[청구번호]조심 2015지0965 (2016. 12. 6.)

[세목]취득[결정유형]기각

[결정요지]대체입주자가 공실로 되어 있는 휴ㆍ폐업 공장을 취득하여 취득세를 면제받은 후에 공장으로 미사용할 경우 사후에 추징하는 장치가 마련되어 있는 점 등에 비추어 청구인이 취득한 이 건 부동산은 감면조례 제7조의 ‘농공단지에 휴업 중이거나 폐업된 공장을 취득하여 입주하려는 자가 취득하는 부동산’에 해당한다고 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음.

[관련법령]「경상남도 도세 감면 조례」제4조 제2항, 「지방세법 시행령」제6조 제7호조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO을 아래 <표1>과 같이 신고·납부한 후, 2014.12.15. 쟁점토지의 취득이 취득세 과세대상이 되는 취득에 해당되지 아니하므로 취득세 등을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2014.12.31. 이를 거부하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2015.3.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 법정해제권(또는 약정해제권)의 행사를 통해 매매계약이 해제되면 그 효력은 소급적으로 소멸하므로 매도인과 매수인은 원상회복의무를 부담하게 되고( 「민법」제548조), 이러한 경우 매도인은 계속해서 소유권을 보유하고 있었던 것으로서, 여기에는 취득세의 과세대상인 재화의 이전이 존재하지 아니하므로 이에 대하여 취득세를 과세하는 것은 실질과세의 원칙에 위배되는 것이며, 이러한 측면에서 법정해제권의 행사를 통해 소유권을 회복하는 것은 취득세 과세대상에 해당하지 않는다 할 것이고, 대법원에서도 매도인이 소유권을 “회복”(재취득)하는 것이라면 매매계약을 사후적으로 ‘합의해제’하는 경우에도, 원상회복의 형식과 관계없이 취득세 부과대상에 해당하지 않는다는 것이 확고한 입장이라 할 것인바, 신탁종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 것이 취득세 비과세 대상에 해당한다( 「지방세법」제9조 제3항 제2호)는 것에는 의문이 없으므로, 실질과세의 원칙상 이러한 단계를 순차적으로 거치는 대신 신탁계약의 종료 및 계약해제에 따른 원상회복의 한 방법으로서 특약에 근거하여 신탁회사로부터 토지매도인에게 곧바로 소유권이전등기를 하는 것은 「지방세법」에 의한 취득으로 볼 수 없고, 그렇다면, 청구법인은 2013.4.23. 및 2013.4.29. 쟁점토지매매계약을 해제한 뒤, 쟁점토지매매계약 제12.2항, 제12.3.항 및 쟁점사업협약 제38조에서 정한 바에 따라 OOO로부터 받은 매매대금을 반환하고, 특약(쟁점합의서 제4조)에 근거하여 쟁점신탁회사로부터 신탁종료에 따른 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 쟁점토지에 관한 소유권을 이전(원상회복)받았으므로, 이러한 쟁점토지의 쟁점소유권회복에는 취득세 과세대상으로서의 ‘취득’이 존재하지 않고, 따라서 청구법인이 부담하여야 할 취득세 등의 과세표준과 세액은 각각 OOO이므로 처분청의 경정청구 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.

(2)가사 백보 양보하여 청구법인의 쟁점토지에 대한 쟁점소유권회복이 취득세 과세대상이 될 수 있다 하더라도 쟁점토지는 OOO제9조 제1항 제1호 내지 제3호 및 제6호(같은 호의 사업 중 철도역사 개발사업으로 한정함)의 사업에 직접 사용하기 위하여 취득한 부동산에 해당하여 구 「지방세특례제한법」 제63조 제2항에 따라 취득세가 감면되었고, 그 후 청구법인은 쟁점토지를 반환 받은 날로부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 못하고 있지만,쟁점토지에 대하여 OOO가 유치권을 행사하고, OOO의 공사대금 미지급으로 토양정화사업이 중단된 현 상황에서 청구법인이 행정관청의 토양정밀조사명령에 따라 향후 그 명령을 이행한 후 토양오염정화사업을 마무리하려 하고 있으며, 소유권회복 관련 민사소송이 현재에도 진행 중인 상황 등 철도 관련 사업에 사용하기 위한 장애사유가 존재하는 점, OOO에 의하여 설립된 공기업인 청구법인의 사업에는 공익성이 강한 점, 쟁점토지를 사용하기 위한 사업은 그 자체로 장기간의 준비기간을 요하는 대규모 사업이라는 점 등의 정당한 사유가 있으므로 「지방세특례제한법」제94조 제1호에 의한 추징 사유도 발생하였다고 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용, 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는 가의 여부와 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것으로서 여기에서 말하는 “취득”이란 소유권이전 형식에 의한 모든 취득의 경우를 포함하는 것인바, 「지방세법」제11조 제1항 제4호에서 신탁재산을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우를 취득으로 보아 1천분의 30의 세율을 적용한다고 규정하고 있고, 쟁점토지의 제2순위 우선수익자인 청구법인이 수탁자인 쟁점신탁사로부터 소유권을 이전 받아 등기를 경료한 것은 수익자의 지위에서 수탁자로부터 신탁재산을 취득하였다할 것이다.

(2) 「지방세법특례제한법 제178조 제1호에서 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있고, 여기에서 말하는 ‘정당한 사유’란 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 법인이 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 부득이 유예기간을 넘긴 내부적 사유도 포함된다 할 것이나, 부동산을 취득할 당시에 이미 유예기간 내에 고유업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득 후에 당해 토지를 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이며, 실제 그 해소를 위하여 노력하고 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 고유업무에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 외부적 사유는 당해 토지를 고유업무에 사용하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다 할 것인바, 청구법인은 쟁점토지에 대한 쟁점소유권회복 전인 2013.4.8. 청구법인의 OOO 개발사업 중단(2013.3.12.)에 따른 토지대금 및 협약이행 보증금 반환 등에 대한 논의는 있지만 쟁점토지의 이용에 관한 논의는 없었던 점, 쟁점토지를 2013.4.24.부터 2013.11.5.까지 4차례에 걸쳐 취득한 후, 유예기간(1년)이 거의 도달한 시점인 2014.3.13.에 이르러서야 OOO와 유치권 협의를 하겠다는 계획을 수립한 점, 쟁점토지에 대하여 소유권이전 소송과 병행하여 전문 연구용역을 통한 도시관리 계획변경 등을 통해 부동산 가치를 극대화하여 재매각을 추진하고 있었던 점 등에 비추어 청구법인은 쟁점토지를 고유목적에 사용하지 못한 정당한 사유가 있다거나 장애사유 해소를 위한 적극적인 노력을 하였다고 볼 수 없으므로 쟁점토지를 철도사업에 직접 사용하지 못한 정당한 사유를 인정하여 달라는 청구주장은 잘못이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 신탁계약의 종료로 인하여 「신탁법」에 의한 수익자인 청구법인이 수탁자로부터 쟁점토지에 대한 소유권을 이전 받는 것이 취득세 과세대상이 되는 취득에 해당되는지 여부

(2) 청구법인이 쟁점소유권을 회복한 후, 유예기간(1년) 내에 쟁점토지를 사용하지 못한 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : < 별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구법인은 청구법인이 보유한 OOO 부지 등 이 건 토지 566,800㎡에 국제업무시설, 상업시설(숙박시설, 백화점, 쇼핑몰 등), 문화시설, 주거시설 등을 건설할 목적으로 쟁점사업을 추진하기로 하였다.

(나) 청구법인은 쟁점사업을 공모형 PF사업으로 진행하기로 하고, 사업자 공모를 통해 OOO 외 25개 법인으로 구성된 컨소시엄을 사업자로 선정하여 2007.12.13. OOO과 쟁점사업협약을 체결하였다.

(다) 청구법인과 OOO은 2007.12.18. 쟁점사업의 사업시행자로 OOO를 설립하였다.

(라) 청구법인과 OOO는 쟁점사업협약에 따라 5차례(“제1차, 제2차, 제3차, 제4-1차, 제4-2차)에 걸쳐 쟁점토지의 매매계약을 체결하였고, 이에 따라 쟁점토지매매계약을 통해 OOO에게 청구법인이 소유하던 쟁점사업부지를 아래 <표2>와 같이 순차적으로 매도하였으며, 청구법인은 OOO로부터 계약금을 지급받은 상태에서 OOO에게 쟁점사업부지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 준 것으로 나타나고, 제1차 매매계약을 제외한 나머지 토지매매계약에는 청구법인이 대상 토지를 환매할 수 있다는 취지의 ‘환매특약’이 존재하였으며, 위 특약사항은 쟁점사업부지에 대한 소유권이전등기가 경료되는 시점에 함께 등기된 것으로 나타난다.

(마) OOO는 쟁점토지의 매매계약에 따른 매매대금을 조달하기 위하여, 총9차에 걸쳐서 금융기관들로부터 총 OOO의 자금을 대출받았다.

(바) 쟁점대출에 따른 대출금 채무를 담보하기 위하여, OOO는 쟁점신탁사와 총8차에 걸쳐 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 이 담보신탁계약에 따라, 쟁점사업부지의 약 30%(이하 “쟁점담보신탁토지”라 함)에 대하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었고, 쟁점대주단에게 제1순위 우선수익권이, 청구법인에게 제2순위 우선수익권이 각각 부여되었으며, 담보신탁계약에서 쟁점대주단의 피담보채권은 ‘쟁점대출계약에 기한 대출채권’이고, 청구법인의 피담보채권은 쟁점사업협약 해지 시 공사가 OOO에 대하여 보유하게 되는 ‘쟁점담보신탁토지에 대한 소유권이전등기청구권’인 것으로 나타난다.

(사) 청구법인, OOO 및 쟁점신탁회사는 쟁점대출마다 ‘공동요청서와 토지귀속 및 대금반환 등에 관한 합의사항’(이하 “쟁점합의서”라 함)을 체결하였으며, 쟁점합의서는 OOO가 대출원리금을 상환하지 아니하는 등 쟁점합의서 제3부속서에 규정된 귀속반환사유가 발생하는 경우, ① 쟁점신탁사는 신탁종료에 따른 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 쟁점담보신탁토지에 대한 소유권을 청구법인에게 이전하고, ② 청구법인은 총 OOO을 쟁점신탁사가 지정하는 예금계좌에 입금하기로 상호 약정하였다(쟁점합의서 제4조).

(아) 제2차 토지매매계약 변경 및 보충합의서를 통해 제4차 중도금과 잔금의 납부기일이 ‘준공완료일 1년 전’과 ‘준공완료일’로 각각 연장되었고, 이에 따라 토지매매대금이 완납되기 이전에 제2차 토지매매계약 대상 토지에 대한 환매권 설정기간이 만료되었으며, 이에 청구법인은 제2차 토지매매계약 대상토지에 대한 환매등기를 말소하고, 그 대신 OOO와 쟁점신탁사로 하여금 쟁점사업부지 중 약 9%에 해당하는 토지에 대해서 부동산담보신탁계약을 체결하도록 하되, 우선수익자를 청구법인으로 지정하도록 하였다.

(자) OOO는 2013.3.12. 제9차 대출약정과 관련된 이자 OOO 조항에 의하여 나머지 제3차 내지 제8차 대출과 관련해서도 기한의 이익이 상실되었다.

(차) 쟁점대주단은 2013.3.13. OOO에 대하여 기한의 이익이 상실되었음을 통지하였고, OOO는 쟁점신탁사에게 귀속반환사유가 발생하였음을 알리면서 쟁점담보신탁계약 특약사항 제7조 제1항 및 쟁점합의서 제4조에 따른 조치를 이행하여 줄 것을 통지하였으며, 쟁점신탁사는 2013.3.14. 청구법인에게 쟁점합의서에서 정하는 귀속반환사유의 발생사실을 통지하였다.

(카) OOO 대출이자 미납 및 이에 의한OOO을 우선 반환하였고, 이에 따라 OOO가 토지매매대금 지급의무를 이행하지 않은 결과가 되자 청구법인은 OOO에게 그 시정을 요청하였으나, OOO는 위 의무위반을 시정하지 아니함에 따라 쟁점토지매매계약 제12.1항 가호 및 나호의 해제사유에 해당되었으며, 이에 청구법인은 2013.4.23. 제3차, 제4-1차, 제4-2차 토지매매계약을 해제한다는 의사를 OOO에게 통지하였고, 이로써 위 토지매매계약들은 모두 해제되었다.

(타) 청구법인은 2013.4.29. 쟁점사업의 시행이 객관적으로 불가능하게 되었음을 이유로 쟁점사업협약을 해지한다는 의사를 OOO 등에게 통지함으로써 제1, 2차 토지매매계약 또한 해제되었다.

(파) 쟁점토지매매계약이 해제됨에 따라, 청구법인은 사업협약서, 쟁점토지매매계약서, 쟁점합의서 등에 근거하여 OOO에게 매각한 토지를 다시 반환받게 되었다.

(하) 청구법인은 쟁점신탁사가 지정하는 계좌에 OOO을 완납하고, 쟁점신탁사로부터 4차례에 걸쳐 쟁점토지에 대한 소유권을 이전(반환) 받았다.

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점(1)에 대하여 살피건대, 「지방세법」제11조 제1항 제4호에서 「신탁법」에 따른 신탁재산인 부동산을 수탁자(쟁점신탁사)로부터 수익자(청구법인)에게 이전하는 경우의 취득에 대하여는 1천분의 30의 세율을 적용하도록 규정하고 있는 점, 2014.1.1. 「지방세법」의 개정으로 인하여 신탁재산의 수익자 이전에 대한 특례세율인 위 규정이 삭제되었으며, 그 이유를 “수익자는 주로 신탁재산의 당초 매수자이거나 매수자에게 금전을 대출하여 준 금융기관이어서 일반적인 유상승계취득과 다를 바가 없음에도 상대적으로 낮은 세율이 적용됨에 따른 조세불평등 및 탈세 야기”로 하고 있는 점, 같은 법 제9조 제3항에서 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우, 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우, 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우에 한하여 취득세를 비과세하도록 규정하고 있을 뿐, 지방세관계법령에서 청구법인의 쟁점토지에 대한 쟁점소유권회복과 같은 경우(수탁자로부터 수익자로의 소유권이전)의 경우에는 별도의 특례를 규정하고 있지 아니한 점 등에 비추어 수탁자(쟁점신탁사)로부터 수익자인 청구법인으로의 쟁점토지에 대한 소유권이전을 취득세 과세대상인 취득으로 보아 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점(2)에 대하여 살피건대, 「지방세특례제한법」제63조 제2항 및 제178조 제1호에서 OOO에 따라 설립된OOO가 그 사업에 직접 사용하기 위한 부동산 취득에 대하여 취득세를 면제하되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우에는 감면된 세액을 추징하도록 규정하고 있고, 여기서 유예기간(1년) 내에 해당 용도에 직접 사용하지 못한 '정당한 사유'란 행정관청의 금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 정상적인 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 고유업무에 직접 사용하지 못한 경우를 말하고, 부동산의 취득자의 자금사정이나 수익상의 문제 등의 사유는 이에 포함되지 아니하며, 토지의 취득시에 이미 유예기간 내에 고유업무에 직접 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유를 알고 있었고, 그 후에 그렇게 하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소가능한 것이고 실제 이를 위하여 노력하여 그렇게 하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 외부적 사유는 정당한 사유가 될 수 없는 것인바 청구법인이 주장하는 유치권 행사, 토양정밀조사에의 장기간 소요 및 대규모 공사의 특수성 등을 유예기간(1년) 내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유로 보기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.