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기각
기준시가로 평가하여 신고한건에 대해 매매사례가액으로 적용한 처분의 당부(기각)
조세심판원 조세심판 | 조심2009전1581 | 상증 | 2009-05-25
[사건번호]

조심2009전1581 (2009.05.25)

[세목]

상속

[결정유형]

기각

[결정요지]

비교토지가 쟁점토지의 모번지에서 분할된 토지 로서 쟁점토지와 지목이 같고 형태 등에 있어 큰 차이가 없고 공시지가가 거의 동일하여 매매사례가액으로 과세한 처분은 정당함

[관련법령]

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

[주 문]

심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

OOOOOOOOOOOOOOO(이상 ‘청구인들’이라 한다)은 2008.1.3.夫이자 父인 OOO이 사망하자 2008.7.2. 상속세를 신고 하면서 상속재산인 OOOO OOO OOO OOOO OOOOO외 10 필지 임야 14,528㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 시가를 기준시가로 평가하여 신고하였다.

처분청은 2008년 11월 쟁점토지에 대한 현지조사한 후, 쟁점 토지의 시가를상속일로부터 6월 18일 이전인 2007.6.15. 거래된 동소 468-19외 4필지4,590㎡(이하 “비교토지”라 한다)의 거래가액(㎡당 202,890원)을 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거쳐 매매사례가액으로 적용하여 2009.3.6. 청구인들에게 2008.1.3.분 상속세 1,043,451,890원을결정고지 하였다.

청구인들은 이에 불복하여 2009.3.11. 이 건 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

처분청은 이 건을 과세함에 있어 토지의 개별성(지목이 동일하다 하더라도 지번별, 구획형태, 도로인접성, 면적, 용도, 지장물등에 따라 가격이 다름)과 거래시기에 따라 가격차이가 많은 사실을감안하지 아니한 상태에서 상속일부터 6월 18일 이전에 거래된 비교토지의 거래가액인 매매사례가액을 상속재산인 쟁점토지의 시가로적용하여 과세하였는 바, 비교토지 면적(1필지당 918㎡)은 1,000㎡로토지거래허가 대상이 아니어서 별 제한 없이 거래가 가능한 반면, 쟁점토지 중 동소 468-6번지외 4필지 9,020㎡는 토지거래허가 대상이어서 비교토지와 같은가격으로 거래할 수 없고, 쟁점토지 중 동소 468-23번지(임야 918㎡)는OOOO의상수원으로 사용되는 취수관정이 설치되어 개발행위에 대한 제한이불가피하며, 동소 468-6번지(임야 3,164㎡)와 468-24번지(1,121㎡)는포장된 농로가 있을 뿐 아니라, 동소 468-15번지(임야 1,608㎡)와 468-16번지(임야 1,608㎡)는 고압 송전선로와 근접하는 등 쟁점 토지는 토지의 형태나 모양이 비교토지에 비해 열위에 있어 비교토지의 거래가액과는 차이가 많음에도 비교토지의 매매사례가액을 단순 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 공시지가는 상속개시전 처분재산인 비교토지의 공시지가와 동일하거나 다소 높은 것으로 확인되는 것으로, 동소 468-6번지(임야 3,164㎡) 중 실측한 324㎡는 불특정다수인이 사용하는 마을도로로 실제 이용하고 있음이 확인되어 그 평가액을 ‘0’원으로 하였으나, 나머지 부분은 비교토지의 공시지가 보다 2배 이상 높게 책정되어 있고, 상속재산 중 서해안 바다의 전망이 가장 좋은 곳에 위치해있으며, 동소 468-24번지(1,121㎡)는 2005.7.18. 모번지인 동소 468-10번지에서 비교토지와 동시에 분할된 토지로서 지적현황상 도로로 구획만 되어 있을 뿐 비교 토지의 공시지가와 동일하며, 고압 송전선로 옆에 위치한 동소 468-16번지(임야 1,608㎡)는 고압 송전선로로부터 30미터 거리에위치한 비교토지인 동소 468-14번지의 공시지가 금액(2007년 귀속17,100원/㎡당) 보다 더 높은 금액으로 산정(2007년 귀속 23,900원/㎡당)되어 있을 뿐 아니라, 인근부동산 중개업소를 통한탐문 확인 및 지가변동률, 공시지가 비교·현장상황등으로 보건데상속 개시전 처분재산의 거래일 이후에도 동지역의토지거래가액은지속적으로 상승되었음이 여러 정황에 의하여 확인되므로 이 건 처분은정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속개시 당시 쟁점토지의 시가를 산정함에 있어 비교토지의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 과세한 처분의 당부.

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가 방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우 에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속 재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서“평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만,평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며,당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3.당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인" 은 “상속인 등”으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)처분청이 청구인들의 쟁점토지 기준시가 신고를 배제 하고, 상속세및증여세법 제60조 및 동시행령 제49조의 규정에 의한 ‘평가심의위원회’의 자문을 거쳐 상속개시전 처분재산인 비교토지의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 이 건을 처분한 데 대하여청구인들은 매매사례가액 적용이 불합리하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 상속세및증여세법 제60조 제1항에서 상속세가 부과 되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 같은조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립되고 인정되는 가액이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과·주위환경의 변화 등을 감안하여 가격 변동이 특별히 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매사례가액을 시가로 포함시킬 수 있도록 규정하고 있다.

(나) 상속재산인 쟁점토지에 대한 신고내역과 비교토지 (상속개시전 처분자산)의 거래내역은 아래 표와 같은 바,

(OOOOO)

청구인들은 쟁점토지를 기준시가인 ㎡당 16,600원~21,300원으로 신고하였고, 비교토지는㎡당 200,860원~202,890원 에 거래되었고,

비교토지는2005.7.18.자로 상속재산인 468-10번지에서 15필지로 분할된 토지 중의 일부이고, 쟁점토지와 비교토지의 공시지가는 아래 표와 같이 거의 동일한 것으로 나타난다.

(O)

O OOOOOOO(OOO,OOOO)O OOOOO OOOOO OO OO,OOOOO

(다) 처분청이 쟁점토지와 비교토지의 2007년도와 2008년도의토지특성조사표를 확인한 결과,비교토지 중 처음 양도시점인 2007.4.30.부터조사일 현재까지 쟁점토지의 주위환경에 급격한 변동을 줄 만한 환경변화가 없는 것으로 조사되었고, 쟁점토지 인근(OOOO OOO OOO OOOO OO)에 위치한 중개업자(OOOOOOO OOO, OOOOOOO OOO)의 진술에 의하면, 상속개시 당시에 쟁점토지 및 주변 임야의 시세가 평당 600천원정도이었고 쟁점토지가 위치한 지역은 전국적으로 유명한 관광지인왜목마을(일출과 일몰을동일지역에서 감상)과 인접한 곳으로서 바다낚시꾼이 많이찾아 오는 곳이며, 토지가격이 타 지역 보다 높은 비율로상승하였던 것으로 확인하고 있다.

(라) 한편, OOOOOOOOOOO OOO에 위치한 임야의 지가변동률을 조사한 토지가격 동향조사서를 보면, 쟁점토지가 소재한 OOOO OOO의 임야의 가격은 상속개시전 처분재산인 비교토지의 매매계약일 이후 상속개시일까지 타 지역 보다 월등 하게 지속적으로 가격이 상승한 것으로 나타난다.

*전국 및 당진군 內 월별 임야 지가변동률

(%)

구분

'07.6

'07.7

'07.8

'07.9

'7.10

'07.11

'07.12

'08.1

전국

0.205

0.181

0.192

0.211

0.225

0.249

0.302

0.260

충남

0.186

0.124

0.157

0.120

0.212

0.265

0.282

0.246

당진군

0.132

0.107

0.170

0.135

0.432

0.502

0.704

0.623

※ 월별변동률 : {(당해월 지가지수/전월지가지수)-1}× 100

(2) 이상과 같이 살펴본 바를 종합하면,처분청이 상속세 및 증여세법 제60조 및 동시행령 제49조의 규정에 의한 ‘평가심의 위원회’의 자문을 거쳐 비교토지의 거래가액을매매사례가액으로 하여 과세하였고, 비교토지가 쟁점토지의 모번지에서 분할된 토지 로서 쟁점토지와 지목이 같고 형태 등에 있어 큰 차이가 없어 쟁점토지와 비교토지의 공시지가가 거의 동일하며,비교토지의 거래당시와쟁점토지의 평가기준일 사이에 가격변동이 발생할 만한 특별한사정이 없는 것으로 조사되었던 점 등에 비추어 볼 때, 비교토지의거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 하여 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여주문과 같이 결정한다.

OOOO

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