조심 2019지2043 (2019.12.26)

취득

취소

법인장부와 확인서에서 이 건 부동산의 매매가격이 확인하고 있으므로 이러한 매매가격은 사실상의 취득가격에 해당된다 할 것이고, 법인장부가격이 조작되었다는 등의 특별한 사정이 없이 이를 배척할 수는 없다 할 것인데도 이 건 부동산의 취득을 법인장부에 의하여 사실상의 취득가격이 입증되는 취득에 해당되지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단됨.

지방세법제10조 제5항

조심2017지0143

OOO이 2018.10.18. 청구인에게 한 취득세 등에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.2.21. OOO 소재 업무시설 1101호(전용면적 875.96㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 매매로 취득한 후 매매계약서 및 부동산신고거래필증의 거래가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산정한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2017.2.24. 신고․납부하였다.

나. 그 후 청구인은 2018.7.4. 이 건 부동산에 대하여 실제거래가액을 OOO원으로 하여 다시 부동산거래신고를 하고, 2018.8.20. 당초 신고가액 OOO은 「지방세법」제10조 제2항 규정을 오인하여 신고한 것으로 실제거래가액인 OOO원을 취득세 과세표준으로 보아야 한다고 주장하며 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.10.16. 이를 거부하는 통보를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.10. 이의신청을 거쳐 2019.4.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 이 건 부동산을 취득하고 처분청에 취득신고를 하면서 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나 이는 「지방세법」의 규정을 잘못 적용한 것으로 이후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(2016.1.19. 법률 제13797호로 제정된 것, 이하 같다) 제3조에 따라 처분청에 실제 거래가액인 OOO원으로 부동산거래신고를 하고 신고필증을 재교부 받았으며, 이러한 거래가액은 같은 법 제5조에 따른 검증이 이루어진 가격으로 볼 수 있으므로, 사실상의 취득가격인 OOO원을 과세표준으로 적용하는 것이 실질과세원칙에 부합된다 할 것으로서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부하는 처분은 부당하다.

나.처분청 의견

청구인은 당초 이 건 부동산에 대하여 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였으나, 그 후「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제5조에 따라 실제 거래가액으로 다시 부동산거래신고를 하고 신고필증을 교부받았으므로 이러한 거래가격을 「지방세법」제10조 제5항의 사실상의 취득가격으로 인정하여야 한다고 주장하나,

「지방세법」제10조 제1항, 제2항 및 제5항의 규정을 종합하면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 그 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 하는 것이고, 다만,「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 의한 부동산거래신고서를 제출하여 동법 제5조 및 제6조에 의한 검증이 이루어진 취득은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는바,

조세심판원 선결정례(조심 2017지143, 2017.7.30.)에서 “오피스텔인 쟁점부동산은 위와 같은 가격검증체계가 구축되지 아니하여 검증이 되지 아니함에 따라 「지방세법」제10조 제5항 제5호에서 규정한 사실상의 취득가액이 아니라고 결정하였고,

처분청의 회신문서(토지정보과-9539, 2018.12.28.)에 따르면 부동산거래가격 검증체계는 국토교통부장관이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제5조의 위임에 따라 구축․운영 하고 있고, 현재 주택, 토지에 한정하여 검증하고 있으므로 이 건 부동산의 경우 업무시설에 해당하여 검증 가능한 대상이 아니므로 검증 자체가 이루어지지 않는 것으로 확인되며,

부동산거래신고필증의 재교부는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조 제5항 및 「부동산등기 특별조치법」제3조 제1항에 의거 소유권 이전등기를 함에 있어서 관할 구청장으로부터 검인을 받은 것으로 거래내용의 단순한 신고절차에 불과하므로 청구인이 주장하는 것처럼 「지방세법」제10조 제5항 제5호의 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없다 할 것이고, 처분청이 이 건 부동산의 거래가액을 거짓신고한 사유로 과태료를 부과한 처분이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제5조 제1항 및 제2항에 검증체계의 검증을 통하여 이루어진 것으로 볼 수는 없으며,

이 건 부동산의 매도인인 사단법인 OOO가 거래가액이 OOO원이라는 사실을 확인해 주었다 하더라도 이러한 확인문서는 법인장부에 해당되지는 아니하므로 당해 거래가격을 인정할 수 없다 하겠으므로, 처분청이 당초 취득신고가격이 적법하다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 법인으로부터 업무용 건축물을 취득하고 취득세를 신고납부하였으나, 실제 거래가액보다 과다하게 신고납부하였으므로 실제 거래가액을 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조 제1항 또는 「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 부동산 거래신고 등에 관한 법률

제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

④ 제1항부터 제3항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.

⑤ 부동산등의 매수인은 신고인이 제4항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

제5조(신고 내용의 검증) ① 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 검증의 절차, 검증체계의 구축·운영, 그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다.

제6조(신고 내용의 조사 등) ① 신고관청은 제5조에 따른 검증 등의 결과 제3조에 따라 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

② 제1항에 따라 신고 내용을 조사한 경우 신고관청은 조사 결과를 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)에게 보고하여야 하며, 시·도지사는 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

(3) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙

제5조(부동산 거래계약 신고 내용의 정정 및 변경) ① 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 잘못 기재된 경우에는 신고관청에 신고 내용의 정정을 신청할 수 있다.

1. 거래당사자의 주소ㆍ전화번호 또는 휴대전화번호

2. 거래 지분 비율

3. 개업공인중개사의 전화번호ㆍ상호 또는 사무소 소재지

4. 거래대상 건축물의 종류

5. 거래대상 부동산등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 같다)의 지목, 면적, 거래 지분 및 대지권비율

② 제1항에 따른 정정신청을 하려는 거래당사자 또는 개업공인중개사는 법 제3조 제4항에 따라 발급받은 신고필증에 정정 사항을 표시하고 해당 정정 부분에 서명 또는 날인을 하여 신고관청에 제출하여야 한다. 다만, 제1항 제1호의 사항을 정정하는 경우에는 해당 거래당사자 일방이 단독으로 서명 또는 날인하여 정정을 신청할 수 있다.

③ 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 변경된 경우에는 「부동산등기법」에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에 신고관청에 신고 내용의 변경을 신고할 수 있다.

1. 거래 지분 비율

2. 거래 지분

3. 거래대상 부동산등의 면적

4. 계약의 조건 또는 기한

5. 거래가격

6. 중도금ㆍ잔금 및 지급일

7. 공동매수의 경우 일부 매수인의 변경(매수인 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다)

(4) 부동산등기 특별조치법

제3조(계약서등의 검인에 대한 특례) ① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)·군수(이하 "市長등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

1. 당사자

2. 목적부동산

3. 계약연월일

4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 청구인은 2016.11.22. 사단법인 OOO와 이 건 부동산에 대하여 매매대금을 OOO원으로, 잔금지급일을 2017.2.21.로 하여 매매계약을 체결하였고, 2017.2.24. 이러한 매매계약서를 근거로 처분청에 부동산거래계약신고와 취득신고를 하였으며, 취득신고 당시 이 건 부동산의 시가표준액은 OOO원인 것으로 취득신고서 등에서 확인된다.

(나) 부동산등기사항전부증명서상 이 건 부동산은 용도가 업무시설이며, 2017.2.24. 매매를 원인으로 청구인 명의로 소유권 이전등기가 경료된 사실이 확인된다.

(다) 청구인이 대표자인 OOO의 차장으로 재직하고 있는 OOO와 등기업무를 대행한 OOO 법무사 사무실의 사무장 OOO는 2018.4.5. 「지방세법」상 취득가격이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 취득신고를 하도록 규정하고 있어 시가표준액에 해당하는 금액으로 취득신고를 한 것이며, 매도인에게 부과된 과태료까지 청구인이 부담하였다는 내용의 진술서를 각각 작성하였다.

(라) OOO은 2018.5.17. 청구인에게 “「부동산 거래신고에 관한 법률」제8조에 의거 부동산거래 거짓신고에 대한 과태료OOO를 부과하고자 사전통지를 한다”는 공문(토지정보과-7109, 2018.5.17.)을 발송한 것으로 확인된다.

(마) 청구인은 2018.7.4. 이 건 부동산에 대하여 부동산거래계약신고를 다시 하여 신고필증을 처분청으로부터 교부받은 것으로 나타난다.

(바) 청구인은 2016년 11월(날짜 미기재)에 사단법인 OOO와 이 건 부동산에 대하여 매매대금을 OOO원으로, 잔금납부일을 2017.2.20.로 하여 매매계약을 체결하였다는 매매계약서를 증빙으로 제출하였다.

(사) 사단법인 OOO 회장은 2017.2.21. 청구인에게 이 건 부동산의 매매대금 총액은 OOO원이고, 2017.2.20. 잔금 OOO원을 입금하였음을 확인한다는 확인서를 교부한 것으로 나타난다.

(아) 사단법인 OOO의 장부상 아래 ＜표＞와 같이 이 건 부동산의 매각대금이 입금된 것으로 기재되어 있다.

＜표＞ 매각대금 입금내역

(자) 사단법인 OOO의 건물원장에서 2017.2.20. 이 건 부동산의 매각과 관련하여 건물계정에서 장부상 가액 OOO원(상각누계액 OOO원)이, 토지계정에서 OOO원이 각각 감액된 것으로 나타난다.

(차) OOO의 고정자산 처분손익 내역서에서 이 건 부동산을 OOO원에 매각하여 처분손실이 OOO원이 발생한 것으로 기재되어 있고, 취득신고가액OOO)과의 차액은 부가가치세인 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 제2항에서 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제3호 및 제5호에서 법인장부에 의하여 취득가격이 증명되는 취득과 「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 제2항 단서에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 청구인의 경우를 보면, 청구인은 이 건 부동산을 취득한 후 매매계약서를 첨부하여 부동산거래신고를 하고 이러한 거래신고가격을 과세표준으로 하여 취득신고를 하였다가, 부동산거래신고를 변경하여 신고를 한 후 변경된 신고가격을 과세표준으로 하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 청구인이 취득한 이 건 부동산은 업무용 건축물로서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제5조 제2항에 따른 검증체계를 통한 검증이 이루어지지 아니하므로, 청구인이 취득 당시 부동산 거래신고를 하였다가 다시 거래가액을 낮추어 거래신고를 하였다 하여 당해 신고가액을 사실상 취득가격으로 볼 수는 없다 할 것이다.

(다) 그러나, 청구인은 이 건 부동산을 사단법인 OOO로부터 매매계약을 통하여 취득하였고, 이와 같이 거래상대방이 법인인 경우 당해 거래상대방의 법인장부를 통하여 확인되는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 하여야 할 것인데, 매도인인 사단법인 OOO의 법인장부와 확인서에서 이 건 부동산의 매매가격이 OOO원이라고 확인하고 있으므로 이러한 매매가격은 사실상의 취득가격에 해당된다 할 것이고, 법인장부가격이 조작되었다는 등의 특별한 사정이 없이 이를 배척할 수는 없다 할 것인데도, 처분청에서사단법인 OOO의 확인서가 법인장부에 해당되지 아니한다는 사유로 법인장부에 의하여 사실상의 취득가격이 입증되는 취득에 해당되지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.