국심1991서0394 (1991.05.23)

양도

기각

법인과의 부동산거래는 양도가액은 실거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 계산하는 것임

소득세법 제23조【양도소득】

심판청구를 기각합니다.

1. 사 실

청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOO에 거주하는 사람으로서, 83.2.1 충청남도 서산군 소원면 OO리 OOOOOO 외 10필지 임야 15,275평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 88.7.15 청구외 OO, OOO, OOO, OOO 4인에게 460,000,000원에 양도하고 89.5.31 처분청에 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세확정신고를 한 데 대하여,

처분청은 쟁점토지 거래에 대하여 전시 OO 외3인은 중간명의자에 불과하고, 실제로는 청구인과 법인 주식회사 OO세기간의 거래로 보아 90.10.15 자로 쟁점토지의 양도가액을 460,000,000원으로, 취득가액은 환산가액 143,885,051원으로 하여 자산양도차익을 산출하고 청구인에게 ‘88귀속 양도소득세 149,804,290원 및 동 방위세 29,960,850원을 고지하자,

청구인은 이에 불복하여 90.11.13 심사청구를 거쳐 91.2.22 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장

쟁점토지는 중개인인 충청남도 서산군 소원명 OO리 OO 거주 OOO의 확인내용과 같이 개인 OO 외3인에게 양도한 것이고 또한 쟁점토지 11개 필지중 3개 필지는 현재까지도 매수인 OO등의 소유로 있음에도 쟁점토지의 거래를 청구인과 주식회사 OO세기간의 법인 거래로 보아 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 경정한 이 건 과세처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

먼저, 과세처분 경위를 살펴보면 청구인은 전시 쟁점토지를 83.2.1 취득하여 88.7.15 OO 외3인에게 양도하고 89.5.31 소득세확정신고 기한에 자진신고납부하였으나(양도소득세 1,350,910원, 방위세 135,090원) 처분청에서 양도사실을 조사한 바, 매수인 OO 외3인은 매수한 날인 88.7.15에 주식회사 OO세기에 양도하였음이 매매계약서에 의거 알 수 있으며, 매수인의 대금지급내용을 보면 매수인은 주식회사 OO세기의 주주임원들이며, 동 회사에서 대금이 지급된 사실이 당좌예금장부등 제증빙서류에 의거 확인되어 청구인과 주식회사 OO세기간의 직접거래로 보아 양도가액을 실지거래가액으로 하여 결정한 처분임을 조사서 및 결정결의서에 의거 알 수 있으므로, 소득세법 제170조 제4항 제1호에 의하여 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건의 다툼은 청구인이 쟁점토지를 개인 OO 외3인에게 양도한 것인지 아니면 법인 주식회사 OO세기에 양도한 것인지의 여부를 가리는 데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 과세경위를 살펴보면,

청구인이 쟁점토지를 88.7.15 OO 외3인에게 양도한 것으로 하여 89.5.31 처분청에 취득 및 양도가액을 기준시가(취득가액 1,846,741원, 양도가액 5,926,700원)로 하여 양도소득세 1,350,910원 및 동 방위세 135,090원을 신고납부한 데 대하여 처분청은 이 건 조사결과 쟁점토지의 양도가액은 460,000,000원이며, 매수인 OO, OOO, OOO, OOO등 4인은 주식회사 OO세기의 임원들이며, 쟁점토지를 계약한 88.6.1에 동 법인의 당좌계정에서 당좌수표 50,000,000원이 인출되어 같은 날 청구인의 정기예금 계좌에 입금된 사실과 중도금 지급일인 88.6.25에 200,000,000원이 위와 동일하게 동 법인 발행한 당좌수표로 지급된 후 동일자로 청구인의 예금계좌에 입금된 사실과 88.7.15 잔금 지급일에 200,000,000원이 동 법인 발행한 당좌수표로 지급된 사실들이 각각 확인되므로, 이 건 매수인 OO 외3인은 명의인에 불과할 뿐 실지거래는 청구인과 주식회사 OO세기간에 직접 이루어진 것으로 보아 양도가액은 460,000,000원으로, 취득가액은 환산가액 143,885,051원으로 하여 양도차익을 산출하고 청구인이 자진신고납부한 세액을 차감하여 90.10.15 자로 청구인에게 이 건 양도소득세등을 결정고지하였음이 처분청이 제출한 심리자료등에 의하여 확인되고 있다.

이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 양도함에 있어 중개인인 OOO에게 법인에게 양도한 것이면 양도하지 않겠다고 몇번 다짐을 받았고 청구인 역시 매수인이 법인이 아닌 것을 확인하고 개인인 OO 외3인에게 양도한 것이라고 주장하고 있으나,

이 건 매매계약당시 양수자가 단독이 아닌 OO 외3명이나 되고 당일 계약금 중 50,000,000원이 주식회사 OO세기가 발행한 당좌수표 1매임에도 청구인이 우려하던 법인간의 거래가 아니고 개인간의 거래라고 어떻게 확인을 하고 쉽게 단정하게 된 근거를 발견하기 어려운 점, 더욱이나 중도금과 잔금조로 수취한 당좌수표도 주식회사 OO세기가 발행한 것임에도 개인간의 거래라고 계속 확신하였음은 상관행상 납득하기 어려운 점, 토지등기부등본상 쟁점토지를 청구인으로부터 취득한 것으로 나타나는 청구외 OO, OOO, OOO, OOO 4인은 청구외 주식회사 OO세기의 이사들인 사실이 법인등기부상 확인되고 있고, 처분청이 제출한 매매계약서와 등기부등본에 의하면 88.6.1 계약, 88.6.25 중도금 지급, 88.7.15 잔금 지급이 청구인과 OO등 4인 사이에 이루어지고 또 동시에 상기와 같은 계약, 중도금지급, 잔금지급이 동일자로 OO등 4인과 주식회사 OO세기간에 이루어진 점등을 종합해보면,

이는 청구인이 쟁점토지를 법인에게 양도할 경우 많은 양도소득세가 부과될 것을 우려한 나머지 양도하기를 기피하는 상황하에서 청구인이 쟁점토지를 주식회사 OO세기에게 양도하기로 하되 주식회사 OO세기는 법인과의 거래를 은폐시켜 주기 위하여 개인 OO등을 중간에 개재시켜 매수인을 개인으로 한 매매계약서를 작성하고 그 개인 앞으로 소유권이전등기를 경료한 것으로 청구인은 쟁점토지가 사실상 법인에게 양도되는 것임을 이 건 매매계약전 또는 계약당시에 충분히 인지한 상태에 있었다고 인정되므로, 외형상으로는 청구외 OO등 4인에게 양도한 것으로 되어 있으나 실질적으로는 청구외 주식회사 OO세기에게 양도한 것으로 보는 것이 보다 더 사실관계에 부합된다 하겠다.

그렇다면, 쟁점토지의 양도는 법인과의 거래이고 그외 실지양도가액에 대해서는 다툼이 없는 이상 처분청이 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호 및 제127조와 동 법시행령 제170조 제1항 단서 및 제4항 제1호, 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의거 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액 460,000,000원으로, 취득가액은 환산가액 149,804,290원으로 각각 결정하여 당해 양도차익을 계산한 이 건 부과처분은 적법 타당하다 할 것이고, 따라서 이를 다투는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제 81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.