국심2004서2449 (2004.10.29)

종합소득

경정

쟁점임야의 시가를 평가함에 있어서 단순히 인접해 있다는 이유로 필지정리가 잘 되어 있는 인근 임야의 매매사례가액을 적용하는 것은 타당하지 아니하므로 대물변제일 현재의 공표된 개별공시지가에 의함

소득세법 제24조【총수입금액의 계산】 / 소득세법시행령 제51조【총수입금액의 계산】

국심2001중1607 /

반포세무서장이 2004.4.13. 청구인에게 한 2001년 귀속 종합소득세 1,178,195,460원의 부과처분은경기도 성남시 분당구 율동 산69-1번지의 일부 임야(현재 지번 산69-41번지) 15,041㎡ 및 같은 곳 산69-3번지 임야 1,488㎡ 합계 16,529㎡에 대한 시가를 평가함에 있어서 개별공시지가를 적용하여그 과세표준과 세액을 경정합니다.

1. 처분개요

청구인은 1999.8.27 온천개발 목적으로 청구외 나구하와 공동투자계약을 체결하고 5억원을 투자하였으나, 진입도로 개설 · 용도지역 변경·자금난 등으로 온천개발사업을 사실상 포기하게 되었고, 나구하는 2001.2.13 공동투자금액에 따른 투자금상환액의 일부로 경기도 성남시 분당구 율동 산69-1번지의 일부 임야(현재 지번 산69-41번지) 15,041㎡ 및 같은 곳 산69-3번지 임야 1,488㎡ 합계 16,529㎡ (이하 “쟁점임야”라 한다.) 를 청구인에게 대물변제하면서, 나머지 상환할 금액은전원주택개발사업자인 청구외 강신문에게 대위변제토록 하였다.

처분청은 청구인이 강신문으로부터 대위변제 받은 금액 8억원중 원금 5억원을 제외한 3억원과 쟁점임야의 평가금액 15억원 합계 18억원을 이자소득으로 보아 2004.4.13 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 1,178,195천원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.6.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점임야의 시가를 평가하면서 유사성이 없는경기도 성남시 분당구 율동 산 69-10외 30필지 (이하 “쟁점외임야”라 한다.)의 거래가격으로 평가하였는 바, 아래와 같은 이유로 처분청의 시가평가는 부당하다.

(가) 처분청은 쟁점임야가 쟁점외임야와 인접하고, 지목·공법상 사용제한 등 이용용도가 같은 점을 들어 교환가치가 같은 것으로 평가하였으나, 쟁점외임야는매도인 청구외 강신문이 각 매수자에게 임야에서 대지로의 형질변경, 각 토지에 이르는 도로개설, 전원주택건설이 가능한 상태로의 토목공사 등의 부담이 포함되어 있는 매매계약을 체결한 것으로서 쟁점외임야의 매매가격에는이러한 부담으로 인한 토지의 가치증가분이 반영되어 있다.

반면에, 청구외 나구하가 청구인에게 대물변제한 쟁점임야는 위와 같은 부담이 없는 임야로서, 오히려 청구인이 쟁점임야를 대물변제 받으면서 장차 쟁점외임야의 개발에 필요한 도로(8m)를 개설할 때 이를 수인할 의무까지 부담하여 이로 인해 장차 토지의 가치감소가 있다.

(나) 쟁점임야와 쟁점외임야에 대한 지형을 살펴보면, 쟁점임야는 기형적인 형태이나, 쟁점외임야는 정사각형 모양이며 전원주택지로 적합하게 500평 단위로 구분되어 있음을 알 수 있다.

(다) 대한자산관리공사가 공고한 쟁점임야와 위치· 모양과 공매일자가 유사한 인근의 임야 11,231.5㎡에 대한 공매예정가격은 2000.12.14 (1회차) ㎡당 10,000원이고, 2000.12.28 (2회차) ㎡당 9,000원이며, 2001.1.11 (3회차) ㎡당 8,000원으로 책정되어 있었던 점을 보더라도 처분청이 2001.2.13 현재 쟁점임야의 시가를 ㎡당90,750원 (평당 300천원)으로 평가한 것은10배 이상 과대평가하였다 할 것이다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점임야와 쟁점외임야의 토지규모, 모양, 도로조건, 이용가능성 등이 상이함에도 쟁점임야의 시가를 쟁점외임야의 매매실례가액으로 평가한 처분청의 이 건 처분은 부당하므로 대물변제일 현재 공표된 쟁점임야의 개별공시지가에 의하여 시가를 평가함이 타당하다고 주장하나, 쟁점임야와 쟁점외임야가 거래시기,지목 (임야), 도시계획에 의한 사용제한, 개발행위가 불가능한 상태 등 같은 점들이 많으므로 쟁점임야를 쟁점외임야의 매매실례가액으로 평가한 이 건 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점외토지가 유사성이 있다 하여 그 거래가액을 쟁점임야의 시가로 평가한 처분이 타당한 지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】

⑤ 법 제24조 제2항을 적용함에 있어서 금전 외의 것 에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 재정경제부령이 정 하는 시가

(3) 소득세법 시행규칙 제22조의 2 【시가의 계산】

영 제51조 제5항 제5호에서 재정경제부령이 정하는 시가 라 함은 법인세법시행령 제89조를 준용하여 계산 한 금액으로 한다.

(4) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거 래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불 특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자 가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경 우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하 여 계산한 금액에 의한다.

1.지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감 정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액.

다만, 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동 법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 청구외 나구하로부터 2001.2.13 공동투자금액에 따른 투자금상환액의 일부로 쟁점임야를 대물변제받았고, 나머지 상환받을 금액은 전원주택개발사업자인 청구외 강신문으로부터 원금 5억원을 포함하여 8억원을 대위변제받은 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 강신문으로부터 대위변제 받은 금액 중 원금 5억원을 제외한 3억원과 쟁점임야의 평가금액 15억원 합계 18억원을 청구인의 이자소득으로 보아 2001년 귀속 종합소득세 1,178,195천원을 청구인에게 결정고지한 것에 대해 청구인은 처분청이 쟁점임야의 시가를 평가함에 있어서 유사성이 없는 경기도 성남시 분당구 율동 산69-10외 30필지 (이하“쟁점외임야”라 한다.)의 매매사례가격을 적용하는 것은 부당하므로, 쟁점임야의 대물변제일 현재 공표된 2001년 개별공시지가에 의하여 시가를 평가하는 것이 타당하다고 주장하고있다.

(3) 먼저, 처분청이 제시한 쟁점외임야의 매매사례가격을 쟁점임야의 시가를 평가함에 있어서 적용한 것이 타당한 지에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점외임야와 쟁점임야의 위치, 이용가치 등을 비교한 처분청의 현장확인복명서상에는 쟁점임야의 가운데로 능선과 물이 흐르는 계곡이 위치하고 있어 실지 사용가능한 임야는 제한적이라고 밝히고 있는 반면에, 쟁점외임야는 지형적으로 농사까지 지을 수 있는 밭 등이 포함되어 있고 평탄한 임야인 것으로 확인하고 있다.

(나) 쟁점외임야와 쟁점임야는 인접하고 있는 점, 지목이 임야이며 공부상 사용제한 등이 있는 점에 있어서는 일응 유사한 것으로 보이나, 쟁점외임야는 전원주택분양업자인 청구외 에스엠건설(주) (대표이사:강신문)가 분양자들에게 임야에서 대지로의 형질변경, 도로개설, 토목공사 등의 부담을 포함하여 매매계약을 체결하였음이 일부 분양자들로부터 확인되고 있는 반면에, 청구인이 대물변제받은 쟁점임야는 위와 같은 부담이 없을 뿐만 아니라 장차 쟁점외임야의 개발에 필요한 도로(8m)를 개설해 주어야 하는 수인의무까지 부담하고 있어 오히려 토지의 가치감소가 있을 것으로 판단된다.

(4) 다음으로, 청구인은 쟁점임야와 위치· 모양등이 유사한 인근의 임야 11,231.5㎡에 대한 한국자산관리공사의 공매가격과 평가전례, (주)경일감정평가법인의 쟁점임야와 쟁점외임야에 대한 감정가격, 토지이용 계획 확인서, 개별공시지가 확인서 등을 제시하고 있는 바, 이를 살펴본다.

(가) 한국자산관리공사가 쟁점임야의 인근임야를 공매한 가격과 평가전례는 아래와 같다.

(나) (주)경일감정평가법인의 쟁점임야와 쟁점외임야에 대한 감정가격 등은 아래와 같다.

소재지 지번

용도지역

단가

비고

분당구 율동 산69-3, 69-41

보전녹지

11,000원/㎡

쟁점임야

분당구 율동 산69-10외 3곳

보전녹지

22,000～25,000원/㎡

쟁점외임야

(다) 쟁점임야에 대한 토지이용계획 확인서를 살펴보면 아래와 같다.

(라) 쟁점임야에 대한 개별공시지가 확인서를 살펴보면 아래와 같다.

(단위 : 원)

기준연도

쟁점임야 (산 69-1, 산 69-3, 산 69-41)

산 69-1

산 69-3

산 69-41

1999

8,640

9,270

-

2000

〃

〃

-

2001

〃

〃

-

2002

9,230

〃

9,500

2003

9,120

9,280

9,390

(5) 청구인이 제시한 위 객관적인 증빙자료들과 관련법령 등을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점임야의 시가를 평가함에 있어서 단순히 쟁점임야와 인접해 있다는 이유 등으로 필지정리가 잘 되어 있는 쟁점외임야의 매매사례가액을 적용하는 것은 타당하지 않은 것으로 보인다.(국심 2001중1607,2001.11.13; 같은 뜻). 따라서, 쟁점임야의 시가는 대물변제일 현재 공표된 쟁점임야의 개별공시지가에 의하여 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2004년 10월 29일

주심국세심판관 이 병 대

배석국세심판관 김 도 형

박 정 우

곽 태 철