국심2000중0803 (2000.09.04)

양도

기각

증빙으로 제시한 취득 및 양도당시의 매매계약서의 신축공사비 영수증 등이 신빙성이 없는 경우 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 사례

소득세법 제96조【양도가액】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 1985.3.14 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOOOO 대지 109㎡와 그 지상주택 50.91㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 보유하다가 동 주택을 멸실하고 1989.7.8 주택 161.82㎡를 신축하였으며, 1996.12.19 동 대지와 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 OOO에게 양도하였으나 자산양도차익 예정신고나 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 아니하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 후 1999.3.16 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 20,125,080원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.5.31 이의신청, 1999.10.8 심사청구를 거쳐 2000.3.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점부동산의 실지 취득가액 및 양도가액이 증빙에 의해 확인되고 있는데도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 증빙으로 제시한 취득 및 양도당시의 매매계약서의 신축공사비 영수증 등이 신빙성이 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 제시하는 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있을 것인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1996.12.28, 법률 제5191호로 개정되기 이전의 것, 이하같다) 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

같은 법 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 ① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1 (제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제96조 제1호 본문 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제158조 제1항 제1호·제3호 및 제5호의 기타자산

2. 제158조 제1항 제4호의 기타자산 중 국세청장이 기준시가를 고시하지 아니한 자산

③ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

가. 제157조 제3항 제2호의 자산

나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

④ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래 가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

같은 법 제110조【양도소득세 과세표준 확정신고】 ① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다.

③ 제1항의 규정에 의한 신고를 “양도소득세 과세표준확정신고”라 한다.

④ 자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다.

⑤ 양도소득세 과세표준확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑥ 납세지 관할세무서장은 제5항의 규정에 의하여 제출된 신고서 기타 서류에 미비 또는 오류가 있는 때에는 그 보정을 요구할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1983.9.30 청구외 OOO과 종전주택에 대한 매매계약을 체결한 후 1985.3.14 소유권이전등기를 하였으며, 위 주택을 멸실한 후 1989.7.8 주택 161.82㎡를 신축하여 보유하다가 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 1996.12.19 양도하였음이 등기부등본 등에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 종전주택 취득당시의 실지거래가액이 25,000,000원이었고 주택신축공사비가 67,909,610원이므로 쟁점부동산의 취득가액은 92,909,610원이라고 주장하면서 종전주택 취득시의 부동산매매계약서와 공사비영수증 등을 제시하고 있는 바,

청구인이 취득당시 제시한 매매계약서를 보면 등기부등본상의 소유주가 아닌 청구외 OOO가 매매당사자로 되어 있고, 매매당사자의 주민등록번호와 계약서 작성일자가 누락되어 있으며, 부동산중개인의 중개사실도 없는 등 일반적인 부동산거래관행에 비추어 볼 때 동 계약서는 신빙성이 없어 보이며, 종전주택을 25,000,000원에 취득하였다는 사실을 달리 입증할 만한 객관적인 증빙제시도 없어 이 부분 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠으며,

또한 청구인이 건물신축 공사비로 67,909,610원을 지출하였다고 주장하면서 제시한 시공업자들이 작성해 주었다는 영수증을 보면 시공업자들의 인적사항중 주민등록번호가 없으며, 그외 구체적인 시공내역을 달리 확인할 수 있는 증빙도 없어 위 건축공사비를 실지 소요된 비용으로 인정하기도 어렵다고 하겠다.

(3) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 92,000,000원이라고 주장하면서 검인계약서를 제시하고 있으나, 양도일 현재 4가구에 대한 전세보증금 82,000,000원이 있었음에도 이에 대한 특약사항이 없고, 동 실지거래가액에 대한 구체적인 증빙자료도 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액 92,000,000원도 사실로 인정하기는 어렵다고 하겠다.

(4) 따라서 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 사실로 받아들이기 어려우므로 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.