[청구번호]조심 2016부0712 (2016. 4. 20.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점위약금은 청구인이 모텔 임차인에게 지급한 것으로 임대차계약의 해약에 따른 위약금으로 쟁점부동산의 양도와 직접 관련된 것으로 보기 어려운 점,쟁점비용 지급과 관련된 금융 관련 증빙도 제시하지 못하고 있고,쟁점비용이 지급되었다고 인정하더라도 쟁점비용은 쟁점부동산의 취득원가가 아니라 비용으로 보이는 점,쟁점이자는 건설이 준공된 이후에 발생한 이자로 이자발생 과세연도의 사업소득의 필요경비에 해당되어 쟁점부동산의 취득원가로 보기 어려운 점 등에 비추어쟁점위약금 등을 쟁점부동산의 취득원가로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.7.31. 경상남도 OOO 대지 420.2㎡, 같은 동 203-6 대지 426㎡(상기 2필지 토지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2013.10.2. 10층 건물 2,559㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 OOO이라는 상호로 2014.6.25.까지 숙박업을 영위하다가 2014.7.29. 양도한 후 2014.7.31. 2014년 귀속 양도소득세를 예정신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 관련 세무조사를 하여 청구인이 필요경비로 신고한 금액 중 인근 모텔의 영업손실을 보전하여 준 합의금 OOO원과 모텔 임차인에게 지급한 해약위약금 OOO원(이하 “쟁점위약금”이라 한다), 쟁점건물 신축과 관련한 OOO 대출이자 OOO원 중 건물신축공사 기간 이외의 지급한 OOO원(이하 “쟁점이자”라 한다) 등을 필요경비 부인하여 2015.8.3. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다가 2015.12.3.이의신청 결정(2015.10.27.제기) 에 따라 2014년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 감액결정하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2013.3.8. 권OOO와 임대차계약(전세보증금 OOO원, 월세 OOO원)을 체결하였으나, 동종업체의 민원이 끊이지 아니하여 임대차 계약이 취소되어 위약금으로 권OOO에게 OOO원을 배상하였고, 쟁점부동산 뒤쪽에 위치한 OOO의 담장, 창문 및 건물이 금이가 원상복구 비용으로 박OOO에게 OOO원을, 정화조 및 지하 주차장 파손 등의 원상복구 비용으로 OOO 최OOO에게 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 지급하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 신축대금을 OOO 사장지점에서 대출받아 지급하였는데 쟁점부동산 준공 이후 지속적인 건물의 하자보수 등의 사유로 상환일이 늦어진 특별한 상황으로 하자 보수 기간까지 OOO원을 이자로 지급하였다.

따라서, 위 금액을 쟁점부동산의 취득원가로 인정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 임대차계약의 불이행으로 지급하였다는 쟁점위약금은 쟁점부동산의 양도와 직접 관련된 것으로 보기 어렵고, 청구인이 원상복구 비용으로 박OOO 등에게 OOO원을 지급하였다고 주장하면서 추가로 제출한 사실확인서는 작성일이 2013.3.8.로 기재되어 있음에도 “～지급한 사실이 있습니다”로 기재되어 있어 최근에 작성한 것으로 보여 지며, 대금 지급과 관련된 금융관련 증빙도 제시하지 못하고 있어 신빙성이 없다.

(2) 쟁점이자는 건설이 준공된 이후에 발생한 이자로서 이자 발생 과세연도의 사업소득(여관업)의 필요경비에 해당되므로 쟁점부동산의 취득원가로 인정하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점위약금·비용·지급이자를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제75조 [건설자금의 이자계산] ① 법 제33조 제1항 제10호에서 "대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자"란 그 명목여하에 불구하고 해당 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서 "건설"이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.

② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다. ③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다.

④ 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요경비로 한다.

⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.

제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액( 「법인세법」제16조 제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다.

(가) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서를 보면 “쟁점부동산의 양도가액은 공인중개사 입회하에 작성한 매매계약서이며, 기준시가 대비 207%로 인근 시세를 감안할 때 적정하고, 취득가액은 청구인이 제출한 매매계약서상 토지 및 건물 매입가액은 중개업자 입회하에 작성된 계약서이고, 기준시가 대비 195%임을 감안할 때 신고내용 적정한 것으로 판단되며, 여관 신축금액은 공사도급계약서와 세금계산서 수수 내역 등을 검토한바 적정하며, 쟁점위약금은 모텔 임차인에게 지급한 임대차계약 해약에 따른 위약금으로 법적 지급의무가 없는 지출이고, 쟁점이자(OOO 대출이자 OOO원 중 지급이자 OOO원 부인)는 여관 신축과 관련하여 지급한 차입금이자 중 공사기간 외의 지급한 쟁점지급이자는 필요경비 부인한다”고 기재되어 있다.

(나) 청구인이 쟁점위약금을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 제출한 쟁점부동산의 임차인이었던 권OOO이 작성한 영수증의 주요내용은 다음과 같다.

(다) 쟁점부동산 뒤쪽의 위치한 OOO의 담장, 창문 및 건물에 금이가 건물이 누수 되어 원상복구 비용으로 쟁점비용을 지급하였다고 주장하면서 제출한 박OOO 외 1명의 사실확인서의 주요내용은 다음과 같다.

(라) 청구인은 쟁점부동산의 신축 공사에 대한 공사대금을 OOO 사상지점에서 대출받아 지급하고 이에 따른 차입금이자 OOO원을 지급한 사실이 이자 납입내역서 등에 의하여 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점위약금은 청구인이 모텔 임차인에게 지급한 것으로 임대차계약의 해약에 따른 위약금으로 쟁점부동산의 양도와 직접 관련된 것으로 보기 어려운 점, 쟁점비용은 청구인이 제출한 사실확인서는 작성일이 2013.3.8.로 기재되어 있음에도 “～지급한 사실이 있습니다”로 기재되어 있어 최근에 작성한 것으로 보이며, 대금 지급과 관련된 금융관련 증빙도 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점비용이 지급되었다고 인정하더라도 쟁점비용은 쟁점부동산의 취득원가가 아니라 비용으로 보이는 점, 쟁점이자는 건설이 준공된 이후에 발생한 이자로 이자 발생 과세연도의 사업소득(여관업)의 필요경비에 해당되어 쟁점부동산의 취득원가로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점위약금 등을 쟁점부동산의 취득원가로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.