조심2014부1084 (2014.04.22)

양도

기각

환매권의 행사로 쟁점토지의 소유권을 새로이 취득한 것으로 보아야 하므로, 처분청이 환매로 인한 소유권이전등기일을 그 취득시기로 보고, 환매권을 행사하면서 지급한 금액으로 취득가액을 산정하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음

소득세법 제97조

조심2014구1544 / 조심2014서1578 / 조심2014서1605 / 조심2014서1606 / 조심2014중1607 / 조심2014중1616 / 조심2014중1617 / 조심2014서1618

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1996.6.24. OOO동 532-9 답 600㎡의 2/11지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하여 보유하다가 OOO시설 설치사업의 부지로 OOO시에 수용되었으나(소유권이전등기일은 2000.1.28.), 2005년 8월경 OOO시설 설치사업이 폐지되자, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업법”이라고 한다) 제91조 제1항에 따라 OOO시에 환매대금을 지급하고 쟁점토지를 환매(소유권이전등기일 2011.10.24.)한 후, 쟁점토지가 다시 OOO택지개발예정지구로 지정되어 OOO공사에 수용(소유권이전등기일 2013.3.28.)되자, 쟁점토지의 환매로 인한 소유권이전등기일을 취득시기로 하고 환매대금을 취득가액으로 하여 2013.5.31. 처분청에 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구인은 환매의 실질은 수용으로 인해 상실한 소유권의 회복으로 이로 인하여 종전의 소유권이 계속되는 것이기 때문에 쟁점토지의 최초 취득일을 기준으로 세율, 장기보유특별공제, 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면을 적용하여야 하며, 환매대금은 당사자간 자유로이 시가에 따라 결정된 거래가액이 아니기 때문에 환산가액을 취득가액으로 하여 쟁점토지에 대한 2013년 귀속 양도소득세 과세표준과 세액을 OOO원으로 감액경정하고 OOO원을 환급하여야 한다는 취지로 2013.10.28. 처분청에 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 수용된 토지를 환매로 다시 취득한 경우도 자산의 새로운 취득에 해당하므로 환매일을 취득시기로 보고 단기보유에 대한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제와 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면은 배제하는 한편, 환매대금은 취득당시 실지거래가액이라며 2014.1.13. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.3. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

공익사업법상 환매권을 인정하는 취지는 공용수용이 특정한 공익사업을 위하여 개인의 재산권을 강제적으로 취득하는 것이기 때문에 수용의 전제인 공익사업의 폐지 기타 사유로 수용목적물이 불필요하게 된 경우에, 그 소유권을 원래의 소유자 등에게 회복시켜 주는 것이 원소유자의 감정의 존중이나 공평의 원칙에 부합한다는 점에 있으며, 그 핵심은 원소유자에게 소유권을 원상회복하여 토지 소유자로서의 종전의 권리 및 지위를 향유하게 하는데 있으므로 원소유자가 수용되었던 토지 등을 환매로 취득한 경우는 신규 취득이 아니고 수용으로 상실하였던 기존의 소유권을 회복하여 환매 이후로도 계속하여 보유하는 것으로 보아야 한다. 이렇게 보유하게 된 토지 등을 재차 공익사업용으로 양도한 경우는 당해 자산을 이용한 당초 공익사업 폐지 및 새로운 공익사업 시행에 따른 것일 뿐 자산 보유자의 단기 투기 목적에 따른 것이 아니므로 각종 단기 보유자산에 대한 각종 중과세 및 공익사업용 토지에 대한 조세감면규정을 적용함에 있어 당초 자산 취득시를 기준으로 함이 타당하다.

청구인이 쟁점토지에 대한 환매권을 행사하면서 지급하는 환매대금은 공익사업법 제91조에 규정된 법정금액(보상금에 상당한 금액)일 뿐, 당사자 사이에 자유로운 의사에 의하여 시가대로 결정된 거래가액이 아니므로 이를 실지거래가액으로 볼 수 없고, 환매로 취득한 토지를 양도한 경우는 실지양도가액에 대응하는 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액으로 양도차익을 계산함이 타당하다.

나. 처분청 의견

공익사업법에 의한 환매는 그로 인하여 결과적으로 환매권자가 종전에 수용된 토지의 소유권을 회복하는 면이 있다 하더라도 환매권자와 사업시행자 사이의 새로운 매매로 보아야 하고 이를 종전의 협의 양도나 수용의 취소 또는 해제로 볼 수는 없어서 이미 이루어진 물권변동의 효력까지 소급하여 소멸시키는 것이 아니다. 따라서 청구인들이 2012.2.28. 환매대금을 납부함으로써 쟁점토지의 소유권을 새로이 취득한 때를 쟁점토지의 취득시기로 하여 세율, 장기보유특별공제, 공익사업용 토지등에 대한 양도소득세 감면 등을 적용함이 타당하다.

환매는 당사자의 의사합의에 의하여 이루어지는 계약의 일종이므로 환매대금은 환매로 인한 취득 및 양도의 실지거래가액이 되는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

공익사업용으로 수용된 토지를 그 공익사업이 취소되어 환매하여 취득하였다가 다시 다른 공익사업용으로 수용되어 양도한 토지의 취득시기와 취득가액

나. 사실관계 및 판단

(1) 「소득세법」 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항은 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일을 그 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있는바, 위 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석·적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정이라고 할 것이므로(대법원 1999.6.22. 선고 99두165 판결 같은 뜻임), 양도의 원인이 당사자간의 계약에 의한 것인지 법률의 규정에 의한 것인지를 불문하고 위 각 규정에 의하여 자산의 양도 및 취득시기를 정하여야 할 것이다(대법원 2002.4.12. 선고 2000두6282 판결 같은 뜻임).

한편, 공익사업법 제91조 제1항은 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일로부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 등 환매권자는 일정한 기간 내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다고 규정하고 있는바, 위 규정에 따른 환매는 그로 인하여 결과적으로 환매권자가 종전에 협의양도하거나 수용된 토지의 소유권을 회복하는 측면이 있다 하더라도, 이는 어디까지나 환매권자가 종전에 협의양도하거나 수용되어 양도하였던 토지를 공익사업법이 정한 절차에 따라 사업시행자로부터 새로이 매매로 취득하는 것이지 종전의 협의양도나 수용의 취소 또는 해제로 볼 수는 없으므로 이로 인하여 이미 이루어진 물권변동의 효력까지 소급하여 소멸시키는 것이 아니어서, 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 협의양도하거나 수용된 소유자는 이로써 그 토지의 소유권을 상실하였다가 그 이후 공익사업법에서 정한 절차에 따라 해당 토지에 대한 환매권을 행사하고 환매대금을 청산함으로써 그 소유권을 새로이 취득하는 것이므로, 그 토지를 다시 공익사업용으로 그 공익사업의 시행자에게 양도한 경우의 양도 자산의 취득시기는 환매대금 청산일 또는 환매로 인한 소유권이전등기일이 된다(대법원 2012.4.26. 선고 2012두744 판결 같은 뜻임).

(2) 또한, 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 양도자산 취득에 든 실지거래가액으로 한다고 규정하는바, 환매권자는 공익사업법 제91조 제1항 및 제4항에 따라 사업시행자에게 환매대상 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액 또는 시가변동을 감안하여 사업시행자와 협의한 환매금액 등을 지급하고 환매권을 행사하여 그 토지를 취득하는 것이므로, 환매로 취득한 자산의 취득에 든 실지거래가액은 환매권자가 환매권을 행사하면서 사업시행자에게 지급한 금액이 된다.

(3) 따라서 청구인이 환매로 취득한 자산을 다시 양도한 이 건의 경우, 환매로 인한 소유권이전등기일(이 건의 경우 제시된 자료만으로는 환매대금 청산일이 확인되지 아니한다)을 그 취득시기로 하고, 청구인이 환매권을 행사하면서 사업시행자에게 지급한 보상금 상당액과 증감액 등을 합한 금액을 그 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세함이 타당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.