교환에 따라 당사자간 평가된 취득가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(취소)

청구인은 2001.8.10. OOO OOO OOO OOO OOOOOO 대지 473.3㎡ 및 건물 1,114.29㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 교환으로 취득하여 2004.8.26. 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 2004.10.15. 양도소득세를 신고하였다.

OO지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 시가감정의 절차없이 임의로 평가한 가액이므로 실지거래가액으로 볼수 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 경정하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 과세자료에 근거하여 2007.3.19. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 155,759,640원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여2007.6.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2001년 7월 청구인이 소유한 OOO OOO OOOO OOOOO(25억원)과 청구외 김OO이 소유한 쟁점부동산외 토지 3필지(쟁점부동산 20억원 + 토지 3필지 10억원 = 30억원)를 교환하였는바, 청구인과 김OO은 서로 교환부동산의 가치를 한편으로는 보수적으로 한편으로는 개발 가능성 등을 염두에 두면서 충분한 검토와 계산을 통해 평가한 후 서로의 대출금을 승계하는 등의 방법으로 차액을 정산한 것이므로 감정가액이 없다고 하여 거래당사자가 실지 거래한 가액을 실지거래가액으로 인정하지 않는 것은 부당하다.

당시 교환계약을 전문 공인중개사가 중개하지 않고 평소 알고지내던 김OO, 김OO, OOO(이하 “중개인들”이라 한다)가 하였던 관계로 교환계약서에 OOO모텔의 가액은 25억원(차입금 6.5억원을 차감하여 실질가치는 18.5억원)으로 표기되어 있으나 쟁점부동산 등의 가액이 명확하게 표시되지는 않았으나, 교환계약서 상의 대출금 승계액, 추후 김OO이 중개인들을 대상으로 제기한 고소장 등에 의하여 김OO 소유 부동산의 가치는 30억원[쟁점부동산 20억원(차입금 및 임대보증금 10억원을 차감하여 실질가치는 10억원) + 토지 10억원(차입금 2억원을 차감하여 실질가치는 8억원), 실질가치 부족액 0.5억원은 김OO이 중개수수료를 부담하는 것으로 갈음]으로 확인된다.

이와 같이 쟁점부동산의 교환당시 각자의 입장에서 발전가능성 등의 충분한 검토와 계산을 통해 쌍방의 이해관계가 일치함에 따라 성립된 교환가액을 거래관행 등에 비추어 보더라도 정상시가를 반영한 정상가액으로 보아야 함에도 시가감정의 절차가 수반되지 않았다는 이유로 실지거래가액을 인정하지 않는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

이 건 교환거래는 시가감정 및 차액의 정산여부가 확인되지 않는 점, 교환일로부터 약 4개월후의 감정가액(약 12억원) 및 부동산임대업 신고시 제출한 재무제표상 장부가액(10억원)으로 보아 신고가액을 신뢰하기 어려운 점, 청구인이 실거래취득가액으로 당초 신고한 금액(쟁점부동산 19억원, 3필지 토지 6억원)과 심판청구시 주장하는 금액(쟁점부동산 20억원, 3필지 토지 10억원)이 상이한 점, 중개인이 있는 거래이었음에도 중개인의 날인이 없는 점 등 계약서 외에 당해 거래의 정당성을 입증할 수 있는 자료를 제시하지 못하고 있으므로 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의2에서 규정한 “장부등 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비”하여 “취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우”에 해당되므로 소득세법 제96조 제1항 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의거 기준시가에 의해 양도차익을 산정함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산을 교환으로 취득하여 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 경우, 교환취득가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6.양도자가양도당시 및 취득당시의실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다)또는 기준시가등에 의하여추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(5) 소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서“대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.8.10. 쟁점부동산을 교환으로 취득하여 2004.8.26. 양도한 후 실지취득가액을 1,900,000천원으로 실지양도가액을 1,620,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 실지양도가액은 확인되나 청구인이 신고한 실지취득가액은 확인 또는 인정되지 않는다고 하여 양도차익을 기준시가로 재계산하여 이 건 양도소득세를 경정고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시하는 부동산교환계약서(2001.7.4.) 및 위약금약정서(2001.7.4.)에 의하면, 계약당사자 및 중개업자의 인적사항란에 청구인과 김OO이 나타나고 중개업자는 없는 것으로 나타나며, 청구인의 물건소재지는 OOO OOO OOO OOO OOOOO, OOOOO, OOOOOO, OOOOO 건평 424평, 대지 약 800평이고 김OO의 물건소재지는 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 대 143평, 건물 약 330평과 OOO OOO OOO OOO OOOO외 2필지 약 13,000평인 것으로 나타나며, 청구인과 김OO의 매매대금은 2,500백만원으로 2001.7.11. 일시불로 지불하기로 하였고, 특약사항에 쌍방명도일은 2001.7.11.로 하되 청구인의 OO면 소재 OOO여관은 2001.7.20.까지 비워주기로 한다는 내용이 나타나며, 청구인의 OOO 부채내역 은행융자 650백만원은 김OO이 안기로 하고, 김OO의 OOO(쟁점부동산이 계약서에 OOO으로 표기됨) 부채내역 OO은행 200백만원, OO 600백만원, 보증금 200백만원과 OO OOO OOO OOO OOOO외 2필지 13,000평에 대한 융자금 200백만원을 청구인이 안기로 한다는 내용이 나타나며, 계약내용대로 이행치 않을시 계약을 이행치 못하는 쪽에서 200백만원을 배상키로 한다는 내용이 나타난다.

(3) 청구인과 김OO이 위 교환계약서에 의하여 교환한 부동산 현황은 다음과 같은 것으로 심리자료에 나타난다.

(가) 청구인의 부동산은 OOO OOO OOO OOO OOOOO OOO OOOO, OOO OOOOO OO OOOO, OOO OOOOOO OOO OOOO, OOO OOOOO 잡종지 304㎡ 합계 2,509㎡의 토지와 같은리 644-2 소재 건물 1,402.15㎡(이하 토지와 건물을 합하여 “OOO모텔”이라 한다)로서, 건물은 지하 1층, 지상 3층의 벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕의 숙박시설 및 위락시설(무도회장) 및 근린생활시설이며, 청구인은 2000.5.8. 청구외 심OO로부터 OOO모텔의 소유권을 취득하여 2001.7.12. 김OO에게 소유권을 이전(등기원인 : 2001.6.2. 매매)한 것으로 건축물대장 및 등기부등본에 나타난다.

(나) 김OO의 부동산은 다음과 같다.

① 김OO의 부동산중 OO는 OOO OOO OOO OOO OOOOOO에 소재한 지상 3층, 지하 1층의 알.씨조 슬라브지붕의 건물인 쟁점부동산으로 용도는 위락시설(2007.5.22 업무시설로 용도변경)이고, 대지면적은 473.3㎡, 건물면적은 1,114.29㎡이며, 김OO은 1996.3.12. 청구외 이OO로부터 위 토지에 대한 소유권을 취득하여 2001.8.10. 청구인에게 소유권을 이전(등기원인 : 2001.6.30. 매매)하였고, 1996.12.9. 위 건물에 대한 소유권보존등기를 경료하여 2001.8.10. 청구인에게 소유권을 이전(등기원인 : 2001.6.30. 매매)한 것으로 건축물대장 및 등기부등본에 나타난다.

② 김OO의 부동산중 다른 OO는 OOO OOO OOO OOO OOOO 염전 39,501㎡(이하 “OO토지①”이라 한다), 같은리 1-21 잡종지 2,529㎡, 같은리 1-25 잡종지 813㎡ 합계 42,843㎡의 토지(이하 OOOOOO라 한다)로서, 청구외 정OO가 1967.10.16. 소유권을 취득(등기원인 : 1967.3.10. 매매)하여 2001.7.11. 청구인에게 소유권을 이전(등기원인 : 2001.6.2. 매매)한 것으로 등기부등본에 나타나는 바, 청구인은 김OO이 정OO로부터 매입한 후 김OO 명의로 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 청구인이 김OO으로부터 매입하였다는 주장이고, OO지방국세청 양도소득세 조사종결보고서(2006.9)에 의하면 “장OO는 본인 소유 OO OO OO OO OOOOO 소재 OOO 여관을 25억으로 임의 평가한 후, 전소유자 김OO 소유 OO 팔달 인계 1121-9 소재 부동산 19억, OO OO OO OO OOOO 토지 3필지를 6억으로 임의평가 후 교환하였다”고 조사한 내용이 나타난다.

(4) 청구인은 당시교환계약을 전문 공인중개사가 아닌 평소 알고지내던 김OO, 김OO, OOO(이하 “중개인들”이라 한다)가 중개하였던 관계로 교환계약서에 청구인 소유의 OOO모텔 가액은 2,500백만원(차입금 650백만원을 차감한 후 실질가치는 1,850백만원)으로 표기하면서 김OO 소유의 쟁점부동산 및 OO토지의 가액을 명확하게 표기하지는 못하였지만, 교환계약서 상의 부채 승계액, 추후 김OO이 중개인들을 상대로 제기한 고소장 등에 의하여 김OO 소유 부동산의 가치는 3,000백만원[쟁점부동산 2,000백만원(차입금 및 임대보증금 1,000백만원을 차감한 후 실질가치는 1,000백만원) + OO토지 1,000백만원(차입금 200백만원을 차감한 후 실질가치는 800백만원), 실질가치 합계 1,800백만원]으로 평가한 사실을 확인할 수 있고, 김OO의 실질가치 부족액 50백만원은 청구인이 부담할 중개수수료를 김OO이 부담하는 것으로 하여 정산하였으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 2,000백만원이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가)OOO모텔 등기부등본에 의하면 2001.4.20. 채권최고액 845백만원의 근저당권(채무자 김OO, 근저당권자 OO은행)이 설정되어 2001.8.2. 말소되었고, 2001.8.2. 채권최고액 950백만원의 근저당권(채무자 김OO, 근저당권자 OOOOOOOOO)이 설정된 것으로 나타난다.

(나)쟁점부동산 등기부등본에 의하면 1996.12.11. 채무자를 김OO으로 하여 설정된 1번 근저당권(채권최고액 240백만원, 근저당권자 OO은행)이 2001.12.15. 채무자를 청구인으로 하여 변경(등기원인 : 1998.12.15. 계약인수)된 내용이 나타나고, 1997.10.8. 채무자를 김OO으로 하여 설정된 2번 근저당권(채권최고액 390백만원, 근저당권자 OOOOOOOOO)이 2001.12.28. 채무자를 청구인으로 하여 변경(등기원인 : 2001.12.24. 계약인수)된 내용이 나타나며, 1998.11.21. 채무자를 김OO으로 하여 설정된 3번 근저당권(채권최고액 390백만원, 근저당권자 OOOOOOOOO)이 2001.12.28. 채무자를 청구인으로 하여 변경(등기원인 : 2001.12.24. 계약인수)된 내용이 나타난다.

한편, OO토지①의 등기부등본에 의하면 2000.8.21. 채무자를 정OO로 하여 설정된 근저당권(채권최고액 280백만원, 근저당권자 OOOOOOOOOOO)이 2001.7.27. 말소(등기원인 : 2001.7.27. 해지)되고, 2001.7.20. 채무자를 청구인으로 하여 근저당권(채권최고액 260백만원, 근저당권자 OOOOOOOOO)이 설정된 것으로 나타난다.

(다) OO지방국세청 양도소득세 조사종결보고서(2006.9)에 의하면, OOO모텔의 기준시가는 703백만원, OO자체 감정평가액은 1,030백만원(감정시기는 나타나지 않음), 주식회사 OOOO의 2005년 감정평가액은 1,344백만원, 인근 중개업소의 탐문가액은 1,200백만원(탐문시기는 나타나지 않음)인 것으로 나타나며,

쟁점부동산의 기준시가는 1,030백만원, 주식회사 OOO감정평가법인의 감정가액(가격시점 2001.12.20.)은 1,205백만원, 임대사업 관련 장부상 계상된 취득가액은 1,042백만원으로 나타나고, OO토지의 기준시가는 499백만원, OO자체 감정가액은 336백만원(감정시기는 나타나지 않음), 주식회사 OOO감정평가법인의 감정가액은 504백만원(감정시기는 나타나지 않음)인 것으로 나타나는 바, 청구인과 김OO은 이 건 교환거래당시 쟁점부동산 등에 대한 감정평가를 실시한 바는 없는 것으로 나타나고 있고, 달리 객관적인 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 심리자료로 제시된 바는 없는 것으로 나타난다.

(라) 김OO이 이 건 교환거래와 관련하여 중개인들을 사기혐의로 OO지방검찰청에 고소한 고소장(2002.11.20.)에 의하면, 김OO과 청구인이 위 교환계약서 및 위약금약정서를 작성한 것이 사실이며, 쟁점부동산 및 OO토지는 그 시가가 35억원 정도이고, OOO모텔은 25억원 정도이며, 김OO은 OOO모텔이 증·개축이 가능한 줄 알고 교환하였으나 증·개축이 불가능하여 손해를 입었다고 주장하는 내용이 나타난다.

한편, 김OO이 OOOO경철서에서 위 고소사건과 관련하여 진술한 진술조서(OOOO경찰서, 2002.12.9.)에 의하면, 김OO은 자신의 소유인 쟁점부동산과 OO토지를 각각 2,000백만원과 600백만원 내지 700백만원으로 평가하였고, 청구인 소유 OOO모텔을 시가 2,650백만원으로 평가하여 교환하였다는 내용이 나타나며, 청구인은 우리원 국세심판관회의(OOOOOOOOO)에 출석하여 OOO모텔을 2,500백만원으로 평가하여 교환하였으나 은행대출목적으로 김OO이 요구하여 OOO모텔의 매매대금을 2,650백만원으로 하여 계약서를 작성해준 사실이 있다고 진술하였다.

(마) 이 건 교환거래를 중개한 것으로 나타나는 김OO, OOO는 청구인 소유 OOO모텔의 매매금액이 2,500백만원, 부채가 650백만원, 실질가치가 1,850백만원이었으며, 김OO 소유 쟁점부동산의 매매금액이 2,000백만원, 부채가 1,000백만원(차입금 800백만원, 임대보증금 200백만원), 실질가치가 1,000백만원이었고, 김OO 소유 OO토지의 매매금액이 1,000백만원, 부채가 200백만원(차입금), 실질가치가 800백만원이었다는 내용의 확인서(2007.7., 인감증명서 첨부)를 각각 제출하였다.

(바) 2000.11.1. 쟁점부동산에서 OOO이란 상호로 유흥주점업을 개업한 박OO은 김OO으로부터 쟁점부동산을 월임대료 15백만원, 보증금 200백만원에 임차하였다는 내용의 확인서(2007.7, 인감 첨부)를 제출하였다.

(사) 청구외 심OO는 2004.8.26. 청구인으로부터 쟁점부동산을 1,620백만원에 취득하여 2007.1.18. 1,400백만원에 양도한 사실이 쟁점부동산 등기부등본 및 심리자료에 나타난다.

(아) 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 취득가액이라고 규정하고 있는 바, 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 사후에 취득 또는 양도당시로 소급하여 시가감정 등에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다고 할 것인 바, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바(OOOOOOOOO, OOOOOOOOO O OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO O OO),

이 건 교환의 경우 2001.7.4. 교환계약이 체결되어 청구인과 김OO이 교환대상 목적물인 OOO모텔과 쟁점부동산 등의 가액을 각각 2,500백만원 및 3,000백만원으로 평가하여 그 평가가액의 차액을 부채를 승계하거나 중개수수료를 부담하는 방법으로 정산한 점, OOO모텔 및 쟁점부동산 등에 설정된 부채가 등기부등본 및 임차인의 확인서 등에 의하여 확인되는 점, 김OO이 이 건 교환거래와 관련하여 중개인들을 사기혐의 등으로 고소한 건에 대한 OOOO경찰서 조사시 쟁점부동산을 2,000백만원으로 평가하여 교환하였다고 진술한 점, 중개인들이 쟁점부동산을 2,000백만원으로 평가하였다고 확인서를 제출한 점, 심OO가 2004.8.26. 청구인으로부터 1,620백만원에 쟁점부동산을 취득하여 2007.1.18. 1,400백만원에 양도한 사실로 보아 유흥주점건물인 쟁점부동산의 시세가 사회분위기 등을 반영하여 하락하고 있는 것으로 나타나는 점 등을 종합적으로 살펴볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 2,000백만원에 취득한 것으로 인정된다고 할 것이고, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자간에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOO OO O)

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인 또는 인정할 수 없다거나 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하다고 보아 기준시가로 과세한 것은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-소득세법 제97조 제1항 제1호 가목

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