국심1992서3O82 (1992.12.28)

양도

취소

쟁점토지를 ○○개발(주)에 280,1O0,000원에 양도한 것으로 보아 동 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 사실관계를 오해한 것으로 판단됨.

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제1O0조【양도소득금액의 조사결정】

국심1992서1O31

강남세무서장이 92.O.1O 청구인에게 부과한 8O년도분 양도소

득세 100,2OO,090원 및 동 방위세 1O,O0O,920원은 이를 취소한

다.

1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO소재 대지 2OO.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OO.1.2O 청구외 OOO으로부터 환지예정지 상태로 취득하여 8O.11.2O 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 경료해 주고 같은 해 12.29 쟁점토지의 취득가액(1,OO8,01O원) 및 양도가액(O9,OOO,332원)을 기준시가로 하여 처분청에 자산양도차익 예정신고를 이행하였다.

처분청은 쟁점토지에 관한 양도차익을 당초 청구인의 위 신고내용과 같이 결정하였다가 91.9월 서울지방국세청이 청구외 OOOO개발(주)에 대한 세무조사시 동 법인의 대표이사 OO의 확인서 등에 의해 청구인이 쟁점토지를 개인인 청구외 OOO에게 양도한 것이 아니고, 법인인 청구외 OOOO개발(주)에 양도한 것으로 간주하고 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액(양도가액 280,1O0,000원, 취득가액 O,8OO,2OO원)으로 결정하여 92.O.1O 청구인에게 8O년도 귀속분 양도소득세 100,2OO,090원 및 동 방위세 1O,O0O,920원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.O.1O 심사청구를 거쳐 92.9.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 매각하였지 위 법인에 매각한 사실이 없으며 또한 위 법인이 매수한 사실도 알지 못하며 매수인 OOO는 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 후 1년 이후에 위 법인에게 양도하였으므로 이는 개인간의 거래임이 분명하고, 또한 실지취득가액 및 양도가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 하여 양도차익을 결정함이 타당하다는 주장이다.

국세청장은 OOOO개발(주)가 사옥을 신축하기 위해 8O.9.O부터 8O.9.O까지 사이에 OOOOOO공사로부터 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 2,OOO㎡를 취득한 후 8O.9.18부터 8O.11.2O까지 사이에 인접토지인 쟁점토지 등 O필지 O3O.O㎡를 청구인 등 O인으로부터 취득하여 88.11월부터 91.O월까지 사이에 위 토지에 사옥을 신축한 사실 등을 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 실지취득자가 OOO가 아니고 OOOO개발(주)임을 사전에 알고 양도한 것으로 보여지므로 쟁점토지의 실지취득자를 동 법인으로 본 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 개인(OOO)에게 양도한 것인지 법인(OOOO개발주식회사)에게 양도한 것인지 여부.

나. 관련법령

쟁점부동산의 양도당시 관계법령의 규정인 소득세법 제23조 제O항과 동법 제OO조 제1항 제1호에서 양도재산의 양도차익계산은 원칙적으로 당해 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하고 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제1O0조 제O항에서 위의 『대통령령이 정하는 경우』에 대하여 열거하면서 그 제1호에서 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등을 규정하고 있다.

위 규정에서 『법인과의 거래』라 함은 형식상 거래당사자가 법인인 경우는 물론이고, 형식상으로는 당사자 명의가 법인이 아니더라도 명의대여 등의 방법으로 실질적인 거래당사자가 법인인 경우도 포함된다고 볼 수 있는 반면에, 납세의무자에 대하여 법적 안정성과 예측가능성을 보장한다는 뜻에서 거래당사자가 거래당시 형식상의 명의가 어떠하든 실질적 당사자가 법인이라는 점을 안 경우에 한하여 『법인과의 거래』라고 보아야 하고, 거래상대방이 법인임을 알지 못한 선의의 당사자에 대하여 까지 『법인과의 거래』라 하여 그 예측에 반하는 과세가 이루어져서는 아니 된다고 보아야 할 것으로 해석된다 (대법원 90누3829, 90.O.O).

다. 청구인이 쟁점토지를 개인에게 양도한 것인지 법인에게 양도한 것인지 여부

첫째, 처분청이 당심에 제출한 OOOO개발(주) 사장 청구외 OO의 확인서를 보면, OO은 91.9.O 쟁점토지의 실지양도가액을 280,1O0,000원이라고 확인하고 있으므로 당 심판소에서 청구인에게 이에 대한 금융자료 제출을 요구한 결과 청구인은 8O.11.12 및 동년 11.2O 청구외 OOO로부터 수령한 OO중앙회 OOO지점에서 발행한 1OO,000,000원 상당의 자기앞수표를 제시하고 있어 이를 위의 OOO지점에 조회하였던 바, 2O,000,000원의 수표발행의뢰인이 청구인이고 나머지 130,000,000원의 발행의뢰인은 청구외 OOO인 사실이 확인되고,

【청구인이 양도대금으로 수령한 수표내역】

또한 당심판소에서 청구외 OOOO개발(주)에 조회하여 회신받은 내용에 의하면 동 법인은 쟁점토지의 취득대금 3O1,900,000원[88.11.2O 계약금 3O,200,000원(OO은행 OOO지점 당좌수표 1매, 수표번호: OOOOOOOO), 88.12.8 중도금 1O0,000,000원(OO은행 OOO지점 당좌수표 1매, 수표번호: OOOOOOO), 88.12.2O 잔금 1OO,O00,000원(OO은행 OOO지점 당좌수표 1매, 수표번호: OOOOOOOOO)]을 OOO에게 지불하였음을 확인하면서, 그 증빙자료로 지급결의서, 예금보조부 및 8O～89 신고용 결산보고서 및 부동산관계보조장부를 제시하고 있는 바, 위 청구외 OO의 확인서 내용과 동 법인의 회신내용을 비교하여 보면,

① 당초, 이 건 조사당시 조사관서에 제출한 OOOO개발(주) 사장 OO의 확인서에 의하면 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 280,1O0,000원을 수령한 것으로 되어 있는데 반해 동 법인은 쟁점토지의 취득대금 3O1,900,000원(88.11.2O 계약금 3O,200,000원, 88.12.8 중도금 1O0,000,000원 및 88.12.2O 잔금 1OO,O00,000원)을 지급한 것으로 확인되고 있어 청구인이 수령한 일자와 동 법인이 지급한 일자가 1년 이상 차이가 날 뿐 아니라 그 금액도 O1,OO0,000원이 차이가 나고 있음이 확인되고 있고,

② 청구인이 쟁점토지의 양도대금 수령시 수수한 금융자료는 8O.11.12 및 동년 11.2O OO중앙회 OOO지점에서 발행한 자기앞수표인데 반해 동 법인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급시 수수한 금융자료는 88.11.2O～88.12.2O사이에 OO은행 OOO지점에서 발행한 당좌수표 등으로서 그 자금원천이 서로 상이함이 확인되고 있다.

따라서 위의 금융자료 등에 의하면 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 청구외 OOOO개발(주)로부터 수령한 것이 아님이 입증된다 할 것이며,

둘째, 처분청의 처분근거인 91.9.O자 청구외 OOOO개발(주) 대표이사 OO의 확인서 내용을 보면, 청구인이 법인명의로 소유권이전등기를 거부하기 때문에 부득이 등기부상 소유권자 명의를 청구외 OOO로 하였다고 확인하고 있는 반면, 청구인이 92.11.30 금융자료를 제시하면서 쟁점토지의 양도대금 수령시 매수자인 OOO로부터 수령하였으며 쟁점토지를 위 법인이 매입하였다는 사실을 전혀 알지 못했다고 진술하고 있고, 또한 청구인이 이 건 거래를 개인과의 거래로 위장하기 위해 OOOO개발(주)와 사전에 공모하거나 합의가 있었다는 2중 계약서 등 객관적인 사실도 확인되지 아니한 점 등으로 보아, 청구인이 쟁점토지의 양도계약당시 또는 그 이전에 쟁점토지의 실지매수인이 위 법인이고 OOO는 동 법인의 대리인이라는 사실을 인지하지 못하였다고 추정되며,

셋째, OOOO개발(주)의 건축허가 신청서를 보면, 동 법인은 88.9.20 쟁점토지 등 O필지(OO동 OOOOO, O, O, O, O) 3,O22.9㎡ 지상에 건축물 연면적 20,2O2.O2㎡를 신축함에 있어 동 법인의 소유가 아닌 쟁점토지에 대하여는 소유권자 OOO로부터 토지사용승낙서(승낙원인: 순수사용 승낙만 한 것이고 소유권 이전재산이 아님)를 받아 이를 첨부하여 건축허가를 신청하였는 바, 쟁점토지의 실질소유자가 위 법인이라면 그 소유권을 법인 명의로 이전한 이후에 건축허가 신청을 하는 것이 일반적인 관례인데 소유권자의 토지사용승낙서 등 복잡한 절차를 거쳐 건축허가 신청을 하는 것을 보면 동 법인의 건축허가 당시 쟁점토지의 소유권자는 OOO였음을 알 수 있고,

넷째, 일반적으로 부동산의 소유자가 법인에게 양도 등을 거부하여 법인이 대리인을 내세워 부동산을 취득하는 경우에는 그 소유권을 대리인 명의로 이전한 다음 즉시 또는 단시일 내에 다시 그 법인 명의로 소유권이전등기를 이행하는 것이 통례인데 반해, 쟁점토지의 경우 매수인 OOO가 8O.11.2O 청구인으로부터 취득하여 소유하고 있다가 취득일로부터 1년이 지난 88.12.2O에 청구외 OOOO개발(주)에 양도한 사실이 확인되고 있는 바, 이는 청구인이 위 법인으로부터 양도대금을 수령한 사실이 확인되지 아니하고 있고, 또한 처분청이 이를 입증하지도 못하고 있는 입장에서 보면, 청구인이 쟁점토지를 동 법인에게 직접 양도한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 위 법인으로부터 수령한 것이 아님이 금융자료 등에 의해 확인되고 있을 뿐 아니라 처분청도 청구인이 쟁점토지의 양도계약당시 OOO가 위 법인의 대리인에 불과하고 실지취득자는 동 법인이라는 사실을 2중 계약서나 금융자료 등의 객관적인 증빙에 의해 입증하지 못하고 있으므로 처분청이 청구외 OO의 확인서를 근거로 청구인이 쟁점토지를 OOOO개발(주)에 280,1O0,000원에 양도한 것으로 보아 동 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 사실관계를 오해한 것으로 판단된다.

사실이 이러하다면 취득 및 양도시 거래상대방이 개인으로 확인되므로 소득세법 제23조 제O항 및 제OO조 제1항 제1호에 의하여 기준시가로 과세하여야 함이 타당하다.(국심: 92서1O31, 92.8.1 및 92서2222, 92.9.19 동지)

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제OO조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.