OOO)의 각 수용가액 간의 차이가 미미한 점 등을 볼 때, 인근 토지의 매매가액 및 기타 주변 환경 등이 유사한 쟁점비교대상토지의 쟁점매매사례가액을 시가로 보는 것이 타당하다.
(다) 처분청은 청구인들의 당초 신고 내역 중 쟁점토지에 대해서는 위 과세사실 판단자문위원회 의결에 따라 쟁점매매 사례가액을, 다른 상속토지 6필지OOO에 대해서는 위 재산평가심의위원회 결정에 따라 수용가액을 각 시가로 보아 이 건 과세처분을 하였다.
(4) 처분청은 쟁점토지와 쟁점비교대상토지 간에 서로 지목, 공시지가, 고저 및 지역ㆍ지구가 동일하고 면적ㆍ형상이 유사한 것으로 본 반면에, 청구인들은 지목 및 공시지가(2018년 이후에는 일부 상이)만 동일하고 위치, 형상, 용도 및 면적은 상이한 것으로 보았다.
(가) 2008년～2017년(상속일인 2017.11.29. 포함) 기간의 10년 동안 쟁점토지와 쟁점비교대상토지 간의 개별공시지가가 서로 동일하나, 청구인들은 2018년 이후 양자의 일부가 차이가 난다(전자 중 OOO이 후자 중 같은 동 OOO보다 OOO원 상당이 적음)고 주장하면서 해당 내역을 제시하였고, 처분청은 이에 대하여 쟁점토지는 상속개시일(2017.11.29.) 현재를 기준으로 시가 판정을 하는 것으로 2018년 이후의 사정은 이와 무관하며 오히려 쟁점토지와 쟁점비교대상토지의 표준지OOO가 서로 같고 개별공시지가를 산정하는 개별토지특성차이를 반영한 가격배율지수도 동일하다는 의견이다.
(나) 청구인들은 쟁점비교대상토지의 양수자가 인근OOO의 개발이익을 위한 투자목적으로 취득한 것이므로 쟁점매매사례가액이 시세를 상회하는 것으로 보아야 하고 이러한 사실은 쟁점비교대상토지에 밭작물이 경작되는 것으로 뒷받침된다고 주장하면서 이를 촬영하였다는 사진을 제출하였고, 처분청은 토지이용계획확인서 상 쟁점토지와 쟁점비교대상토지가 모두 「국토계획 및 이용에 관한 법률」상 생산관리지역(도로에 인접한 토지의 경우 ‘대로3류’ 용도 포함), 다른 법령 상 ‘제한보호구역’에 해당하여 그 용도가 동일하고 상속개시일 이후의 해당 사정은 시가 판정과 무관하다는 의견이다.
(다) 처분청은 토지의 특성 상 비교대상 토지들 간의 모양(형상)이 서로 유사하면 되므로 쟁점토지와 쟁점비교대상토지 간에서 서로 그 모양이 유사한 것으로 보아야 한다는 의견인 반면에, 청구인들은 쟁점토지는 다각형 또는 사다리꼴인 반면에 쟁점비교대상토지는 장방형(정사각형)이어서 그 모양이 서로 다르다고 주장한다.
(라) 처분청은 쟁점토지와 쟁점비교대상토지의 크기가 서로 유사하다는 의견이나, 청구인들은 처분청이 쟁점비교대상토지의 일부를 합산하는 등 임의로 비교하여서 유사한 것으로 보일 뿐, 양자 간의 각 토지의 위치ㆍ순서대로 비교하면 최대 3배 이상의 차이가 난다고 주장한다.
(마) 청구인들은 쟁점비교대상토지는 농로OOO에서 바로 진입할 수 있는 반면에 쟁점토지는 구거를 지나야만 진입할 수 있는 등 양자 간에는 접근성의 차이가 있다고 주장하고 있고, 처분청은 양자 모두 구거로 둘러싸여 있어 그 차이가 없다는 의견이다.
(바) 청구인들은 쟁점토지가 쟁점비교대상토지보다 저지대에 있어서 물고임으로 인한 논농사가 어렵다고 주장하고 있고 처분청은 이는 관리소홀에 기인하는 것이어서 시가 판정과 무관하다는 의견이다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
매매사실이 있는 경우 그 거래가액이라 함은 실제 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액이 인정되는 사례를 말하는 것이고, 토지가액은 개별성이 강하여 평가대상토지와 비교대상토지 간에 지목, 면적, 용도, 위치, 개발가능성 등의 특성 등이 서로 유사하여야 하는바, 쟁점토지OOO 중 도로(지적도 상 상단 소재)에 인접한 2필지(같은 동 OOO)는 쟁점비교대상토지와 중앙의 농로를 두고 연접하고 있고, 평가기준일(상속개시일 2017.11.29.) 현재 지목(답), 공시지가 (1㎡당 OOO원) 및 토지이용계획 상 용도(생산관리지역)가 같으며, 서로 장방형으로 모양과 면적이 유사하다고 보이는 점, 시가를 판단함에 있어 쟁점매매사례가액은 평가기간 내에 속한 것이어서 평가기간 외의 것으로서 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가의 범위에 포함된 쟁점수용가액보다 우선 적용되는 것이라 할 것인 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지 중 OOO 각 토지를 쟁점비교대상토지와 유사성이 있다고 보아 쟁점매매사례가액으로 상속재산가액을 산정하여 청구인들에게 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
다만 쟁점토지OOO와 쟁점비교 대상토지OOO 및 그 하단의 2필지 OOO를 합하면 전자와 후자가 중앙의 농로를 기준으로 하여 각 사다리꼴의 대칭구조로 그 모양과 면적이 유사하나 쟁점비교 대상토지 단독(장방형)으로는 이러한 유사성이 없는 점, 쟁점토지 중 위쪽의 도로와 먼 2필지OOO는 나머지 2필지에 비하여 접근성이 떨어지는 등 열위한 것으로 보이는 점(OOO 토지와 쟁점비교대상토지의 관계에서도 같다) 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지 중 OOO각 토지는 쟁점비교대상토지와 유사성이 있다고 보기 어려우므로 조사청 재산평가심의위원회의 평가결정에 따른 쟁점수용가액을 그 시가로 하여 해당 토지의 상속재산가액을 재산정하여 이 건 과세처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
OOO