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기각
쟁점부동산의 실지 양도가액으로 보아과세한 처분의 당부(기각)
조세심판원 조세심판 | 조심2009서2453 | 양도 | 2009-10-20
[청구번호]

조심 2009서2453 (2009.10.20)

[세 목]

양도

[결정유형]

기각

[결정요지]

처분청 조사서에 쟁점부동산 매매계약 당시 시세가 형성된 것으로 나타나는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 매수인이 신고한 취득가액을 실지 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

[관련법령]

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】/ 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】/ 소득세법시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

[따른결정]

조심2018구4561

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.5.18. 서울특별시 ▲▲구 ●●동 736 □□□아파트 703동 1205호(이하 쟁점부동산 이라 한다)를 신○○에게 양도하고 양도가액을 118,000,000원, 취득가액을 109,125,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세 232,020원 을 예정신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 매수인 신○○이 2003.12.24 쟁점부동산을 양도하면서 취득가액을 172,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한 사실을 확인하고, 청구인이 신고한 위 양도가액을 부인하고 매수인이 취득가액으로 신고한 172,000,000원을 쟁점부동산의 실지 양도가액으로 보아 2008.11.11. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 22,513,940원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.29. 이의신청을 거쳐 2009.6.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 실지양도가액은 125,000,000원으로 영수증 및 통장 사본 등에 의하여 확인되고, 청구인은 매수인과 임차인간의 임대차계약에 대하여는 전혀 알지 못하며, 전세보증금의 잔금은 임차인이 임차주택에 입주하고 치르는 것으로 청구인은 쟁점부동산에서 2002.5.18.까지 거주하고 있었으므로 임대차계약서상의 잔금일 (2002.4.27.)은 신빙성이 없으며, 전세보증금 95,000,000원을 청구인이 수령하였다는 주장은 사실이 아님에도, 매수인이 쟁점부동산의 전세 보증금 90,000,000원을 포함하여 쟁점부동산의 취득가액을 172,000,000 원으로 신고하고 이를 사실이라고 주장하는 데 대하여 처분청이 매수인의 메모에 의한 단순 주장만을 사실 확인 없이 인정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 임대차계약서상 계약일은 2002.3.27.이고, 잔금지급일은 2002.4.27.로 쟁점부동산의 소유권이전 등기일인 2002.5.18.보다 20일전에 전세보증금의 잔금 90,000,000원이 청산되었으며, 부동산중개인이 청구인을 대리하여 임차인과 체결한 임대차계약서의 특약사항에는 "매매계약 중 매도인과의 임대차계약"이라고 되어 있는바, 동 전세 보증금은 매도인이 수령한 것으로 보아야 한다. 또한, 쟁점부동산의 양도당시 시세를 보면, 160,000,000원부터 167,000,000원으로 형성되어 있는바, 제3자와의 정상적인 거래에서 시세보다 1/3가량 낮게 거래할만한 특별한 이유를 발견할 수 없고, 보통 매매거래시 계약금을 매매대금의 10%정도 지급하는 관행으로 보아 양도가액을 172,000,000원으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 매수인이 신고한 취득가액을 쟁점부동산의 실지 양도가액으로 보아과세한 처분의 당부

나. 관련법령

별지 목록 기재와 같다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 118,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였고, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 매수인이 취득가액으로 신고한 172,000,000원으로 경정하여 양도소득세를 과세하였는바, 처분청의 양도소득세 조사 종결보고서(2008년 8월)에 의하면, 청구인이 양도가액을 118,000,00원으로 선고하였으나, 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 신○○이 취득가액을 172,000,000원으로 신고한 내 용을 검토한바, 계약금 17,000,000원(영수증 첨부), 중도금 55,000,000원(금융송금 내역 첨부), 잔금10,000,000원, 전세보증금 90.000.000원 (전체 보증금 중 5백만 원은 청구인으로부터 받고 9천만 원은 승계함) 합계 172,000,000원 이 적정하고, 청구인은 전세보증금 95,000,000원에 대하여 세입자로부터 수령하지도 않았고 매수인에게도 인계하지 않았다는 것으로 양도가액을 당초 신고한 118,000,000원으로 주장하나, 취득자가 제출한 서류를 검토 한바, 계약금 영수증이 17,000,000원으로 되어있고(보통 매매가액의 10%를 계약금으로 수령함), 그 당시 아파트 시세가 167,000,000원~ 172,000,000원으로 형성된 점으로 보아 쟁점부동산의 양도가액은 매수인이 신고한 취득가액 172,000,000원으로 확인된다고 되어 있다.

(2) 청구인이 양도소득과세표준 예정 신고 시 첨부한 쟁점부동산의 양도 매매계약서(2002.3.24.)에는 매매대금이 118,000,000원, 계약금이 10,000,000원으로 기재되어 있고, 부동산중개업자가 청구인을 대리하여 체결한 임대차계약서(2002.3.27.)에는 보증금 95,000,000원, 계약금 5,000,000원, 잔금(2002.4.27.) 90,000,000원으로 되어 있으며, 동 임대차 계약서의 특약사항에는 3. 매매계약기간 중 매도인과의 임대차계약이 며, 임대인은 전세권설정에 필요한 서류를 잔금 시 준비한다. 4. 매수인 신○○은 현 임대차계약을 승계하는 조건이라고 기재되어 있다. 또한, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 2002.5.18. 쟁점부동산이 매수인에게 소유권이전 등기되기 전인 2002.4.29. 전세금 95,000,000원 에 대하여 존속기간을 2003.4.26.로 하여 전세권설정 등기를 한 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 심판청구과정에서 쟁점부동산의 실지 양도가액을 125,000,000원이라고 주장하면서 17,000,000만원(아파트 매매계약금)이 기재된 2002.3.24. 영수증(청구인 명의로 발행)과 농협중앙회 ▲▲역지점에서 발급된 청구인 명의의 저축예금거래명세표(계좌번호:044-2-******)를 제시하는바, 동 명세표에 의하면, 2002.4.17. 20,000,000원, 2002.4.18. 25,000,000원(이상 중도금), 2002.5.18. 10,000,00원(잔금)은 매수인 신○○이 입금한 것으로 확인되고 있으나, 2002.4.27. 수령하였다는 중도금 53,000,000원의 경우 당일 수표 50,000,000만원과 현금 3,000,000만원이 입금된 사실은 확인되나 입금인이 기재되어 있지 아니하다. 한편, 청구인은 쟁점부동산에서 2002.5.18.까지 거주(청구인의 주민등록등본상 청구인은 쟁점부동산에서 2002.5.24. 쟁점부동산과 같은 □□□아파트 705-602로 전입한 것으로 나타남)하였기 때문에 임차인 안◆◆이 전세보증금 95,000,000원을 2002.4.27. 청구인에게 지급하였다는 것은 사실이 아니라고 주장하면서 당시 부동산중개사와 임차인에게 보낸 내용증명우편(2008.8.26.) 및 이들이 보낸 답신을 제시하고 있는바, 부동산중개사의 답신에는 부동산 관례상 통상적으로 매매계약이 된 상태에서의 임대차계약은 매수인의 동의하에 매도인의 협조를 받아 계약하고 잔금 시 매수인과 임차인이 계약서를 새로 작성하며 계약금과 잔금에 대하여는 영수증을 보관하고 있지 아니하므로 당시 임차인에게 문의하라는 내용이고, 임차인의 답신에는 6~7년이 지난 현재 임대차계약과 보증금 지급 과정에 대한 기억이 남아 있지 아니하고, 당시 사용하였던 예금계좌를 조회해 본바, 계약일자 및 잔금일자의 해당 일에 입출금 기록이 없으나, 전세권설정등기는 당시 설정자(소유자)로부터 적법한 위임절차와 법정서류를 갖추어 경료되었던 것으로 기억하고 있다는 내용이다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도가액이 125,000,000원이라고 주장하고 있으나, 당초 예정 신고 시 양도가액을 118,000,000원으로 다르게 신고한 점, 쟁점부동산이 매수인에게 소유권이전등기 되기 전에 전세보증금 95,000,000원에 대한 전세권설정 등기가 된 점과 임대차계약서상의 특약사항에 매매계약기간 중 매도인과의 임대차 계약이며, 임대인은 전세권설정에 필요한 서류를 잔금 시 준비하고, 매수인 신○○이 현 임대차계약을 승계하는 조건이라고 기재되어 있는 점, 부동산 매매계약시 통상 매매대금의 10%를 계약금으로 하고 있는 점 및 처분청 조사서에 쟁점부동산 매매계약 당시 시세가 167,000,000원~ 172,000,000원에 형성된 것으로 나타나는 점 등으로 볼 때 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 매수인이 신고한 취득가액 172,000,000원을 실지 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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