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[사건번호]
국심2000중1536 (2000.11.08)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
토지 및 공장건물을 일괄양도한 총 실지거래가액은 확인되나 토지만의 양도가액은 불분명하고 토지의 취득가액 또한 배우자로부터 증여받아 불분명한 것으로 확인되는 경우 토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 사례
[관련법령]
소득세법 제23조【양도소득】
[주 문]
심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실
청구인은 처 OOO로부터 경기도 파주시 광탄면 OO리 OOOOO 공장용지 2,846㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1992.8.26 증여받아 1994.8.4 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에게 양도하고 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 1995.5.31 과세표준 확정신고를 하였다.
처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 1999.4.2 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 132,250,380원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1999.7.2 이의신청과 1999.11.23 심사청구를 거쳐 2000.5.25 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
가. 청구인 주장
청구인은 1988.3.21 사업편의상 처 OOO 명의로 쟁점토지를 169,926,630원에 취득하여 공장용지로 조성하면서 공사비 85,016,703원(심사청구시에는 76,473,370원으로 주장)을 지출하였다.
따라서 청구인이 쟁점토지를 1994.7.14 OOO에게 234,966,700원에 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 함에도 처분청이 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
나. 국세청장 의견
(1) 실지취득가액을 보면
청구인은 사업상 편의에 의하여 쟁점토지를 처 OOO 명의로 취득하였다고 하나 명의신탁 할 특별한 사정이 확인되지 아니하고 있고, OOO가 쟁점토지를 취득할 당시의 실지거래가액이 거래상대방의 확인이나 금융자료에 의하여 확인되지 아니하고 있다.
따라서 등기부상 쟁점토지가 1992.8.26 증여를 원인으로 청구인에게 소유권이전등기된 사실이 확인되므로 청구인의 반증이 없는 한 명의신탁으로 볼 수 없는 바, 처분청이 동 증여일을 취득시기로 하여 기준시가로 취득가액을 산정한 것은 잘못이 없다.
(2) 실지양도가액을 보면
청구인이 쟁점토지를 공장용지로 조성하기 위하여 1990.5.25 농지전용허가를 받아 공사비로 79,473,370원을 지출하였고, 1992.9.3 쟁점토지의 지상에 공장건물 1,260㎡를 신축하여 1994.7.14 OOO에 쟁점토지와 함께 815백만원에 양도하였음이 등기부 등본 및 부동산 매매계약서와 매수자인 OOO의 대금지급증빙 등에 의하여 확인된다.
청구인은 공장건물의 양도에 대하여는 양도소득세를 무신고하였고, 쟁점토지(1992.9.3 공장용지 2,846㎡와 도로 300㎡로 필지 분할되었으며, 청구인은 공장용지에 대하여만 신고)에 대하여 양도가액을 287,606,091원으로 하고, 쟁점토지의 공장용지 조성비를 79,473,370원으로 하여 과세표준확정신고를 하였다.
청구인이 제출한 부동산매매계약서상 쟁점토지와 공장건물은 별도로 계상하지 아니한체 전체 양도가액만 확인되고 있는데, 청구인은 쟁점토지의 신고한 양도가액을 지방세 과세시가표준에 의하여 안분계산하였다고 하나 구 소득세법시행령 제166조 제2항에 의하면 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하도록 되어 있는 바, 이에 따르면 쟁점토지의 양도가액은 437,099,740(815,000,000원×187,551,400원÷349,701,400원)이 되어야 한다.
위 사실관계 등을 종합하여 보면 청구인이 쟁점토지 및 위 공장건물을 양도한 총 실지거래가액은 확인되나 쟁점토지만의 양도가액은 불분명하며, 쟁점토지의 취득가액 또한 배우자로부터 증여받아 불분명한 것으로 확인되고 있고,
구 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전면개정되기 전의 것) 제170조 제1항에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으므로 처분청에서 취득 및 양도가액을 불분명한 것으로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정함은 정당한 것으로 판단된다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세할 수 있는지를 가리는데 있다.
나. 관련법령
(1) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제23조 【양도소득】제4항은 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
(2) 같은 법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제23조 제1호· 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다) 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(나호는 생략)
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
4. 대통령령이 정하는 양도비라고 규정하고 있다.
(3) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 것) 제100조 【양도차익의 산정】제1항은 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있으며,
제2항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.
(4) 구 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 부칙 제8조 제2항에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용하는 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제1항은 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각 호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각 호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다고 규정하고 있으며,
제2항은 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.
(1호 생략)
2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액
가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액
양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가÷양도당시의 기준시가
(나호 생략)
3. 상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제2호의 규정에 의하여 신고한 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 평가한 가액으로 한다.
가. 제2호 가목의 가액
나. 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속개시 당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액이라고 규정하고 있고,
제4항은 법 제96조 제1호(1994.12.22 개정전 제23조 제4항 제1호에 해당) 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목(1994.12.22 개정전 제45조 제1항 제1호 가목에 해당) 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
(1~2호 생략).
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우라고 규정하고 있으며,
제6항은 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다고 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 쟁점토지를 처 OOO로부터 증여받은 것인지 아니면 명의신탁하였던 것인지 본다.
(가) 청구인은 쟁점토지를 본인 명의로 취득할 경우 본인의 사업과 관련된 은행융자 등으로 이에 근저당권이 설정될 것을 우려하여 처 OOO 명의로 소유권이전등기를 하였다고 주장하면서 OOO는 가정주부로서 쟁점토지를 취득할 만한 자금력이 없을 뿐 아니라 청구인이 쟁점토지를 청구인에게 증여를 원인으로 등기하기 전부터 공장설립과 관련된 각종 인허가등을 본인명의로 하였음을 보아도 쟁점토지는 청구인이 취득한 것임을 알 수 있다고 주장하고 있다.
(나) 그러나 쟁점토지의 매매계약서상 매수자가 청구인의 처 OOO로 되어 있고, 쟁점토지가 청구인에게 소유권이전등기되기 전에 청구인이 동 지상에 건물신축 등을 한 것이 청구인이 쟁점토지의 소유자이기 때문에만 가능한 것이 아니고, 청구인으로부터 명의신탁 사실을 확인할 수 있는 증빙이 달리 제시되지 아니하고 있는 바, 쟁점토지를 청구인이 취득하여 처 OOO 명의로 하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
따라서 처분청이 청구인이 쟁점토지를 처 OOO로부터 증여받은 것으로 본 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되는지 본다.
(가) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 287,606,091원(심판청구시는 착오신고를 이유로 234,866,700원이라고 주장)이라고 주장하면서 1994.5.13자 매매계약서를 제시하고 있는데 동 계약서에는 중개인이 기재되어 있지 아니하고 총 금액 815백만원 중 토지가액과 건물가액은 과세표준에 의하여 안분계산한다고 기재되어 있다.
(나) 그러나 청구인이 심판청구시 제시한 매매계약서에 의하면 “매매대금 중 건물가액과 토지가액은 과세표준에 의하여 안분계산한다고 되어 있고, 토지가액은 234,866,700원”이라고 기재되어 있으나 청구인이 당초 과세표준확정신고시에 제출한 매매계약서에는 전시한 내용이 기재되어 있지 아니하여 청구인이 이 건 심판청구시에 제시하고 있는 매매계약서 자체가 진실한 것인지 의문이 있을 뿐 아니라
쟁점토지의 실지양도가액은 전시 소득세법령에 의하여 총 양도가액을 쟁점토지와 건물별로 기준시가(토지의 경우에는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)로 산정한 금액의 비율로 안분계산하여야 함에도 청구인은 총 양도대금 중 쟁점토지의 양도가액을 임의로 산정하여 신고하였다.
그러하다면 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려울 뿐 아니라 청구인이 주장하는 쟁점토지 및 위 공장건물의 전체 실지양도가액 815,000,000원을 인정하더라도 전시 소득세법령에 의하여 안분계산한 쟁점토지의 실지양도가액은 437,099,000원이고, 그 취득가액은 22,312,640원( 소득세법시행령 제166조 제2항 제3호 나목의 규정에 의한 금액 임)이어서 동 양도차익이 처분청이 기준시가로 계산한 양도가액 187,551,400원과 취득가액 22,312,640원에 의한 양도차익보다 크게 되는 바, 실지양도가액에 의하여 과세하는 경우 오히려 청구인에게 불이익하게 되어 국세기본법 제79조에 규정한 불이익변경금지에 저촉된다.
따라서 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.